区分マンション投資のメリット・デメリット

区分マンションの投資は、不動産投資の中でも資金ハードルが低く、個人で運用を行っている人も多くいます。家賃収入に対する不労所得が得られるという「メリット」が魅力的な一方で、空室リスクなどの「デメリット」も把握しておく必要があります。 ここでは、区分マンションに投資を行うメリット・デメリットについて詳しく紹介しています。また「区分マンション」と「区分所有権オフィス」の投資における違いなど、不動産投資を始めるうえで、確認したい情報をお伝えしています。


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区分マンションの投資の基本

区分マンション投資とは、一棟のマンションをまるごと購入・運用するのではなく、一部屋もしくは複数の部屋を購入し、家賃収入を得る投資方法です。低リスクや資金が少なくても始められることから、不動産投資の中では初心者向けとされています。

 

しかし、知識なく不動産投資を始めるには「リスク」も伴うため、メリットとデメリット双方を確認し、バランスの取れた運用を行う必要があります。

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区分マンションの投資をするメリット

区分マンション投資のメリットについてお伝えします。ポイントは「始めやすさ」と「リスクの低さ」にあります。

少ない初期費用で始められる

 

個人でマンションを一棟買いするのは、資金面のハードルが非常に高いため、手軽に始められる投資ではありません。一方で、区分マンション投資であれば、中古マンションのワンルームなどは1,000万円前後で購入できるため、比較的手の届く投資と考えられます。

 

資金の余裕があれば、ローンに頼らず購入できるため、利益を得ながら部屋数を増やしていくことも可能です。一棟買いではハードルが高い、駅近などの好条件物件でも、区分購入であれば検討しやすい場合もあるでしょう。

 

また、資本金をすべて自分で用意できない場合でも、融資(ローン)を利用し、保有資金以上の資産価値を持つ物件を購入できます。ただし、融資はあくまで借用であり、不動産運用によって得た利益で、返済をしていかなければなりません。

 

うまく融資を活用すれば、少ない投資額から大きなリターン(利益)を得ることができるのも、区分マンション投資のメリットです。

 

リスクを最小限に抑えられる

 

一棟買いでは膨大な資金が必要な、都心部や駅近などの人気物件でも、一部屋単位であれば購入しやすくなります。人気物件の運用は、空室リスクを低く抑えられ、安定した利益が見込めるという特徴があります。

 

また、区分マンションであれば、違うエリアの物件も購入できるため、災害や人気の上下に対する「リスク分散」にも最適です。一棟丸ごと購入するのに対し、金利上昇や家賃価格の変動による「収益への影響」を限定することができます。

 

 

融資が通りやすい

 

融資を受けて一棟購入を行うのは、金額が高くなる影響から審査も厳しくなります。区分所有であれば、投資額も少なく済むため、融資の審査が通りやすいのも特徴です。

 

融資が通りやすいのは、銀行側にとって「低リスクで出資できる対象」という認識になるからです。つまり、一棟購入より「区分マンションの運用の方が低リスクである」とも考えられます。

 

管理に手間がかからない

 

区分マンションであれば、施設管理の手間やコストを抑えることも可能です。共用部などはマンションの管理組合が、設備点検や整備を行います。

 

オーナーが手配する必要がないので、大規模な施設修繕に備えて、莫大な費用を準備しておく必要もありません。つまり、自分が所有している物件の設備維持のみ行えばよく、室内設備の修理費用であれば数万円~数十万円程度で済みます。

 

しかし、区分所有であっても管理会社選びは慎重に行う必要があります。長期間空室になっている、住居者のトラブルにきちんと対応しない、などの問題が発生する可能性があるからです。

 

リフォーム提案や家賃の見直しなど「空室を埋めるノウハウ」を持つ管理会社選びが大切です。

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区分マンションの投資のデメリット

区分マンション投資のメリットがある一方で、投資には必ずリスクが伴います。ここでは、区分マンションの投資における「デメリット」について紹介します。

 

空室リスクが高い

 

