ビル経営のメリットとデメリット

不動産投資として、事業者などから多くの関心を集めているのがビル経営です。その魅力は、「安定して継続的な収入が得られる」という部分だけではありません。費用面をはじめ、ビル経営ならではのメリットがあります。 この記事では、ビル経営のメリットとデメリットについて解説していきます。 それとあわせて、従来のビル経営よりもコストやリスクを抑えることができる「区分所有権オフィス」についても紹介していきます。


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ビル経営のメリット

まずは、ビル経営のメリットについて説明します。

 

マンションやアパートなど住宅用の賃貸物件にはない、ビル経営ならではのメリットを3つのポイントから解説します。

 

住宅用よりも高い家賃に設定できる

 

ビル経営の投資対象には、オフィスビルやファッションビル、商業ビルなどがあります。

 

このような物件は、住居用のアパートやマンションよりも1.5~2倍の家賃に設定することが可能です。さらに、空室になるリスクは、住宅用の物件に比べて低い傾向にあります。なぜなら、テナントや店舗、事務所は住宅利用よりも長期的な契約が望めるからです。長期的な契約となれば、賃料による継続的な収入を得ることができます

 

景気が低迷している時は、家賃を上げることは困難ですが、景気が上昇傾向となれば、賃料を上げやすくなります。景気の変動に応じて、オーナーは収入アップも見込めるでしょう。

 

立地の要件が緩和される

 

現在、オフィスビルやファッションビル、商業ビルでは建築基準法の緩和化が推進されています。一方で、アパートやマンションは厳しい要件が課せられます。接光、接道条件、避難階段、冷暖房設備において、定められた課題をクリアしなければなりません。

 

たとえば、各住戸に採光のための窓や空調室外機を設置することが規定されています。接道部分が短い土地には、物件を建てることも認められていません。

 

ビル建設では、それほど建築基準法上の条件は厳しくありません。さらに周辺環境が騒がしい土地でも、影響をあまり受けません。居住向けの物件では、入居者を集めにくくなるために、周辺環境の状況に左右されます。

 

節税効果がある

 

ビル経営は税金対策としても有効です。マンション経営と同じような税制上の優遇措置が2つあるからです。以下に優遇措置について解説します。

 

相続税対策

ビルをテナントや事務所として貸し出す場合、貸家建付地として財産評価されます。貸家建付地は、自用地として評価される駐車場や更地と比べて、相続税が約2割下がります。

 

所得税の負担を軽減

 1つの物件を運用開始したばかりの時期は、先行投資やコストなど支出が膨らむため、赤字決算になりやすいです。

 

赤字計上によって、利益を無くし、課税対象となる所得を少なくすることができます。

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ビル経営のデメリット

ビル経営における3つのメリットをあげましたが、良い点ばかりではありません。投資なので、もちろんリスクもあります。

 

この項では、コストや税制面など、ビル経営におけるデメリットについて紹介します。

 

建築コストが高い

 

「建築コストの負担が大きい」というのが、ビル経営における大きなハードルです。

居住用の物件と違い、事務所やテナントは設備や環境など、ハード面を充実しなければなりません。

電気容量設備やOA環境、セキュリティ対策にかかる初期費用が多額となってしまいます。

 

マンションと比べ固定資産税などの軽減がない

 

居住用の不動産投資では、固定資産税や都市計画税の軽減措置がある一方で、ビル経営では適応されません。減税されない分、マンションやアパート経営に比べて税金面のデメリットがあります

 

空室時のリスクが高い

 

マンションやアパートであれば、契約は1部屋単位です。たとえば50部屋ある内の1部屋、2部屋が退去しても大きなインパクトはありません。

しかしテナントやオフィスが空室になった際、その影響は軽微では済みません。

 

テナントビルでは法人が1社で複数の部屋を借りる事が多く、いくつものフロアを契約している場合や、ビル1棟を契約しているケースもあります。

このような場合、契約している企業が退去してしまうと、賃料による収益は一気に下がってしまいます。新しい事業者と契約するのも決して簡単なことではありません。

 

経営リスクが高い

 

東京や大阪、名古屋などの都市部では、大規模なオフィスビルや最新デザインのテナントビルが次々と建設されています。手がけているのは大手資本です。大手に比べて、中小規模のビルオーナーは有利ではありません。

 

なぜなら、景気や経済の影響を、大手よりも大きく受けるからです。土地の価格にはトレンドがあります。地価が高騰する土地もあれば、下落する土地もあります。状況が変動する中で、大手資本と厳しい競争を勝ち抜いて行かなければなりません。

 

また、今後オフィスビルやテナントビルの需要が見込めるかどうかは不確定です。地方都市にも商業ビルが建設され、再開発に成功するケースも出てきました。

 

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ビル経営だけではなく、区分所有権オフィスという選択肢を

前述したようなデメリットやリスクを回避するのであれば、区分所有権オフィスという選択肢もあります。

区分所有権オフィスとは、ビルを1棟ではなく、フロアや部屋ごとに所有できる不動産です。

ここからは、現在注目を集めている区分所有権オフィスのメリットについて説明します。

 

建築コストはかからない

区分所有権オフィスでは、従来のビル経営と比べた場合、多額な初期費用がかかりません

 

管理組合が組成されているため、長期の修繕計画が立案されている場合も多く、修繕積立金が管理会社によって拠出されるので、想定外の支出は発生しない傾向にあります。

 

初期費用を抑えながら始められて、運営するための費用負担もビル経営ほどはかからないのが区分所有権オフィス投資です。

 

サブリース契約であれば空室リスクがない

 

また、サブリース契約という選択肢もあります。これはテナントが入らなくても、家賃収入が保証される仕組みです。

不動産会社がオーナーから物件を借りて、その物件をテナントとして貸し出す仕組みで、一定の割合が差し引かれた保障賃料を受け取ることができます。

 

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まとめ

 

ビル経営におけるメリットとデメリットを紹介しました。

 

ビル経営は中長期的な家賃収入が見込める一方で、建築コストや税金、空室リスクなどデメリットもあります。

 

このようなデメリットを回避しながら、不動産投資をできるのが区分所有権オフィスです。タマホームが提供するサブリース契約などの区分所有権販売事業であれば、多額のコストをかけずに安定した収入を得ることができます。

ビル経営の選択肢として、ぜひご検討ください。

 

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