区分所有権オフィス投資のメリット・デメリット

不動産投資を計画している方の中で、オフィス投資を検討の一つに入れている方もいらっしゃるでしょう。オフィスの一棟投資の場合は億単位の費用が必要ですが、区分所有権オフィスであれば必ずしもそうではありません。 しかし、具体的にはどのような投資なのか分かりにくいため、始めにくいと感じる方も多いのではないでしょうか。ここでは区分所有権オフィス投資の基本をはじめ、投資メリットとデメリットについて分かりやすく解説します。


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区分所有権オフィス投資の基本とは

一般的にオフィス投資と言うと、ビル一棟単位の投資をイメージされる方も多いのではないでしょうか。実はオフィス投資には区分所有権オフィス投資、というものもあって、オフィスビルの1フロア・1部屋など細かく分けた状態で所有・売却ができる不動産投資です。

そのため、オフィス一棟の購入資金を用意できない方も、区分所有権オフィスであれば投資を始められます。不動産会社によっては分譲オフィスという名称で、区分所有権オフィス投資を提供しているところもあります。区分所有権オフィス投資と分譲オフィスは、基本的にはどちらも同じ仕組みです。

似た用語として区分マンション投資もありますが、こちらはオフィスを対象としていません。オフィスビルの1区画を購入したい時は、区分所有権オフィスの物件探しを行いましょう。

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区分所有権オフィス投資のメリット

続いては区分所有権オフィスの投資メリットについて、詳しく解説していきます。区分所有権オフィス投資は、一般的に広く知られている投資方法ではありませんが、多数のメリットのある注目の不動産投資です。

①一棟買いが当たり前だったオフィス投資に手が届く

区分所有権オフィス投資は、金額などで購入をためらっていた方も比較的手が届きやすいオフィス投資です。

これまでオフィス投資といえば、一棟買いを基本としていたため数十億単位の資金が必要でした。融資で資金調達する方法もありますが、大きなリスクもあり簡単に手を出せる投資ではありません。

しかし、区分所有権オフィス投資は1フロア単位で投資できるので、一棟買いよりも購入ハードルが下がります

②相続税評価額の圧縮効果が高いので、相続対策にもなる

不動産投資は相続税対策としても活用されていますが、区分所有権オフィス投資も相続税対策として十分に活用できます。

不動産投資が相続税対策に活用できる理由は、資産を現金などで所有するよりも不動産として所有した場合の方が、相続税評価額を抑えられるためです。相続税は、相続税評価額を基に算出しますが、土地や建物など現金以外の資産に関しては単純に評価額=資産価値ではありません。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額で算出します。固定資産税評価額は、建築の資産価値の50%~60%ですので実際の資産の価値よりも課税金額を抑えることが可能です。

③区分所有権オフィスは節税にも

区分所有権オフィス投資は、相続税以外でも節税に活用できるのが魅力です。一般的な不動産投資と同様に、固定資産税やその他諸経費を経費として計上し、法人税の課税金額を抑えることができます。

また、区分所有権オフィスを含む不動産は、購入初年度のみ登録免許税や不動産取得税も経費に含めることができる上に、購入費(建物)を減価償却費として一定期間計上できるので多くの支出を節税に活用できます。

④事業承継においても、利点あり

区分所有権オフィスは、事業継承を検討している方にとってもメリットのある投資です。

事業継承で悩むポイントの1つといえば、譲渡する資産に対する課税金額をどのように抑えるかどうかではないでしょうか。当たり前ですが何も税金対策を施していない場合は、後継者に贈与税など多くの負担を残してしまいます。

区分所有権オフィスを保有しておけば資産の評価額が変わり、譲渡時の評価額を下げたり株特外しをしたりといったこと(株式等保有特定会社外し)も可能です。

特に株以外の資産がない資産管理会社やホールディングス会社などは、税金対策に活用しやすいので覚えておきましょう。

たとえば、区分所有権オフィスを購入することで、事業会社とは別の資産管理会社、もしくはホールディングス会社を設立することができます。これをうまく利用すれば、自社株式の評価を下げることも可能となり、贈与税ないし相続性を減少させることができます。

