初心者必見!徹底解説!経営戦略の1つCRE戦略とは

企業が所有する不動産を経営の観点から活用するCRE戦略。昨今、本業で数十年後も生き残っていくことが難しい場合もある、不動産で収益を上げることは、企業がこの先も持続するための重要な要素です。 そこで今回はCRE戦略とは何か、なぜ企業にとってこの戦略が必要なのかについて解説します。経営戦略のひとつにCRE戦略を取り入れるメリットを知ることで、さらに関心と理解を深める手助けになればと考えております。


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そもそもCREってなに?

CREという言葉を耳にしたことはあるでしょうか。今やCREは、企業が事業を継続させるために欠かせません。まずはCREについて理解しましょう。

CRE戦略の前にそもそもCREとは?

CREはCorporateRealEstateの略で「企業不動産」、つまり企業が所有・貸借している不動産のことです。企業の事業継続性を考えるとき、CREは重要な資産のひとつといえます。

帝国データバンクの調査によると、創業時の事業と現在のメイン事業を比べたとき企業の47.7%が「変化した」と答えています。

さらに同社の別の調査では、創業時は別事業がメインだったが、所有する土地にオフィスビルなどを建てて賃料収入を増加させ、貸事務所業へと変化したケースが多くあるとのことでした。

また、メインの事業と並行して不動産事業を行っている企業では、本業よりも不動産事業のほうが営業利益を多く生んでいるといったケースが見受けられます。

こうした例から、企業は業種にかかわらず、CREを活用して収益を上げることを戦略的に考えなければならないといえるでしょう。

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例えばどういうもの?CREの対象となる不動産の種類

企業が保有する不動産のうち、CREの対象となるものは大きくわけて3つになります。

・事業に直接利用されている不動産
(例)本社、支社、営業所、工場、店舗など

・事業に直接利用されていないが、間接的に効用をもたらす不動産
(例)研修施設、社宅、社員寮、福利厚生施設、研究施設など

・事業に関連して保有または賃貸している、そのほかの不動産
(例)駐車場、遊休地など

企業財務安定化に向けたCRE戦略

CRE戦略の目的は、企業の財務を安定化させることです。企業財務の安定化は、企業そのものの価値を上げ、事業の継続を支えます。ここではCRE戦略について、詳しく解説しましょう。

CRE戦略って?

「企業価値の向上」という観点から、所有するCREを経営戦略的見地に立って見直し、不動産投資の効率性を最大限上げることを「CRE戦略」といいます。

CRE戦略のもとで、企業は不動産を単なる物理的生産財ではなく、「企業価値を最大限向上させるための経営資源」としてとらえ、企業価値を高めるために最適な選択を行っていきます。

また、不動産にかかわる経営形態そのものについても見直し、必要に応じて組織や会社全体を再編することも視野に入れます。

参照:国土交通省「CRE戦略を実践するためのガイドライン」

実は、日本企業の平均継続率は約23.5年とけっして長くありません。安定した財務基盤は企業の継続性には欠かせないものですが、そのためには貸事務所業に取り組むことがひとつの答えであると、弊社は考えています。

優良な企業が健全な財務基盤を作り、雇用が改善されれば、日本国民はより豊かになれるでしょう。企業が貸事業所業を手がけることは、ニッポンをハッピーにする手段のひとつなのです。

なぜするべき?CRE戦略の必要性

それでは、企業経営においてCRE戦略がなぜ必要なのでしょうか。それは、CRE戦略を取り入れることで企業の純資産を拡大し、より強固な基盤を構築できるからです。

弊社がCRE戦略をサポートした、あるクライアントの例を紹介します。

製造業で40年間本業一本だったというその企業は、売上に対して利益が薄い薄利多売の状況が続いているうえ、当然のことながら営業外収益もありませんでした。また、自社株の評価が高く、事業承継時には多額の課税があることが懸念されていました。

そこで、弊社と契約してCRE戦略に取り組むことで、本業以外で収益を確保できるようになりました。また、財務基盤も本業一本のころよりも安定するようになっています。

CRE戦略を経営に取り入れて財務基盤が強固になれば、取引先や金融機関からは「強い会社」「倒産しにくい会社」と評価されるようになり、さらに深い付き合いが期待できます。

また、金融機関からの借入で不動産を購入し、テナントからの賃料収入(=他人資本)で返済を行うことにより、現金で資金を調達するよりも効率的な資産形成が可能になります。

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どんなメリットがある?CRE戦略の効果

では、CRE戦略に取り組むことで、どのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、タマホームの区分保証オフィス™によるCRE戦略によるメリットや活用法を紹介しましょう。

CRE戦略のメリット

区分所有権オフィスによるCRE戦略のメリットは、以下のとおりです。

メリット1.安定的な営業外収益が得られる

特に、需要と供給がひっ迫している東京ではオフィスの空室率が低いため、区分所有権オフィスを賃貸することで安定的な収益が期待できます。

メリット2.有事の際に売却ができる

本業が衰退した場合、本業に関係する不動産は売ることができません。しかし、本業とは関係ない不動産なら売却可能です。売却によって得た資金で、本業のテコ入れなどができるでしょう。

メリット3.事業承継対策になる

区分所有権オフィスを購入することで純資産価額評価が引き下げられ、自社株評価を下げることができます。それにより、事業承継時の税金対策が可能です

区分所有権オフィスのCRE戦略活用方法

区分所有権オフィスの主な活用方法はふたつあります。

1.自社で活用する場合

ひとつめは区分所有権オフィスを購入し、自社オフィスとして活用する方法です。

従来は、ビル1棟を購入して自社ビルとし、自社で使用する部分と賃貸として貸し出す部分にわける企業がほとんどでした。しかし、弊社の区分保証オフィス™であれば、自社が利用する必要最低限のフロアだけを購入できます。

