コロナ禍による不動産投資への影響は？安心な投資対象を紹介

不況によって不動産投資はどのような影響を受ける？

不況下においては、不動産全体がマイナスの影響を受けます。すべての物件の価値が下がるとは限りませんが、原則として不況による影響を一切受けない物件はないと考えなければなりません。

その根拠として「J-REIT」の変動データがあります。J-REITは不動産投資信託の略称で、投資家から集めた資金を不動産投資に回し、そこで得た利益を投資家に還元するという金融商品です。

J-REITは2004年から2007年にかけて順調に価値を高めましたが、2008年に発生したリーマン・ショックによって約65％もの下落を記録しています。不動産価格の下落を見越した結果の暴落と考えるのが自然でしょう。

J-REITは、東日本大震災や9.11のアメリカ同時多発テロといった局面でも、株価に連動するような下落を見せました。コロナ禍においても約30％の暴落が見られ、悪影響を避けられません。

一方で、東京都心に限れば不況による影響は軽微で、強さを感じるデータがあります。不動産経済研究所の統計によると、2019年と2020年のマンション価格推移を比較した場合、コロナ禍においても東京都区部は不動産価格を大きく上昇させているのです。

2019年の東京都区部におけるマンション平均価格は7,286万円ですが、コロナ禍の2020年には7,712万円にまで伸ばしています。東京都下のマンション平均価格が、2019年の5,487万円から2020年に5,460万円に微減させたことと比較すると、驚異的ともいえるデータです。

この事実から、地域や物件を吟味して投資を行えば、コロナ禍のような不測の事態や不況下においても極端な悪影響を受けることはないことがわかります。どのような局面においても、不動産投資は有効な資産運用術になり得るのです。

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コロナ禍の中で安心して投資ができる物件とは？

コロナ禍の先行きはいまだ見通せず、ワクチンが行き渡ったあともいわゆる「ウィズコロナ」の時代は続くとの指摘も少なくありません。コロナ禍において利益を出しやすい不動産の特徴として、以下の2点があります。

・地方よりも東京都心

・マンション等の賃貸物件よりもオフィス

不動産投資というと「賃貸マンション」「アパート経営」といったイメージがありますが、現在、有効な戦略となるのはオフィスへの投資です。とくに区分所有権オフィス™を選ぶことにより、1億円程度の予算でも一等地の価値あるオフィスを購入できます。

なぜ東京都心を選ぶべきなのかという点にもより深く触れながら、投資先として絞り込むべき物件をご紹介します。

地方よりも東京都心

地方都市には未開発の土地が多く、今後活発な開発が行われる余地が残されています。ただ、若年層の就学・就職に伴う過疎化と高齢化が進行しています。人口減少による空室率の上昇が顕著であり、家賃収入を獲得しにくいため注意すべきです。

一方、東京都心でも定期的な再開発が行われています。直近の例では、渋谷という地域のイメージを大きく転換させるきっかけとなった宮下公園の再開発が好例です。エリアごとの特性の変化に合わせて投資できることもメリットのひとつといえます。

また、都心はオフィス・マンションともに賃貸ニーズが高く、空室リスクが低いことも特徴です。仮に入居者が退室したとしても、次の入居者がすぐに決まる可能性が高いでしょう。また、市況に応じて賃料を上げたとしても悪い印象を持たれにくく、成約させやすいことも魅力です。

東京都全域で見ても賃貸ニーズは高いのですが、バブル期の建設ラッシュによる土地不足が深刻で、住宅は高層化が加速しています。タワーマンションの販売価格は高額であり、空室リスクを考慮した場合、より安定した需要を見込める都心を優先すべきです。

マンション等の賃貸物件よりもオフィス

これまでの不動産投資といえば、マンション等を購入して賃貸に出すという投資術が王道でしたが、それ以上の安定感を発揮するのがオフィスへの投資です。第一のメリットとして、平均入居期間の違いが挙げられます。住宅が2～5年程度の平均入居期間であることに対し、オフィスは8～10年程度の継続した入居を期待できるからです。

また、解約予告の時期も双方で違いがあり、マンション・アパートが1ヶ月前であることに対し、オフィスの場合は6ヶ月前までの予告が義務付けられています。予想外のタイミングで入居者が退去するとしても、予告から半年間は家賃収入を維持でき、その間に新たな入居者の募集をかけられます。

原状回復にかかるコストは、マンション・アパートの一部を除きオーナー負担となることが原則ですが、オフィスの場合はテナント負担が基本です。法人相手であることから家賃滞納リスクも低く、オフィスへの投資はオーナーにとって有利な条件が揃っているのです。

ここで気になるのは、コロナ禍によるテレワークの導入率上昇ではないでしょうか。数千人単位のテレワーク移行を発表した大手企業もあり、「オフィス不要論」も叫ばれています。しかし、結論としてはコロナの影響によってオフィスの需要が急激に低下したり、まったくなくなったりすることはありません。

LINEは2020年から在宅勤務とオフィス勤務を組み合わせていますが、2021年4月には四谷の新オフィスへと本社移転を果たしました。

「『自宅ではできない仕事や自宅では生まれない創造力を生み出す場』という考え方でオフィスや働き方を再検討し、さらなる企業価値向上を目指す」として、感染症予防や安全確保を行いつつ、オフィスを活用することを明言しています。

また、アジア圏のAmazonでは、多くの社員がすでにオフィスへと戻っていることからも、現在もオフィス需要が非常に高いことがわかります。

ただし、オフィスの需要はこれまでのスタンダードと比べて若干の変化が発生するものと考えるべきでしょう。オフィスから自宅へと職場が変化する「テレワーク型」以外では、「統合・拡張型」と「分散・高率型」に需要が移行するものと考えられます。

統合・拡張型は、分散させていたオフィス機能を一箇所に集中させ、より多くの共用スペースを確保するというスタイルです。一方、分散・高率型は、集中させていた本社機能を見直してスペースを縮小し、シェアオフィス等を活用しながらランニングコストの低下を図るというスタイルです。

タマホーム㈱では、区分保証オフィス™への投資をおすすめしています。資産価値が下がりにくいエリアのオフィスは高額になりがちですが、区分所有であれば1億円台から一等地のオフィスを所有することが可能です。多額の資金が不要であることから、個人でも投資に参入しやすいこともメリットといえます。

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まとめ

コロナ禍や不況によって不動産全体が悪影響を受けることは避けられませんが、都心では2019年から2020年までの1年間で、むしろマンション平均価格が上昇しています。都心へのオフィス投資は安定性が高く、コロナ禍においても有効な投資術のひとつです。

タマホーム㈱の区分保証オフィス™であれば、誰でも都心の優良物件を好条件で入手できます。賃料補償がつくことや小口投資が可能なことなど、タマホーム㈱ならではの強みを感じていただきながら、区分保証オフィス™への投資を実現させることが可能です。