サブリース契約は解約可能?解約条件・流れ・違約金等の注意点について解説

管理会社が不動産物件を一括して借り上げ、管理運用を行いながら賃料保証もしてくれるサブリース契約。一見すると物件オーナーにとってはメリットしかない契約に思えますが、中には契約後の家賃減額を始めとするトラブルにより、解約したくなるというケースもあります。 しかし、サブリース契約は途中解約できるのかどうか分からない、解約したいが方法が分からないといった声を耳にすることも少なくありません。 そこでこの記事では、サブリース契約の解約可否や契約内容別の対応、具体的な解約方法を分かりやすく解説していきます。


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サブリース契約とは

サブリース契約の解約可否について見ていく前に、まずはサブリース契約とはどういったものか簡単に確認していきましょう。

サブリース契約とは、所有するアパートやマンション等の賃貸物件を不動産会社が一括で借り上げ、入居者へ転貸するという契約です。サブリース契約を結ぶメリットとして、賃貸物件の一括管理を行ってもらえることや、満室時の家賃収入の8割から9割程度を保証してもらえるため空室リスクを回避できることなどが挙げられます。

しかし一方で、契約時に保証された家賃が契約後一定期間経って減額されてしまうケースなども発生しており、近年サブリース契約の解約をめぐるトラブルが多く起こっています。

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サブリース契約は解約できる?

さて、ここからは本題であるサブリース契約の解約可否について見ていきましょう。

結論からお伝えすると、サブリース契約の解約は可能です。しかし、契約内容によってスムーズに解約できる場合もあれば、管理会社との解約交渉が必要になり、高額な違約金が発生する場合もあります。サブリース契約の内容によって解約をめぐる事情がどの様に変わってくるのか、詳しく解説します。

契約書に中途解約に関する記載があれば解約可能

サブリース契約の契約書に、物件所有者からの中途解約を認めるという記載がある場合には、管理会社に対して通知を行うことで、契約書に定められた期間が経過後、サブリース契約の解約が可能です。国土交通省の定めるサブリース契約書の雛形にも、物件のオーナーが管理会社に対して解約の6ヶ月前までに解約の通知を行うことで、サブリース契約の解約が可能という旨の記載があります。

ただし、サブリース契約書の内容は管理会社によって異なり、この中途解約に関する記載を取り入れていない管理会社が多いため、通知のみでスムーズに解約できるケースは少ないといえるでしょう。

中途解約に関する記載がない場合には管理会社との解約交渉を行う

賃貸借契約において貸主である物件所有者側からの申し入れによって契約の中途解約を行うためには「正当事由」というものが必要になります。また、正当事由が認められない場合には、管理会社との解約交渉で解約に関する合意を得る必要があり、違約金が発生する可能性もあります。

まずは解約に関する正当事由とはどのようなものであるか、詳しく見ていきましょう。

サブリース契約解約の正当事由とは?

物件オーナーと管理会社は貸主と借主という関係性であることから、借地借家法が適用されます。借地借家法は賃貸契約において立場が弱い借主を保護する目的の法律であるため、契約書に解約に関する記載がない場合には、貸主から解約を申し入れるためには「正当事由」が必要であると定められています。

この正当事由とは、賃貸物件の貸主が借り主へ賃貸借契約の解約を申し入れるために必要となる条件のことです。しかしここで問題となるのが、正当事由の内容に関しては法律で明確な定めが無いため、正当かどうかの判断は管理会社の判断に委ねられる傾向があるという点です。

ちなみに、保証家賃が下がったことが原因で解約を申し出る物件オーナーは多くいますが、物件価値の変化等による借賃の増減申請も借主の権利として借地借家法で認められているため、解約の正当事由とはなりません。つまり、契約書に解約に関する記載がない場合、基本的には合意の上での解約は難しいといえるのです。

違約金が発生する可能性が高い

解約交渉の末に管理会社から解約の同意を得られたとしても、契約書に中途解約に対する違約金の記載がある場合には、違約金を支払わなければなりません。違約金の金額についても管理会社側の裁量で決定されるため、必ず契約書の解約条項を確認するようにしましょう。

以上の様に、契約書に中途解約に関する記載がない場合には、事実的に解約のためには交渉によって解約の合意を得る必要があり、さらに高額な違約金が発生する可能性もあることがわかりました。これが「サブリース契約は解約できない」といわれる理由です。厳密には解約はできるのですが、貸主にとってデメリットが大きくなるケースが多いという訳です。