事業継承を予定している経営者の方は、資産の保有比率に気を付けながら区分所有権オフィスの購入を検討してみるのがおすすめです。

⑤マンションに比べ物件の価値が下がりにくい

区分所有権オフィスは、マンションに比べて物件の資産価値が下がりにくいのも特徴です。

不動産投資と言えば、マンションやアパートなどの購入をイメージしますが、地域をしっかり選定しないと将来の資産価値が下がる可能性があるため、実は投資に向かないこともあります。購入地域の目星をつけるのも一定の知識が必要で、投資に向く物件に巡り合うのが難しい場合もあります。

一方タマホームが取り扱う区分所有権オフィスは好立地な物件に限定しているので、物件の価値が下がりにくいというメリットがあります。オフィスは住居と比較し、使用時間が限られ、経年劣化の進行がおさえられる点、マンションなどと比較してトレンドに影響しない点や、優れた耐震性能などの点も価値が下がりにくい要因です。

さらに、マンションの場合は、さまざまな経済状況の個人が入居するため、滞納リスクが常につきまといます。区分所有権オフィスの場合は、与信力(信用性の高い)の高い法人との契約が大半を占めるため、家賃滞納リスクを抑えることが可能です。

当社の場合は物件の価値下落を抑えるため、都心5区を中心に物件を所有しています。

・千代田区

・渋谷区

・中央区

・新宿区

・港区

さらにビル全体および各フロアは修繕工事・リノベーションを行い、管理組合を作った上でお客様へ販売しています。

賃料については当社が借り手として契約し、賃料保証しているので空室リスクを負うことなく、収益を維持することができます。

タマホームでは、区分所有権オフィス投資に独自のサービスを加えておりますので、長期賃料保証など不動産収益の安定化を目指している方も、ご検討いただけます。

⑥出口戦略を立てやすいため、現金化しやすい

区分所有権オフィス投資は、出口戦略を立てやすい強みがあるので現金化しやすいのも大きなメリットです。

不動産投資のリスクは、建物や土地の価格変動・暴落による資産価値の低下です。売却益を見越した投資であった場合、利益が出るどころか、購入時の金額を割った販売価格しかつかないことも十分にあり得ます。

さらに買い手がつきにくい状況になるため、早期に現金化できないといったケースも想定されます。

タマホームの区分所有権オフィス投資の場合は、好立地な物件ばかりなので資産価値が下落しにくくなっており、売却までの計画を立てやすいです。また、もし仮に所有者様が売却を行いたいとなった場合にはタマホームが1番に買取の検討を行う為、現金化への期待値が格段にあがる点もポイントです。

⑦区分所有権オフィスは利回りがいい

不動産市場は、マンションや店舗、区分物件どのケースでも時期により利回りが上下しています。例えば、2013年の不動産市場は、利回りが下がっている傾向でしたが、マンションは特に下がっています。

区分所有権オフィスの利回りが良い理由の1つは、マンションと比較して店舗・事務所の方が、エリア特性により賃料を高く設定できることと原状回復コストを抑えられるためです。そして区分所有権オフィスも商用物件ですので、マンションではなく店舗・事務所と同じく利回りの良さが魅力です。

マンションは利回り7%前後から6%程度まで下落しているので、商用物件の区分所有権オフィスよりも低利回りの傾向です。

一方2013年の東京23区の店舗・事務所は、6%から10%などの利回りで販売されています。また、他の物件と違い利回りは上昇しています。

⑧管理会社が最初からはいっているので必要なし

区分で購入したオフィス区画であれば、すでにビルの管理会社がいるので購入者自身で各種手続きや物件管理を行ったり、自身で管理会社を選定したりといった煩雑な業務の必要がありません

