不動産投資の狙い目は再開発エリア!東京都の最新情報を紹介

企業成長を促進させるためにストック型ビジネスをご検討中の場合、選択肢に不動産投資が加わることになるでしょう。東京で注目されている再開発エリアですが、このエリアに投資するメリットや注意点は何なのでしょうか。具体的な再開発情報に触れながら、有益な投資法をご紹介します。


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東京都の「再開発エリア」は不動産投資の狙い目

東京都の不動産投資として注目されているのは再開発エリアです。まずはなぜこのエリアが注目されているのか、投資によってどのような効果に期待できるのかを解説します。

賃貸需要の上昇が期待できる

再開発エリアには商業施設やオフィスが増え、街のブランド化が進むというメリットがあります。これにより人口が増加し、賃貸需要の上昇に期待できるというのが最初のポイントです。注目されているエリアの不動産価格は高騰しがちですが、区分保証オフィス™なら低予算で小口投資できます。

賃貸家賃の上昇が期待できる

賃貸需要が上昇すれば、不動産価格の上昇につながります。高額に感じるほどの料金を支払ってでも住みたい、借りたいと感じる人が多いのであれば、賃貸家賃の上昇という結果も生み出すことも当然です。

参考:Redia「1.再開発エリアの物件は不動産投資の狙い目」

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東京都の再開発情報

東京都というだけで不動産の需要や相場は高いですが、再開発を行っているエリアはさらに需要が増し、価値を高める可能性を秘めています。

具体的に7ヶ所の再開発情報をお伝えしますので、東京都財務局が発表している「地価公示価格」の変化とともに確認してみましょう。共通しているのは、これらのエリアが「山手線沿線」にあることです。沿線内の不動産投資には今後も期待できます。

虎ノ門「国際ビジネス拠点」プロジェクト

国際ビジネス拠点プロジェクトによって虎ノ門が再開発され、その象徴として2020年に誕生したのが「虎ノ門ビジネスタワー」です。このエリアには2014年に「虎ノ門ヒルズ」が誕生したことも話題となりました。虎ノ門がある東京都港区の、地価公示価格の変動を見てみましょう。

年度 住宅地の地価公示価格 商業地の地価公示価格
平成23年 1,282,500 3,326,300
平成28年 1,508,900 3,681,700
令和2年 2,009,300 5,163,400

※単位は円/m2

平成25年を起点とした場合、令和2年と比較して住宅地で70万円以上、商業地では180万円以上も地価が上昇しています。平成28年の虎ノ門ヒルズ誕生、令和2年の虎ノ門ビジネスタワー完成など、新しい施設の登場とともに価値が上昇していることがわかります。

東京駅前常盤橋プロジェクト

下水ポンプなどのインフラ設備が老朽化したことをきっかけに、10年計画で進められている再開発プロジェクトです。東京駅のある千代田区の地価公示価格が、どのように変動したのかを見てみましょう。

年度 住宅地の地価公示価格 商業地の地価公示価格
平成23年 1,930,000 4,866,900
平成28年 2,358,600 5,940,100
令和2年 2,771,400 6,724,200

※単位は円/m2

千代田区は東京都のみならず日本の中枢でもあることから、地価公示価格は景気の左右も受けにくく安定しています。ここ10年は右肩上がりに地価公示価格を伸ばしており、東京駅前常盤橋プロジェクトはさらに続くため、今後も安定した地価の上昇に期待できるエリアです。

竹芝ウォーターフロント開発計画(WATERS takebashi)

港区芝浦の竹芝では、外資系企業を誘致する竹芝ウォーターフロント開発計画が進められています。2020年には「アトレ竹芝」やラグジュアリーホテルの「メズム東京」を擁するウォーターズ竹芝が完成しました。

年度 住宅地の地価公示価格 商業地の地価公示価格
平成23年 1,282,500 3,326,300
平成28年 1,508,900 3,681,700
令和2年 2,009,300 5,163,400

※単位は円/m2

港区は前述した虎ノ門の発展などもあり、地価公示価格の上昇が続いています。この要因のひとつに竹芝ウォーターフロント開発計画が関わっているでしょう。

品川開発プロジェクト

品川区にある東五反田二丁目付近には老朽化した建物が多く、震災に備えるうえでも再開発の必要性が指摘されてきた地域です。令和2年には都市計画の基本方針が決定し、住宅の高層化などにより街の価値が引き上げられる見込みとなっています。品川区の地価変動を見てみましょう。

年度 住宅地の地価公示価格 商業地の地価公示価格
平成23年 595,800 1,124,900
平成28年 661,000 1,311,100
令和2年 849,300 1,708,100

