不動産経営が儲からない理由と儲けるためのヒントを解説

安定した資産形成ができるといわれている不動産経営ですが、一方では儲からないというネガティブな意見も聞かれます。とはいえ、どんなビジネスにも失敗はつきものです。では不動産経営の場合、儲からないとされる理由は一体なんなのでしょうか? この記事では、不動産経営が儲からないといわれる理由について解説します。それをふまえつつ、儲けを出すためのヒントも紹介するので、投資家や経営者の方は参考にしてみてください。


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不動産経営が儲からない理由

そもそも不動産投資は、始めた直後に大きな収益を上げられるものではありません。売買直後に利益が確定する株式投資やFXなどとは違い、毎月コツコツと家賃収入を得る、もしくは物件の価格が上がるのを見計らって売却するなど、一定の収益を上げるにはそれなりの時間を必要とします

この前提をもとに、まずは不動産経営が儲からないといわれる理由について具体的に解説します。

借入金が多い

不動産経営は物件を所有することから始まります。物件を購入するにあたっては、金融機関の融資を利用するオーナーがほとんどだといえるでしょう。特に最近では、建築費の高騰により、借入金は増加傾向にあるようです。

しかし、金融機関からの借入金が多ければ、それだけ毎月の返済額による負担が大きくなります。そうなった場合、いくら家賃収入を得ても、借入金の返済によって利益が減ってしまい、キャッシュフローが滞ります。

不動産経営におけるキャッシュフローは「利益(家賃収入-経費)-税金+減価償却費-借入金元本返済額」で表されます。つまり、借入金が大きすぎると、キャッシュフローがマイナスになることもあるのです。

利益を損なうほど多額の融資は、不動産経営においてはリスクが高いということを覚えておきましょう。

ローン金利が高い

金融機関からの融資では、利息を支払っていかなくてはなりません。総返済額を抑えるためにも、ローン金利をできるだけ低く抑えることが大切だといえるでしょう。

以下のような例をみてみましょう。

5,000万円を金利1.3%(固定金利/借入れ期間30年)で借り入れると、総支払額は6,041万円になりますが、金利0.7%(同条件)だと総支払額は5,545万円まで下がります。

わずか0.6%の金利差で約500万円も差が出るというわけです。

支払う利息が増えると投資の利回りが下がり、思うように収益を上げられません。ギリギリで経営を続けていても、急な修繕などによる出費によって赤字に転落する可能性が高まるので、注意が必要です。

高利回りだと安易に物件を決めた

不動産経営では、物件の利回りに注目して物件探しをする方も多いでしょう。利回りが高いほど収益を上げやすいのは間違いではありませんが、数値だけにとらわれるのは危険です。

不動産会社が提示するのは、年間の家賃収入を物件価格で割った表面利回りになります。入居率や経費を考えずに計算されているため、実質利回りよりやや高い数値で表されるのが一般的です。

表面利回りがいくら高くても、入居者がいなければ収入は断たれてしまいます。オーナーによっては、空室を回避するために家賃を大幅に下げてしまい、自ら利回りを下げる結果となることもあるでしょう。

また、入居率が良くても、築年数の古さから思った以上に経費がかさみ、利回りが下がってしまうことも考えられます。

土地を持っていない

都心部の郊外や地方では、不動産経営用の物件を一から建築するオーナーもいます。しかしこういったケースでは、オーナーはあらかじめ土地を所有しています。

不動産経営が軌道に乗るまでは、建物のローン返済は大きな負担になります。このことは金融機関も重々承知しているため、土地の購入を理由とする融資には前向きではありません。

それだけに、土地の購入資金を借入れられる金融機関があれば、つい飛びついてしまうオーナーもいます。しかし、返済に追われるばかりで思ったような利益を出せない、リスキーな契約になるかもしれないので注意が必要です。

儲けが出ないので物件を売った

不動産経営では、物件を手放すこともオーナーの大切な経営判断のひとつです。「家賃収入が滞った」「ローン返済が負担になった」など、理由は人それぞれですが、不動産経営では物件の売却益も重要な収益ですから、必ずしも「売却=経営の失敗」ではありません。

ただし、物件の価値はエリアの環境や開発状況、市場の動向などによって変動します。購入時よりも価値が下がってしまうこともあるでしょう。たとえ価値が上がっていたとしても、さほど売却益が出ないようなら、今まで得た家賃収入を考えても投資額の回収に至らないこともありえます。

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不動産経営で儲けるには

このように、儲からない理由について知ってしまうと、不動産経営に対して消極的になってしまうかもしれません。しかしコツさえつかめば、儲けを出すことは決して難しいことではありません。

ここからは、不動産経営で儲けるためのヒントについて紹介します。

自己資金を多くする

不動産経営では、入退去時の原状回復や共有部分の修繕費などが発生するため、手元にある程度の現金を置いておく必要があります。出費のたびに赤字に陥ってしまうようなら、儲けを出すことはできません。安定した経営にはキャッシュフローをプラスにすることが不可欠です。

そのために意識しておくべきなのが、投資費用における自己資金比率です。融資を受けるときには、自己資金をできるだけ多くするように心がけてください。

借入金が少なければ、当然ですが返済による負担が少なくなります。

また、支払い利息も圧縮できるので、トータルで高利回りを実現しやすくなるでしょう。さらに、手元に十分なキャッシュを保有できるため、将来なんらかの理由で家賃を下げざるを得なくなったとしても、経営破綻を防ぐことができます。

