不動産の資産運用!法人化のメリットについて

不動産投資による資産運用は個人でも行えますが、いわゆるプライベートカンパニーといわれる会社を設立して行うことも可能です。ここでは、不動産投資を法人化して行うことのメリット、デメリットを解説していきます。


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資産運用における不動産投資の「法人化」とは?

個人で行っていた不動産投資を法人化する意味と、設立の流れを簡単にみていきましょう。

 

資産管理会社の設立

資産管理会社とは、不動産や株などの個人資産を管理するために作る会社のことです。個人が不動産投資をする場合、個人が銀行から融資を受けて直接不動産に投資します。この個人が担っていた部分を、資産管理会社として法人で行うのです。

 

つまり、設立された法人の個人資産管理会社が不動産投資する形になり、金融機関からの融資を受けるということ。資産管理会社を設立した場合に個人が担うのは法人への出資です。個人の資金が不動産投資の運転資金になります。

 

また、個人から法人格になった場合、法人の法律が適用されることになりますから、銀行から借り入れたお金を返済できなくなったときの責任範囲が異なってくるのも特徴です。

 

法人の返済義務は出資金額までに限られます。ただし、借入金の連帯保証人は、ほとんどが代表者である個人となるため、実質的な責任範囲に違いはないでしょう。

 

個人から法人への切り替え

資産管理会社を設立する場合、株式会社あるいは合同会社という選択肢があります。いずれも法人化にあたって、会社設立に必要な項目を決定しなければなりません。会社所在地、社名など登記に必要な項目です。

 

次に法人の目的や基本規約を定めた「定款」、法人登録のための登記書類を作成します。これらを法務局に提出すれば会社設立は完了です。以上が、法人化の簡単な流れになります。

 

法人化にあたっては、株式会社・合同会社のどちらであっても設立費用がかかる点に注意が必要です。法人化手続きは複雑なため専門家である司法書士に依頼することが多く、その費用はだいたい15~30万円程度といわれています。

 

また、すでに個人が不動産投資用の物件を所有している場合は、法人に移し替える手続きが必要です。個人所有の物件は、法人に売却することになります。

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法人化のメリット

個人の不動産投資を法人化するとどのようなメリットがあるのでしょう。主なメリット3つを解説していきます。

 

①法人税は所得税よりも低い

法人化のメリットは税金面にあります。一定の所得を超えた場合、個人にかかる所得税よりも法人税の方が低くなる可能性があるからです。以下、個人の所得税、普通法人の法人税率の割合をご覧ください。

 

【所得税の税率】

課税所得

課税所得に対する所得税額

~195万円

5%

195万円超330万円以下

10% - 97,500円(控除額)

330万円超695万円以下

20% - 427,500円

695万円超900万円以下

23% - 636,000円

900万円超1,800万円以下

33% - 1,536,000円

1,800万円超4,000万円以下

40% - 2,796,000円

4,000万円超

45% - 4,796,000円

出典:「所得税の速算表」(国税庁)を加工して作成

 

 

【開始事業年度2019年4月1日以後適用の普通法人税率】

普通法人の区分

法人税率

資本金1億円以下(※1)

年800万円以下部分

適用除外でない法人

15%

適用除外事業者

19%

年800万円超部分

 

23.2%

そのほかの法人

※1 相互会社、外国相互会社、大法人と支配関係のある法人、複数の大法人に出資や発行済み株式を100%保有されている法人、非営利以外の一般社団法人や一般財団法人除く

※2 協同組合、公益法人、人格のない法人、特定の医療法人は別途法人税率が設けられています。

出典:「No.5759 法人税の税率」(国税庁)を加工して作成

 

所得税は累進課税方式で、所得により5%~45%(控除額除く)の間で税率が変動します。一方、法人税所得に関わらず一律です。資本金1億円以下の一般的な企業の法人税率は、年800万円以下の部分が15%、800万円を超える部分が23.2%と設定されています。

 

個人での不動産投資の所得が900万円を超えている場合、所得税は33%の税率が適用されます。しかし、普通法人であれば法人税率が最大でも23.2%なので、資産管理会社を設立した方が節税できるメリットがあるのです。

 

このほかにも住民税や事業税などの費用が発生するため一概にはいえませんが、基本的に所得が上がるほど法人化した方が税金面のメリットが大きいといえるでしょう。

 