※単位は円/m2

品川区の地価も上昇を続けています。前述した都市計画による影響が色濃く出るのはこれからですので、投資先として狙い目の地域のひとつといえるでしょう。

飯田橋駅中央地区・東地区再開発

飯田橋駅周辺の課題として挙げられているのは「広場や公園のような緑の少なさ」でした。それを補うためのプロジェクトとして発足したのが「駅前広場一体型複合都市拠点」です。計画では、2022年度中の工事が完成する見込みとなっています。千代田区の地価変動は以下のとおりです。

年度 住宅地の地価公示価格 商業地の地価公示価格
平成23年 1,930,000 4,866,900
平成28年 2,358,600 5,940,100
令和2年 2,771,400 6,724,200

※単位は円/m2

千代田区は東京駅前常盤橋プロジェクトも進められているエリアです。都市的な一面をもつ一方で、飯田橋のように緑を増やす計画も進められています。オフィス需要だけでなく、住宅地としての需要もますます高まると考えられるでしょう。

新橋駅西口・東口再開発

新橋駅の周辺には年季の入った建物が多く、とくに「ニュー新橋ビル」のある西口の再開発が活発に行われています。新橋駅のある東京都港区の地価変動は以下のとおりです。

年度 住宅地の地価公示価格 商業地の地価公示価格
平成23年 1,282,500 3,326,300
平成28年 1,508,900 3,681,700
令和2年 2,009,300 5,163,400

※単位は円/m2

ご紹介してきたとおり、港区は急激に価値を高めている地域です。新橋駅はJRや東京メトロ、ゆりかもめなどが入り乱れる都内有数のターミナル駅でもあり、もともとの利便性が高いエリアです。今後さらに価値が高まることを有力視されています。

神宮前六丁目地区第一種市街地再開発

渋谷区にある神宮前六丁目地区は、歩道と車道の境界線があいまいだという指摘が多く、安全性が不安視されていたエリアです。それらの改善を目的とした再開発プロジェクトは2016年に発足し、2019年に許可されています。渋谷区の地価変動は以下のとおりです。

年度 住宅地の地価公示価格 商業地の地価公示価格
平成23年 980,600 3,975,900
平成28年 1,054,000 4,610,200
令和2年 1,311,500 7,298,500

※単位は円/m2

渋谷区はとくに商業地の伸び率が高いエリアです。最近では「宮下パーク」の完成も記憶に新しいところですが、街のありかたそのものにも変化が見られ、今後も飛躍的な成長を遂げるエリアとして期待されています。

参考:Redia「2.都心部の再開発情報」

参考:東京都財務局https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijyunti/23kouji/04heikin.pdf

参考:東京都財務局https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijyunti/28kouji/04heikin.pdf

参考:東京都財務局https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/R2kouji/05heikin.pdf

参考:ウォーターズ竹芝

参考:品川区https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/contentshozon2020/04_168setumeisiryou.pdf

参考:渋谷区https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/detail/files/kurashi_machi_pdf_jingumae6_c.pdf

 

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再開発エリアの不動産を購入する際の注意点

先ほどご紹介したプロジェクトのある地域は、いずれも地価公示価格が上昇しています。しかし、必ずしも投資で収益を得られるとは限りません。再開発エリアの不動産を購入する際の注意点を、2つ確認しておきましょう。

資産価値が必ず上昇するとは限らない

東京都が公表している地価公示価格は、あくまでも区内全体の平均値を示したものです。全体を見れば価値が大きく上昇している地区だとしても、すべての不動産の価値が上がるわけではありません。とくに住居の場合、事件・事故・災害などで大きく資産価値を落とすこともあります。

再開発の計画が変更になる可能性もある

再開発はあくまでも計画であり、途中で変更・中止になる可能性も秘めています。再開発が満足に進まないと、期待したほどの資産価値上昇が見られなかったり、購入前と後でほとんど価値が変わらなかったりする場合があることにも要注意です。

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再開発エリアに不動案投資するなら「区分保証オフィス™」がおすすめ

資産価値の高いエリアで不動産投資を行う場合、高額な予算が必要になります。都心で価値をもつ住居はタワーマンションが中心となりますが、その価格は1部屋1億円を超すことが普通です。空室リスクや家賃滞納リスクなど、多くのデメリットを抱えてしまいかねません。

また、オフィスを1棟ごと購入するには莫大な資金が必要ですが、タマホームの区分保証オフィス™なら、マンション投資よりも安い小口投資が可能です。賃料保証タマホームならではのメリットもご用意しておりますので、不動産投資にご興味をおもちの場合はぜひご相談ください。

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まとめ

東京都内の不動産投資で狙い目となるのは、「再開発エリア」です。再開発エリアの特徴はオフィス・住居ともにニーズがあり、資産価値を高めやすいことでしょう。この記事で例としてお伝えした7つの再開発エリアでも、すべての区で地価公示価格が上昇を続けていることがわかりました。

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