さらにタマホームでは、以下のような仕組みで区分所有権オフィスを販売、管理しています。

・タマホームが建物新所有者様とマスターリース契約、長期賃料保証

・入居者様(企業様)とタマホームでサブリース契約、タマホームが賃料や共益費の受け取り

・管理組合の組成

・管理組合と建物管理会社で建物管理業務委託契約を行い、清掃や設備保守など全ての管理作業を委託

このように賃料の回収から設備保守、清掃など各管理作業をタマホームが代行しているので、購入後の手間を最小限にしながら運用できます。

当社の販売する区分所有権オフィスは電気、照明、配管、空調等のビルに係わる主な設備については管理組合の資産区分としている為、

各設備の修理取り換えが発生したとしても、オーナー様が負担しない仕組みを作っていますので追加費用も抑えることが可能です。

⑨災害によるリスクが少ない

区分所有権オフィスは、高い耐震性など、災害に対して強い点も魅力です。

区分所有権オフィス投資の対象となるのは、中規模以上のビルであることがほとんどです。中規模以上のビルは、建築基準法により高い安全性が義務付けられていることから、災害に対して強い構造となっています。そのため、災害・火事リスクなどを抑えた不動産投資を始めることができるでしょう。

また、日本は地震・台風・暴風・豪雨・竜巻など、災害の多い国です。災害については避けられない事象ですので、事前にどれだけ防災対策を施せるかが重要なポイントです。

区分所有権オフィス投資は、購入後に耐震工事などを追加で行う必要がなく、災害の多い日本でも運用しやすいのでおすすめの不動産物件といえるでしょう。

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区分所有権オフィス投資によるデメリット

続いては、区分所有権オフィス投資を行うことで発生するデメリットを4つご紹介します。主に物件数の選択や修繕などに関して、一棟買いよりも手間のかかるところがあるので事前に確認しておきましょう。

①マンションほど物件数が選べない

区分所有権オフィス投資のデメリットの1つは、マンション投資よりも物件数が少ないところです。

区分所有権オフィス市場の歴史はまだ浅く、流通量も少ないため、マンション投資のようなイメージで始めてしまうと、物件数の少なさで悩むかと思います。

しかし、流通量が少ないことで1物件あたりの需要や価値が高まりやすく、現金化しやすいといったメリットを得られます。

物件数の少なさは、デメリットでもありメリットでもあるということを覚えておきましょう。

②大規模な修繕は出来ない

区分所有権オフィスは、オフィスビル一棟の所有でないため、大規模修繕や建て替えといった工事を独自に選ぶことができません

なぜなら、フロアごとに分譲し登記をしたオフィスビルは、複数のオーナー様が各フロアを管理・所有しているからです。そのため、建て替えや修繕を行う場合は、マンション管理組合の理事長から許可を取らなければなりません。また、大規模修繕工事はビル単位で行うのが基本ですので、区分所有権オフィスでは難しい工事です。

タマホームでは、販売前にバリューアップ・リースアップを施すサービスを導入しました。こちらのサービスは物件の販売前にリノベーションや短期での修繕工事を行い、追加工事の必要がない状態で販売します。

③銀行の融資がうけにくい可能性がある

区分所有権オフィス投資は、マンション投資など一棟買いよりも銀行からの融資を受けにくい可能性があります。理由は主に物件価格が高い点と、融資実績の少なさなどから銀行側が審査を通過させにくいためです。

また、融資が受けられないと自己資金も多く必要になるため、状況によっては投資が難しくなる点にも気を付けましょう。

④マンションに比べ初期投資は高い

区分所有権オフィス投資は、マンションと比べると投資額は大きい点もデメリットの1つです。また、最低ラインは約7000万円~1億円です。

区分所有権オフィスは、駅近やアクセスの良い好立地な物件を販売しています。そのため、1フロアでもマンションと同額もしくは少し高い金額設定ですので、融資の審査通過が必要です。

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まとめ

オフィスビルの投資というと一棟買いが基本だったため、資金面や投資リスク、管理コストなどから手が出しにくいジャンルでした。しかし、現在はオフィスビルを1フロア単位で購入できるので、個人投資家や中小企業経営者も投資できます。

区分所有権オフィス投資は、事業継承に伴う税負担や節税対策にも活用可能です。そのため収益目的だけでなく、節税対策で悩んでいる経営者の皆さんにもメリットのある投資です。

タマホームでは、貸事務所業の実績による物件選定、管理会社との契約や事前のリノベーション・修繕工事を行った上で、区分所有権オフィスを販売しています。運営実績18,000坪以上の当社をご検討してみてはいかがでしょうか

 

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