金利が低いローンを選ぶ

先述したように、ローンのわずかな金利差によって、総返済額には大きな差が出てしまいます。金利を低く抑えて支払う額を少なくすることが、不動産経営の収益アップにつながります。

そのためにも、金融機関から融資を受けるときには、できるだけ金利の低いローンを探しましょう。金融機関によって扱うローンはさまざまですが、条件付きで金利を優遇するタイプも多いようです。

ローン審査を確実にパスしたいなら、「ほかのローンは完済しておく」「定期預金などを通じて取引実績を重ねる」など、金融機関から信頼を得られる行動を取っておくと安心です。

高利回りを鵜呑みにしない

ネットや店頭などで物件を探すとき、利回りは大きな判断材料のひとつです。しかし、利回りは入居者を前提に計算されたものなので、物件の需要と供給がマッチしていなければ意味を成しません。

むしろ利回りは参考程度にとどめておき、予算や希望に見合うエリアの選定から進めるのがおすすめです。エリアを選定したら、競合物件の実質利回りを計算してみましょう。不動産経営の収益を予想するのに役立ちます。

土地は自己資金で購入する

土地の購入資金までをローンで賄うと、返済額が膨らんで利益を出しにくくなります。不動産経営で儲けを出したいなら、土地の購入には自己資金を充てることが前提となります。ローンに頼って購入すると、毎月の返済額や支払い利息が膨らみ、経営を圧迫しかねません。

しかし、自己資金で購入したとしても、安心とは言い切れません。自己資金で土地を買うと、キャッシュフローに余裕のない状態で不動産経営を始めることになり、早々に赤字に転落してしまう危険性が高まります。

まず土地の購入ありきで考えるのではなく、「経営上のメリットはあるか」「いざというときに売却益が見込めるか」といった、総合的な経営視点が重要だといえるでしょう。

家賃収入+売却益を投資額より多くする

不動産経営は、毎月の収支だけで儲けの有無を判断するものではありません。それなりに空室が気になる物件であっても、家賃収入と売却益が投資費用を上回れば、トータルで儲けを出していると判断できます。そのため、家賃収入の増減に毎月のように一喜一憂する必要はありません。

ただし、不動産の価格はさまざまな要因から上下するものであり、さらに売りたいタイミングで確実に売れるものでもないため、売却益を予想するのは困難です。売却益を見込んで赤字経営を続けるのは避けましょう。

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不動産経営で長期的に安定した収入を得るには

将来の資産形成を目的に、安定した収入を求めて不動産経営を始める方も多いでしょう。
では、給与や年金のように、一定の金額を長期に渡って得るにはどうすれば良いのでしょうか?

最後に、不動産経営で長期的に安定した収入を得るためのポイントについて紹介します。

入居者に需要のある物件選び

不動産経営における安定した収入とは、空室リスクに脅かされることなく家賃収入が続くことだといえるでしょう。つまり、空室リスクの回避が安定収入における最大のポイントなのです

空室リスクを避けるためには、需要の高い物件を選ぶ必要があります。

まず大切なのが、エリアの選定です。人気エリアやその周辺、都心へのアクセスなど、入居者が求めるエリアに絞って物件を探しましょう。また、ターゲットとなる入居者の属性をリサーチして、必要に応じてWi-Fiや宅配ボックスといった設備を導入することも効果的です。

需要の高い物件であれば、多少年数が古くても高い入居率を維持できます。メンテナンスに力を入れるなど、競合物件と差別化できれば経営はさらに安定するでしょう。

区分所有権オフィスへの投資

人気エリアの物件であれば、空室リスクを回避しやすく、安定した収益を上げられるでしょう。しかし、そういった人気エリアの物件は購入費が高額です。

そこでおすすめしたいのが、オフィスビルを区分で所有する区分所有権オフィスビルです。1フロアのみを購入するのであれば、一棟購入よりも低い投資費用で賃貸物件を所有できます。一棟購入では難しい、東京都心にある人気のオフィスビルであっても、区分所有権オフィスビルなら購入ハードルは大幅に下がるでしょう。

都心の中規模オフィスビルは飽和状態であり、需要に対して供給数が追い付いておらず、空室リスクは限りなく低いと言われています。

さらに、売却を考える際も区分所有権オフィスなら買い手がつきやすく、いざというときに現金化しやすいのもメリットだといえるでしょう。

当社タマホームでも、1都3県のオフィスビルを中心に区分所有権販売事業を展開しています。先述した区分所有権オフィスも1フロアから購入いただけます。

⇒タマホームの「区分所有権販売事業」についての資料はこちら

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まとめ

不動産経営は、物件を所有していれば必ず儲かるというものではありません。投資費用や物件の選定など、さまざまな要因によって経営が困難になることもあります。しかし、自己資金の準備、エリアや物件に対する十分なリサーチなどに気を付ければ、儲けを出すことは十分に可能だといえるでしょう。

より安定した収益を求めるなら、都心のオフィスビルを区分所有するのがおすすめです。タマホームの区分所有権販売事業なら、人気エリアである都心のオフィスビルを1フロアから所有できます。不動産経営で手堅く収益を上げたいと考えている方は、ぜひ一度ご相談ください。

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