なお、解約交渉が難航しそうな場合には、個人での対応は難しいため、国道交通省等の相談窓口や、弁護士等のサブリース問題の専門家へ相談することをおすすめします。

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一般的なサブリース解約の手順

ここからは、サブリース契約を解約する具体的な手順について解説していきます。

1.解約後のプランを考える

第一に、解約後にどの様に物件を運用していくかを考えましょう。サブリース契約では賃貸物件の管理運用を全て管理会社に任せているため、解約前にしっかりとその後のプランを固めておくことをおすすめします。

選択肢としては、別の管理会社を探して賃貸物件としての運用を続ける、賃貸経営をやめて自ら居住する、更地にして売却する、オーナーチェンジ物件として売却するなどが考えられます。

ちなみに、オーナー本人や近しい間柄の人間が居住することになった、生活資金のために不動産を売却しなければならなくなったなど、解約後の方針が、解約せざるを得ない事情の根拠となる場合には、サブリース契約解約の正当事由として認められる可能性もあります。

2.契約書の内容を再確認する

解約後のプランが定まったら、実際に解約の通知をする前に必ずサブリース契約書の内容を再確認しましょう。特に重要な項目としては、以下のようなものが挙げられます。

・契約期間

・中途解約事項の有無

・修繕工事費用にかかる負担の割合

・契約違反をした場合の規定

・違約金に関すること

これらの内容は必ず契約書に盛り込まれており、スムーズに解約できるか、解約にともなって費用負担が発生するかといったことを左右するため、事前に内容をしっかり理解しておく必要があります。

3.解約通知書を作成する

中途解約の申し入れを行うことを決めたら、解約通知書を作成します。解約通知書とは、サブリース会社に解約の意思を伝えるための書面です。解約の通知は口頭でも有効ですが、何かトラブルが起こった場合などのエビデンスを残すためにも、書類による通知をおすすめします。

解約通知書には、日付、住所氏名、契約の理由、賃貸物件の名称など、現状の契約内容を細かく記載しましょう。作成は知識がないと難しいので、賃貸契約の専門家に相談して作成するのが確実です。

4.サブリース会社に解約通知書を提出する

解約通知書が完成したら、サブリース会社へ郵送で提出します。この時、確実に受け取ってもらうため、事前に解約の意思をサブリース会社に伝えておきましょう。

また、郵送する際には、輸送物の内容と、管理会社宛に発送したということを記録に残してくれる「内容証明郵便」で送ることをおすすめします。後々、書類が届いた届いていないといったトラブルが起こった際に、内容証明郵便であればしっかりと送ったというエビデンスを残すことができます。

5.きちんと解約通知書が届いたか確認する

最後に、サブリース会社に解約通知書が届いたか、確認の連絡を行います。この場合も口頭ではなく、証拠として残るメールかFAXによる確認が安全です。

解約通知書の内容や契約内容に問題がなければ、書類到着後、契約書に定められた事前通知期間経過後、契約が解除されます。

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トラブルを避けるためにも信頼できるサブリース会社を選ぶ

この記事内で見てきたように、解約条件の厳しさなどが原因によるトラブルを避けるためにも、契約するサブリース会社はよく考えて選ぶ必要があります。必ず契約前には契約書に目を通し、中途解約に関する条件や違約金については念入りに確認しましょう。

サブリース契約で安定した収入を得るためには、管理会社の管理運用体制が重要になります。賃貸経営に関する豊富な実績があり、信頼できるサブリース会社を選ぶようにしてください。

なお、サブリースに関しては、タマホームも10年以上の豊富な提案実績があります。契約にあたっての中途解約の条件に関することなど、知識豊富な担当者が親身にお答えしますので、なんでもお気軽にご相談ください。

また、タマホームでは都内で「区分保証オフィス™」を展開しており、資産価値の高い物件で安定した不動産投資をサポートしています。賃料保証や買取保証などタマホーム独自のサービスにより、安心して不動産投資が可能ですので、不動産物件への投資をお考えの方はぜひお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

サブリース契約の解約条件や解約の手続き方法について解説しました。

サブリース契約は解約することは可能ですが、多くの場合で煩雑な解約交渉を行う必要があり、違約金を支払わなければならないケースも珍しくありません。契約前にしっかりと契約内容を確認し、また保証賃料減額などにより契約解除を検討しなくて済む、信頼できる管理会社と契約することが重要です。

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