不動産投資成功の鍵は「出口戦略」にある!戦略の立て方と高値で物件を売却する方法を解説

物件選びや管理会社選びなど、不動産投資を成功させる上で重要なポイントは様々ありますが、見落とされがちかつ、全体の収支に大きく影響を及ぼす要素として、「出口戦略」があります。 この記事では、不動産投資における出口戦略とはどの様な考え方なのかを解説した上で、出口戦略を成功させるポイントを紹介していきます。


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不動産投資の出口戦略とは

不動産投資における出口戦略とは、購入した物件をそのまま売却する、更地にして売却する、居住用として持ち続けるなど、何らかの形で投資活動を終了するにあたって、どの様なタイミング・形で切り上げることで投資を通じたトータルの利益を最大化できるかを考えることを意味します。

不動産投資というと、家賃設定や空室率といった目先の収益性にばかり目が行きがちですが、物件の購入費用に対して、家賃収入であるインカムゲインと、売却益であるキャピタルゲインの合計が上回らなければ、その投資は失敗ということになってしまいます。

出口戦略を考えずに不動産投資を見切り発車してしまった結果、適切なタイミングで投資を切り上げることができず、物件の売却価格がつかないことで、保有期間に得たインカムゲインを含めても収支がマイナスになってしまうといったことも珍しくないのです。

つまり不動産投資とは、うまく運用して家賃収入を得るだけでなく、投資の収支がプラスになるタイミングを見計らって物件を高値で売却して初めて成功といえるのです。

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不動産投資の出口戦略は大きく3通り

不動産投の出口戦略において、物件をどの様に売却するかは、大きく3つのパターンがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

収益物件として売る

1つ目は、収益物件のまま売却するという方法です。これは保有している物件の価値を考えた時に、一定以上の収益性があり、収益物件としての価値が最も高くなる場合の選択肢です。

収益物件の価格は、年間家賃収入を期待利回りで割ることで算出することができます。

・年間家賃収入

対象物件から得られる家賃の合計です。複数戸数ある場合には、満室時を想定します。ただし、入居率が7割未満の場合には、満室時の想定賃料から1割~程度割り引いて計算します。

・期待利回り(キャップレート)

対象物件の利回りがどの程度であれば買い手がつくかという数値です。立地、築年数、建物、入居率など様々な要素から決定されます。

例えば年間家賃収入が600万円で期待利回りが5%の場合、物件の価値は次の様になります。

600万円÷5%=1億2,000万円

この金額が他の売却方法よりも高値である場合には、収益物件としての売却がベストということになります。

更地にして売る

2つ目は、建物を取り壊して更地にして売却するという方法です。これは先程の収益性で計算した物件価値よりも、土地の資産価値の方が上回る場合に有効な選択です。物件の状態や建物構造などに問題があり入居率が低い、構造的な欠陥がある、土地に対して建物が小さいといった場合には、更地として売却した方が、価値がつくこともあるのです。

ただし、他の所有者もいる区分所有のマンションの場合にはこの方法を取ることは出来ませんので注意してください。

居住用物件として売る

最後に、居住用物件として売却する方法があります。これは戸建てやワンルームマンション投資などの場合に、次の購入者に対して、自身が居住する目的の物件として売却するというものです。

よっぽど居住用としての需要が高い物件でなければ、空室になったタイミングですぐ買い手を見つけることは難しいですが、居住者から自己居住用として買いたいという申し出があった場合などには、収益物件以上の値がつくこともあります。

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出口戦略を成功させるポイント

さて、出口戦略の重要性と具体的な売却方法を見たところで、ここからは出口戦略を成功させるポイントについて見ていきましょう。購入前の検討段階から売却時まで、包括的に出口戦略成功のために重視すべき点を紹介していきます。

高値で売却しやすい物件を選ぶ

出口戦略を成功させる上でまず重要なのが物件選びです。出口戦略においてはいかに物件を高値で売却するかがカギとなるため、値崩れしにくい物件を選びましょう。

具体的には、以下の2点が重要になります。

・集客力

・家賃が下がりにくい

これら2つのポイントは空室率と売却時の家賃に直結するため、収益物件の価値を大きく左右します。賃貸ニーズが根強い立地や、充実した設備等、長期的に需要が見込める物件を選びましょう。

また、保有中にしっかりとメンテナンスを行うことも、物件の価格を維持する上では重要ですので、管理会社選びにも慎重になる必要があります。

損益分岐点を上回るタイミングで売却する

出口戦略において最も重要とも言えるのが、売却のタイミングです。具体的には、損益分岐点を上回るタイミングでの売却することが出口戦略の成功といえます。

損益分岐点とは、その物件に投資した資金を、利益の総額が上回るポイントのことです。つまり、保有中に得られた家賃収入と物件の売却額の総額が、投資金額を上回るタイミングを見極めて売却することといえるでしょう。

イメージしやすいよう、以下の条件でシミュレーションをしてみましょう。

物件の種類:一棟アパート

購入価格:1億円

家賃:7万5,000円

部屋数:8戸建

空室率:15%

運用期間:6年

売却金額:8,000万円

7万5,000円×8戸×12ヶ月×6年×85%+8,000万円-1億円=16,720,000円

こちらのケースですと、6年間の運用とその後の売却によって、投資金額を差し引いても16,720,000円の利益が出たことになり、出口戦略は成功といえるでしょう。

しかし仮にこのまま売却のタイミングを逃してしまい、家賃も物件の価値も落ちて空室率も上がっていってしまったとしたら、物件の買い手はつかず、家賃収入を込みで考えても購入価格の1億円に届かず、投資の収支はマイナスになってしまうという可能性もあるわけです。

しっかりと損益分岐点を上回るタイミングを見極めて売却することがいかに重要か分かりますね。

余裕を持ったスケジュールで売却を行う

物件の売却を行う際には、必ずスケジュールに余裕を持たせましょう。不動産売買においては、売りたいタイミングで必ず買い手が現れるとは限りません。

いつまでに売らなければならないという事情から、相場よりも安値で物件を手放さざるを得ず、結果的に出口戦略が失敗してしまうケースもあります。

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出口戦略を考えるなら区分所有権オフィスがおすすめ

最後に、出口戦略を考慮した上でおすすめの物件として、区分所有権オフィスを紹介します。

区分所有権オフィスとは、主に都心に増えている、法人を対象とした投資物件です。オフィスというとビル一棟からの所有というイメージがあるかもしれませんが、区分所有権オフィスはその名の通り、1部屋、または1フロアから所有することができるため、個人や中小企業でも十分購入可能です。

区分所有権オフィスは流通量の少なさに対して需要が多く安定しているので、売却先が見つかりやすく出口戦略を立てやすいというのが最大のメリットです。

タマホームでも1フロアから購入できる「区分保証オフィス™」を提供しており、扱う物件は都内の人気商業エリアである、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の5区。いずれも常に安定してオフィス需要の高いエリアなので出口戦略を非常に成功させやすい条件が揃っています。

さらに、タマホームでは業界初の、ビルの賃料保証と買取保証も実施しています。出口戦略に失敗してしまうリスクを抑えて不動産投資を行いたいという方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

不動産投資の出口戦略について解説しました。

不動産投資においては目先の収益にばかり気を取られがちですが、実際にはいかにうまく出口戦略を成功させ、投資を通じたトータルの収支をプラスにするかが重要なポイントとなります。ぜひこの記事で解説した出口戦略成功のポイントを参考にしてみてください。

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