中小企業の事業承継対策!不動産購入で節税

企業にとって事業承継は大きな課題といえるでしょう。なぜなら、事業承継に合わせて適切な税金対策をしておかないと、想像以上に税金が課せられる可能性があるためです。今回は、中小企業におすすめの、不動産購入による事業承継対策についてお話ししていきます。


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事業承継において不動産購入が節税につながる仕組み

事業承継において、なぜ不動産購入が節税につながるのでしょうか。相続税の節税の仕組みを解説します。

 

事業承継における相続税の問題

事業承継は、代表取締役など代表者の名義を変えたところで完了するものではありません。事業承継には、税金も絡みます。自社株を相続、贈与、あるいは譲渡する手続きが発生するためです。ここでは、自社株を相続した場合の事業承継における相続税の問題点を挙げていきます。

 

・優良企業ほど評価額が高くなる自社株式

自社株の相続では、相続税評価額の算出によって自社株の価値を計算しなくてはなりません。非上場株式の場合、類似業種比準価格方式、純資産価額方式、併用方式のいずれかで株式を評価することになります。

 

特に純資産価額方式が適用されるケースで注意しなければならないのが、総資産における純資産の割合です。純資産比率の高い会社、たとえば業績の良い企業ほど自社株式の評価は高くなります

 

業績的にはそれほど優良ではないものの、内部留保、つまり利益や配当の蓄積額が高い企業も要注意です。純資産が多くなるため、想像以上に自社株の評価が高くなる可能性があります。

 

・自社株の評価が高いほど後継者の負担になる

自社株の評価が高くなることによるデメリットは、相続税の納税額が上がってしまうことです。相続の場合、相続人である後継者が相続税を負担しますが、相続が始まる前に適切な対策をしておかないと、後継者の納税負担が重くなってしまうのです。

 

もちろん、自社株を会社で買うこともできますが、そうなると運転資金は減少し、キャッシュフローの悪化を招くかもしれません。自社で株式を買い取るにしても慎重な判断が必要です。

 

・非上場株式は換金が難しい

もうひとつ、非上場株式の相続で気を付けたいのが、上場株式のようにすぐに換金することができない点です。上場株式は流動性が高くすぐに売買できるため、買い手は見つかりやすいのですが、非上場株式はそもそも取引する市場がありません。

 

非上場株式の半数以上を保有していれば経営権を得られる可能性もありますが、ほとんどのケースでは非上場株式を保有していてもメリットはないでしょう。需要のない株式は買い手がつきません。売却が難しいために、株式を換金して納税資金を用意することも難しいのです。

 

不動産購入が株価を引き下げる

相続時の自社株の評価が難しいのは、貸借対照表の値と、相続時の総資産や純資産の値が一致しないためです。これは相続の際、相続税評価額によって総資産や負債を計算することが理由となります。

 

相続時の特殊な計算によって評価されるため、貸借対照表の値をそのまま鵜吞みにはできません。

 

このとき、自社株式の評価にもかかわる相続時の純資産は、相続税評価額による資産から負債と法人税額相当を差し引いたものなります。つまり、相続税評価額に関連する資産評価額が少ないほど、あるいは負債の評価額が多いほど、自社株の引き下げが可能になるということです。

 

・不動産購入は自社株評価の引き下げにつながる

事業承継において、自社株評価を引き下げる方法のひとつに不動産購入があります。相続税評価額の計算において、基本的に不動産は時価では評価されないためです。路線価、あるいは固定資産税評価額が用いられることにより、時価よりも低い額で不動産価格を計上できます

 

総資産にあたる不動産価格が時価よりも低く評価されるということは、比例して純資産の額も低く評価されるということ。不動産購入が自社株引き下げに有効なのは、このためです。

(※ただし、課税時期3年以内に取得したものは時価で評価されるため注意が必要。)

 

・賃貸用の収益物件も自社株引き下げに有効

自社で保有するための不動産購入も自社株評価の引き下げに有効ですが、賃貸物件であればさらに評価を下げることができます。賃貸物件は、借主に一部の権利が移転することから、その権利分が評価額から差し引かれるためです。

 

建物付きの土地を貸し出す場合は、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価され、相続税評価額は、不動産をただ保有している場合と比較して低く抑えられます。これにより、総資産の評価額が下がり、純資産の評価額も下がりますから、自社株評価の引き下げに有効なのです。

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区分所有権オフィスで事業承継対策

ここまで、事業承継で自社株の評価を抑える対策として、不動産購入が挙げられること説明してきました。そこで購入を検討している方におすすめしたいのが、区分所有権オフィスです。

 

節税に区分所有権オフィスを利用

区分所有権オフィスとは、オフィスビル一棟を購入するのではなく、オフィスビルのフロアや一室など部分的な購入を指します。一棟を購入するより、購入費用は抑えられ、初期費用も少なくてすむことから低リスクで、相続税対策に活用できるのです。

 

また、区分所有権オフィス物件の多くは都心に位置しているため、商業地の宅地に該当する可能性が高くなります。

 

土地の相続税評価のひとつの「路線価方式」は、時価よりかなり低く設定されている特徴があり、商業地に区分される土地を所有していれば相続税評価額を下げ、相続税を圧縮することが可能です。

 

タマホームの区分所有権販売事業

タマホームの「区分所有権販売事業」では、節税対策で注目の区分所有権オフィスを販売しています。フロアごとに区分登記が行われており、1フロアから購入が可能です。

 

区分所有権オフィス購入後は、自社オフィスとして活用できますし、マスターリース契約によって賃料保証のあるサブリースも活用できます。

 

さらに、タマホームでは事業承継にともなう相続税対策もご提案しています

新会社で不動産を購入して純資産価格評価額での算定、自社株評価を下げるための株特外しのご提案も行なっています。事業承継による不動産購入の節税対策をもっと効果的に行えるのではないでしょうか。

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事業承継を目的とした不動産購入はリスクも考慮しておく

事業承継の際、不動産購入が節税になると説明しましたが、物件選びに失敗すると思わぬ損失が発生することもあります。リスクも理解したうえで、不動産購入を相続税対策に利用することが大切です。

 

・不動産の価値が下落するリスク

不動産の価格が下がれば評価額も下がるため、節税効果が期待できるとお話ししました。しかし、不動産価格が大幅に下落すると、事業承継後に売却しようと思っても、想定していた利益を大きく下回ることがあります。

 

たとえ不動産購入によって相続税を圧縮できたとしても、不動産売却による利益が減れば、プラスマイナスどころか、損をしてしまうことになりかねません。

 

・土地価格が高騰し相続で不利になるリスク

不動産取得3年以内は時価で評価されます。そのため、相続税圧縮を目的とした不動産は、少なくとも3年以上は保有しておかなくてはなりません。しかし、その間、土地価格が一定である保証はなく、土地価格が高騰する可能性があります。

 

土地価格が上がると、それに合わせて相続税評価がなされるため、当初期待していた不動産購入による節税のメリットは得られません。

 

事業承継にともなう不動産購入で節税をするには、不動産価値が下がりにくく、土地の価格が上がりにくい物件選びが重要です。その点、タマホームの「区分保証オフィス™」はどちらのリスクにも対応した商品になっています。

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まとめ

事業承継にともなう節税には、不動産購入があります。しかし、価格下落や土地高騰のリスクがあるため、不動産を購入したからといって、必ずしも節税できる訳ではありません。不動産購入による節税なら、さまざまなリスクに対応した区分所有権オフィスの活用を検討してみるのはいかがでしょうか。

 

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