区分マンションは、一部屋単位で運用を行うため、空室になってしまうと家賃収入がゼロになってしまいます。入居希望者が現れるまで、管理費の支払いや維持修繕、必要に応じてリフォームなども行わなければなりません。

 

また、空室を埋めるために家賃を引き下げることになれば、見込んでいた収益も減少してしまいます。今後、人口減少による影響で空室が増加すると予想されており、物件選びは慎重に行う必要があります

 

利回りが低くなることがある

 

区分マンション投資は、少額で始めやすいため、投資を行うオーナーも多いという特徴があります。つまり、区分マンション投資に適した好条件の物件は、人気が高くなり、購入金額が高くなる傾向にあります。

 

購入金額が高い場合でも、貸し出す際の家賃相場が低ければ投資額に対するリターン(収益)が少なくなります。投資額の割に利回りが低くなり、収入が伸びなくなる可能性があることを理解しておきましょう。

 

オーナーだけですべてを決められない

 

区分マンション所有では、同じマンション内に「他の物件のオーナー」がいるという状態になります。そのため、リフォームや修繕を行う場合は、マンション管理組合の理事長から許可を取らなければなりません

 

許可が得られなければリフォームが行えないため、説得に時間を要することもあるでしょう。また、災害が起きた場合、受けたダメージの程度によっては、修繕が済むまで入居できず、収入が得られなくなる可能性もあります。

 

建物の再建を行うのもオーナーの総意が必要になり、時間がかかることが予測されます。地震・火災保険などへ加入し、災害リスクにも対応しなければなりません。

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区分マンションだけではなく区分所有権オフィスという選択肢を

区分マンションの投資と同様に「区分所有権オフィス」を所有し、運用を行う投資方法もあります。ここでは、区分マンションと区分所有権オフィスの違いや、運用方法について紹介します。

 

区分所有権オフィスとは

 

区分所有権オフィスとは、ビルのフロアもしくは一部を取引対象としている物件のことを指します。区分所有権オフィス投資では、質の高い好条件の物件が多く、安定した収入を得やすいメリットがあります。

 

また、区分所有権オフィス所有は相続税の「小規模宅地等の特例」により、評価額が抑えられる特徴があります。多額の現金を相続するよりも、相続税の負担を軽減できるため、節税対策にも注目されています。

 

区分マンションと区分所有権オフィスの違いとは

 

「区分マンション投資」と「区分所有権オフィス投資」は、どちらも建造物の一部を所有し、投資を行うものとしては同義です。

 

区分マンションは、住居として「単身者やファミリー」が入居するのに対し、区分所有権オフィスは「会社や事業者」が入居するという違いがあります

 

区分マンションは、交通の利便性や学校、ショップやスーパー、コンビニなどの周辺環境が重要になります。一方で、区分所有権オフィスでは事業のしやすさ(銀行や郵便局の有無など)や、通勤の利便性が物件の価値を左右します。

 

区分所有権オフィスメリット

 

タマホームがおすすめする区分保証オフィス™

 

タマホームの区分保証オフィス™では、都心の小・中規模のオフィスビルを当社にて取得し、修繕やリノベーションを施します。

 

そのうえで、1フロアごとに区分登記を行い、分譲物件のように管理組合を組成することで「ハイグレードオフィスビル」としてバリューアップを行います。

 

物件を購入頂いたのち、タマホームが借り手となることで賃料を保証し、賃料から必要経費を差し引いた額をお支払いする「サブリース契約」が特徴です

 

ビルの管理もタマホームが行うため、空室リスクや管理の手間がない「区分所有権オフィス投資」が可能です。

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まとめ

 

近年、区分マンションの投資と同様に、区分所有権オフィスの投資が注目されています。都心部のオフィスビルは立地条件の関係からすでに飽和状態にあり、今後急速に増えることはないと予測されています。

 

相続税対策としてだけでなく、安定した収益を長期的に確保する投資対象として、適していると考えられます。タマホームの区分保証オフィス™を活用し、区分所有権オフィスの所有を検討されてみてはいかがでしょうか。

 

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