2.賃貸で賃料収入を得る場合

ふたつめは、賃貸物件として活用する方法です。

購入された区分所有権オフィスを弊社が借り上げ、各室を企業に貸し出します。オーナーさまには賃料90%の家賃保証があるので、安定的な賃料収入が得られます。

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タマホームがサポートしたCRE戦略事例

ここでは、タマホームの区分保証オフィス™によるCRE戦略と弊社のコンサルティングによって、経営課題を解決した事例をふたつ紹介します。

事例1.Aカンパニーさま

アパレル商社のAカンパニーさまには、以下のような経営課題がありました。
・大手企業の市場シェア拡大傾向により、業績先細りの懸念
・地元に所有する不動産の価格下落への不安
・自社株の評価額が高く、事業承継時に高額課税される可能性

弊社がサポートしたCRE戦略によって、以下のように問題を解決しました。
・不動産の有効活用で営業外収益を確保
・購入した東京都心の区分所有権オフィスを、安定収入の確保と資産価値保全に活用
・不動産購入により純資産価額評価を引き下げ、自社株評価を下げることに成功

事例2.Bコーポレーションさま

貸家業のBコーポレーションさまには、以下のような経営課題がありました。
・二次相続で納税額が多額になる可能性が高い
・地方の物件が多数のため、将来の賃料、資産価値下落を懸念

弊社がサポートしたCRE戦略によって、以下のように問題を解決しました。
・東京都心5区の区分所有権オフィス購入により、相続税評価額の大幅圧縮に成功
・価値が下がりにくい資産構築に役立ち、収益安定化を実現

CREの疑問にお答え!

「CRE戦略の概要はわかったけど、自社でも取り組めるのか不安」
「タマホームがどこまでフォローしてくれるのか」

このような不安や疑問をお持ちの方も多くいるのではないでしょうか。そこで、よくお寄せいただく疑問にお答えいたします。

CRE戦略はどんな企業に向いていますか

業種・事業規模にかかわらず、どのような企業さまにも適しています。サッポロホールディングスや東宝、東日本旅客鉄道、TBSホールディングスといった大手企業も、すでにCRE戦略に取り組んでいます。

所有している土地を有効活用するため、遊休地にアパートやマンションを建設される不動産会社さまや、地方に本社を構えていて、東京に支社を開設したいと検討されている企業さまなど、さまざまなニーズに沿ったCRE戦略のコンサルティングに取り組んでいます。

タマホームがサポートできるCRE戦略

弊社では、東京都心の優良なオフィスビルを1フロアから販売する「区分保証オフィス™」を手がけています。東京都心の区分所有権オフィスを購入することで、安定的な営業外収益を得られ、企業価値の向上につながります。

都心に自社ビルを持ちたいとお考えの企業さまにとっては、業務に最低限必要なフロア数を区分所有権オフィスという形態で購入することで1棟買いするよりも大幅にコストを抑えることができます。

また、区分所有権オフィスの購入は純資産価額評価を引き下げ、自社株評価を下げることにもつながります。そのため、事業承継対策としても有効です。

ほかにも、弊社では企業さまが所有する不動産の区分化についてのサポートもしております。所有する不動産の自社利用フロアを縮小し、利用していないフロアを区分ごとに販売するなど、さまざまな提案が可能です。サブリース受託も行っていますので、利用しないフロアを賃貸に出して活用する場合でもサポートいたします。

遊休地があれば自社でビルを建てる戦略も可能だと思いますが、どうして区分所有権オフィスの購入がおすすめなのでしょうか

自社ビル建設のためには、人員を割いて計画の立案から始めなくてはなりません。また、建設後は管理やリーシング業務などが発生し、そのための専門家が必要です。つまり、本業以外の業務が増加してしまうデメリットがあります。

一方、区分所有権オフィスの購入であれば、管理やリーシング、修繕計画などすべてがパッケージ化されているため、物件を所有することによって業務が増えることはありません。

また、保有されている遊休地の活用についても弊社へ相談していただければ、お客さまと一緒に有効な活用方法を検討したうえで、サポートいたします。

今後リモートワークが進み、都心のオフィスが不要になる可能性はないのでしょうか

リモートワークの促進とともに、オフィス不要論が話題に上ることが増えました。しかし、大切なのは働き方改革を行って従業員満足度を向上させ、生産性を上げることです。リモートワークとオフィスワークを二項対立で考えるのではなく、お互いのメリットを融合させるような働き方にシフトすると思われます。都心のオフィスが不要になることはないといえるでしょう。

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まとめ

本業の状況にかかわらず、CRE戦略は企業の価値と持続性を高めるために有効なものです。タマホームが手掛ける「区分保証オフィス™」を利用した投資をさらに詳しく知りたいとお考えなら、ぜひ弊社までご相談ください。

タマホーム㈱では、ご自宅で顔を見ながら商品説明、ご商談ができる、オンライン商談を導入致しました。
お客様のご準備として、パソコン、タブレット、スマホどれでも可能です。
音声は電話で、画像は双方のデバイスで共通の画面を見ながらお話ができます。一度、お試し下さい。
ご予約、お問い合わせは当ホームページ「お問い合わせ」よりお願い致します。