マンション一棟買いはリスクが高いと言われる理由
マンションの一棟買いは、区分所有するよりも収入が多く見込まれるといわれています。リターンが期待できる一方で、リスクは高くなります。
なぜマンション一棟買いは、リスクがあるのでしょうか。その理由を4つのポイントから説明します。
立地条件の影響を受けやすい
マンションの一棟買いは、どこに物件を建てるのかが重要です。入居者は一棟に集中しており、不動産投資におけるリスクを分散することができません。一カ所に物件が集中することで、収入が継続的に得られるかは立地条件が大きく関係します。
たとえば大きな企業や工場、大学の近くに物件を建て、従業員や学生を対象に賃貸経営をした場合、それぞれの施設が移転すれば、居住者も移動をします。近年発生している原発事故や、地震などの自然災害も、多大な影響を及ぼすでしょう。
つまりマンションの一棟買いの場合、立地条件が変動することで、空室になるリスクが高くなるということです。
空室で家賃収入が減少する場合がある
一棟には、複数の部屋があります。場合によっては、数十を超える物件を所有することになりますが、部屋が多ければ多いほど、満室状態にすることは至難の業です。
一方で、区分所有では人気の高い位置にある部屋を購入できます。しかし一棟買いでは、人気が集まりにくい位置にある物件も所有しなければなりません。一棟買いは、空室になるリスクが常に伴います。満室にするために尽力することも必要となるでしょう。
流動性が低いため、現金化しにくい
不動産を売買する際、一棟マンションは現金化しにくいという難点があります。物件価格が高価で、取引しやすい金額ではないからです。
また、一棟マンションは区分よりも価格が高いためプレーヤーが限られています。不動産投資では区分所有に人気が集まっており、一棟マンションオーナーの総数は決して多くありません。
物件を手放す際、高価買取を狙うのであれば時期が重要です。不動産の売買が活発化するタイミングを見計らいましょう。
災害リスクを分散できない
地震や火事などの災害によって、物件が損傷するどころか、消失してしまうリスクがあります。耐震や免震強度に脆弱な物件の場合は、特に危険です。
物件が消失してしまった場合でも、返済義務はあります。もちろん家賃収入は得られません。 災害リスクを回避するために、火災保険・地震保険に入っておく必要があります。
水災、風災、漏水、落雷といった災害によって被った損害に幅広く対応しているので、保険に加入することは有効です。しかし保険金の支払いがコストとして発生します。
マンション一棟買いのリスクを回避するには
マンション一棟買いにおける4つのリスクを説明しました。
このようなリスクを回避する方法はあります。もっとも避けたいのは収益が生み出せなくなることです。どのような対策ができるのか、ポイントを解説します。
空室が出にくい立地条件を選ぶ
マンション一棟買いで損失を被らないためにも、立地・物件選びが極めて重要です。
最寄り駅から徒歩10分以内や、ターミナル駅への乗り換えに利便性が良いなど、交通アクセスが良い場所を探しましょう。大手企業や大規模な商業施設が集まるエリア、または教育水準が高いファミリー層に人気のエリアなど、人が多く集まる場所もニーズがあります。
またエントランスや外観、共有スペースが綺麗に整備されており、セキュリティ関係の管理が行き届いている物件も人気です。特に一人暮らしをする女性からの支持が高くなります。このような管理は、マンションの管理会社によって差が生じます。物件ごとの管理状況は、現地に足を運んで確認するのが有効です。
キャッシュフローの計画書を作成する
マンション一棟買いをする際は、キャッシュフローの計画書を事前に作成することで利益を確保しやすくなります。
キャッシュフローは家賃収入から必要経費および減価償却費、融資の返済を差し引いて計算します。マンションを一棟買いするには、初期費用だけではなく、中長期的に維持をするためにも多額の資金が必要です。