②個人よりも節税手段が多い

節税面でみれば、個人よりも法人の方が経費として認められる範囲が広い点もポイント。個人の不動産投資も法人の不動産投資も、修繕費など物件管理のための出費が経費にできる点は同じです。

 

異なるのは事業者本人の所得の扱い。法人化すれば、個人では認められなかった事業者本人の報酬を経費として計上することが可能です。個人の場合は売上から経費を差し引いたものが所得としてそのまま上がりますが、法人の場合は役員報酬として計上でき、金額の調整もできます。

 

ほかにも、役員や従業員を対象にした生命保険料なども経費として扱われ、法人は個人と比べて経費に認められる範囲が広くなるといえます。

 

③欠損金の繰越控除の期間を長くできる

青色申告であれば、欠損金、つまり赤字は翌年以降も繰り越しができます。繰越損失があれば、その年の利益から繰越損失分を差し引くことが可能です。課税される額が減るため、節税ができます。

 

個人の青色申告の場合、欠損金の繰越控除が認められているのは最大3年です。黒字から差し引けなかった繰越損失があっても、3年を超えれば控除できなくなってしまいます。

 

一方、法人の青色申告で認められている欠損金の繰越控除は、最大10年。以前は最大9年でしたが、2018年4月1日以後開始の事業年度からは10年まで認められるようになりました。

 

欠損金が発生した場合、法人の方が個人と比較して長く繰越控除ができますから、その分、節税ができるのです。

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法人化のデメリット

法人化は税金面でさまざまなメリットがあるとお話ししました。しかし、法人化はすべてのケースで有利に働くとは限りません。法人化しない方が良い場合もあります。ここでは、法人化におけるデメリットをみていきましょう。

 

①公的負担が増えることも

所得税率と法人税率の違いは先ほども説明したとおりです。基本的に所得が上がるほど法人化するメリットがあります。しかし、年間の所得が900万円を超えるほどもなければ、法人化のメリットは大きくありません。

 

累進課税が採用されている所得税では、所得が低いほど適用される税率も低いためです。一律の税率が適用される法人のデメリットといえるでしょう。

 

また、先ほども説明したように、法人には個人の住民税などとは別に、自治体に支払う法人住民税や法人事業税が課せられます。

 

これらは基本的に法人の所得に課せられ、利益がなくても税金の支払いが発生します。つまり、赤字の年でも、法人税や法人住民税の均等割分を支払わなければなりません

 

このように、所得税や法人税のような国税だけでなく、地方税も含めてトータルで考えると、個人で不動産投資をするよりも公的負担が重くのしかかることがあります。

 

②収益すべてが自分のものにならない

個人であれば利益は自分のものとして自由に使えますが、プライベートカンパニーであっても、法人であれば利益をまるまる自分のものにはできません

 

個人事業主は利益が自分自身の所得になりますが、法人の場合は役員報酬として会計を区別しなければならないためです。

 

役員報酬に関しても、同額が定期的に発生する役員報酬については損金とすることができますが、そのほかプライベートで使った会社のお金は役員賞与として損金にできないことがあります。

 

損金にできないということは、法人税の計算で利益からその分を差し引けないということです。個人でいるときよりも、お金の使い方は厳しく管理しなければならないでしょう。

 

また、法人を適切に運営するには維持費用も必要です。たとえば、処理が複雑になる法人の確定申告は、報酬を支払って税理士に依頼することが多々あります。個人で不動産投資をするとき以上に費用が増大になる可能性があるのです。

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不動産の法人化ならタマホームの区分所有販売事業

法人化にはデメリットもあることを説明しましたが、それなりの規模の不動産投資をするなら、税制面でのメリットが高い法人の方が良いでしょう。

 

法人化して不動産投資をするなら、小口化により高い流動性が期待できる区分所有権オフィスも選択肢のひとつです。

 

タマホームの「区分所有権販売事業」では、東京都心5区の中規模オフィスビルの1フロアを商品化しています。いずれも、バリューアップ工事によって物件の資産価値を向上させた物件です。これにより、オフィスとして法人に貸し出す際の流動性も期待できます。

 

さらに、タマホームでは「サブリース事業」も展開。所有者様とタマホームとの間で結ぶマスタリース契約では、空室の場合もご契約時の賃料をお支払いする賃料保証があるので、安定した収入の確保が可能です。

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まとめ

不動産の資産運用は、個人で行うこともできますが、資産管理会社を設立して法人で行うことも可能です。法人化は税制面でのメリットもありますので、所得が多い方ほど検討されてはいかがでしょうか。

 

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