黒字であっても、支出に追われて手元に現金がなくて窮地に追い込まれる可能性もあります。キャッシュフローを創出できなければ、マンションオーナーとして経営は難しいでしょう。したがって、経営をうまく行うには事前の準備が鍵を握ります。
中古物件の場合は、不動産業者やオーナーから損益計算書を入手できます。前期と前々期とを比較しながら、キャッシュフロー計画書を作成します。
新築の物件には、損益計算書がありません。近隣マンションの相場や、周辺の地価を徹底的に調べ上げて、一から作成する必要があります。大変な労力がかかるので、仲介業者にサポートもしくはアドバイスをしてもらうと効率が良いでしょう。
一棟買いでは、キャッシュフロー不足にならないような計画を入念に練ることが大切です。
リスクを最小限に不動産投資するなら区分所有権オフィス
マンション一棟買いのリスクを回避するための対策を解説しました。しかし物件選びやキャッシュフロー計算書を作成したとしても、想定外のリスクによって失敗する可能性があります。
マンション一棟買いよりもリスクを抑えながら不動産投資をしたい人には、区分所有権オフィスという選択肢もあります。
今注目を集めている区分所有権オフィスについて、どんな投資案件なのか、その特徴を紹介します。
区分所有権オフィスとは
区分所有権オフィスとはビルを一棟ではなく、フロアや部屋ごとに登記をして、取引できる物件のことです。すべてのフロア・部屋は、オフィスだけで占められます。
マンションに比べると物件価格は下がりにくいのが、区分所有権オフィスの強みとしてあげられます。なぜなら東京や大阪、名古屋などの都心部で、大手企業の需要が高いエリアを狙って展開しているからです。
景気状況によっては、購入した金額よりも高値で売却できる可能性もあります。いずれにしても資産価値や賃料低下の可能性を下げられるのが利点です。
一棟を所有するほどの大きな資金は必要ありません。手の届く資金で始められて、魅力的な物件を手にすることが可能です。
また区分所有権オフィスは、相続税や事業承継などの節税対策になります。たとえば、オフィスビルの土地であれば、相続税の評価額が約2割下がります。
節税をしながら安定した不動産収入が見込めるでしょう。
タマホームの区分所有権販売事業について
タマホームでは2017年より、区分所有権販売事業を開始しています。東京都5区(新宿・港・千代田・渋谷・中央)をはじめ、1フロアごとに販売・資産価値が下がりにくいエリアが中心に、小・中規模のオフィスビルをハイグレードオフィスビルにリフォームさせています。
この区分所有権販売事業ですが、入居者の有無に関係なくオーナー様へ一定の家賃を保証する「サブリース事業」となっています。そのため、オーナー様は「中途解約」や「賃貸未払い」など、空室リスクや入居者対応について心配する必要がありません。
さらに都心の分譲マンションのように管理組合を組成しています。組合の行き届いた管理のおかげで稼働率99%を誇っているのも特徴です。
マンション一棟買いで発生するようなリスクを回避しながら、収益を安定させるためには、魅力的な不動産投資だといえるでしょう。
まとめ
マンション一棟買いのリスクについて紹介しました。マンションオーナーになることで、大きな収益が期待できる反面、立地条件や地価・賃料の変動、自然災害などさまざまなリスクに対応しなければなりません。
失敗する可能性を抑えるためには、事前の下調べや準備が重要です。マンション一棟買いも魅力的ですが、さらにリスクを抑えられる不動産投資として、区分所有権オフィスを紹介しました。
マンション一棟買いのデメリットを克服しながら、安定した収入が得られる投資手法です。節税対策にもなる区分所有権オフィスは、手堅く不動産投資を始めたい人には最適です。タマホームの区分所有権販売事業を、ぜひご検討ください。
お客様のご準備として、パソコン、タブレット、スマホどれでも可能です。
音声は電話で、画像は双方のデバイスで共通の画面を見ながらお話ができます。一度、お試し下さい。
ご予約、お問い合わせは当ホームページ「お問い合わせ」よりお願い致します。
