【不動産投資】オーナーが知っておくべきオフィスビルの管理について

オーナーにとって、保有するオフィスビルをどのように管理するかは、経営的な視点からも重要なポイントになります。 ここでは、オフィスビルの資産価値を最大限に引き出すためのビル管理について、ビルメンナンス業務と入居するテナント管理業務の2つの面から紹介します。


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オフィスビルの管理業務には大きく分けて2種類ある

オフィスビルの管理業務には、大きく分けて2種類があります。

ひとつ目は、ビルのメンテナンス業務です。建物である「オフィスビル」そのものを管理・メンテナンスする業務を指します。

ふたつ目は、ビルのプロパティマネジメント業務です。プロパティマネジメント業務とは、主にビルに入居しているテナントに対する管理業務を指します。

ビルメンテナンス業務

ビルメンテナンス業務とは、以下の業務のことです。
・建物の美観を保つため外観の管理
・衛生の管理
・安全性を保つための建物そのものと設備の保守管理
・修繕計画

物件の資産価値を保つためにも、ビルのメンテナンス業務を適切に行うことは必須事項です。また、メンテナンス管理が適切に行われていると、あとで解説するビルのプロパティマネジメント業務にも良い結果を得られるでしょう。

具体的な業務は、以下のとおりです。

清掃管理業務

清掃管理業務には、建築物の内部清掃と外部清掃があります。内部については「床・天井・内壁」「トイレ・洗面所」「ブラインド・照明器具」「エレベーター・エスカレーター」が対象です。外部は「外壁・窓ガラス・サッシ」「屋上」「建物の外回り」が対象です。

衛生管理業務

衛生管理業務には、空気環境管理、給水・排水管理、害虫駆除、廃棄物処理が含まれます。具体的な業務として「空調設備の清掃」「貯水槽清掃・給水管洗浄」「排水管・排水槽清掃」「ネズミや昆虫等の防除」「ゴミの収集・処理」が挙げられます。

設備管理業務

設備管理業務は電気通信設備、空調設備、給排水設備、消防用設備、昇降機設備が対象となっており、それぞれの設備が安全に運用できるようにメンテナンスする業務です。

建物、設備保全業務

ビルそのものの建築構造物と設備の点検・調査を指します。

警備防災業務

警備や防火・防災業務はもちろん、駐車場管理もここに含まれます。

プロパティマネジメント業務

一方、プロパティマネジメント業務は、建物の中に対して行います。
・契約の管理
・テナント対応
・募集業務
などが主な業務です。

このような、プロパティマネジメント業務を適切に行うことにより、安定した収益をオフィスビルから生み出すことができます

プロパティマネジメントとは、具体的に以下の業務を指します。

空室テナント誘致業務(リーシング)

ビルの稼働率を上げるための業務です。いろいろな手段を用いて、テナントを誘致し空室率を下げるための営業活動を指します。テナントを探している企業が借りたいオフィスビルとは何か、マーケティングを行ったうえで該当物件の付加価値を生み出し、ブランド力を高めるためのスキルが求められます。

契約締結業務

「賃貸借契約に必要な書類の作成」および「契約締結業務」を指します。
また、契約に関連する業務として、賃貸借契約期間の終了が近づいている契約者に対して「契約更新の確認」「定期借家契約の場合の契約終了通知の作成」「賃料の値上げ交渉」「契約更新合意書の作成」などの業務があります。

クレーム対応

テナントから騒音やゴミ出しなどに対するクレームが発生した場合、対応しなければなりません。クレーム対応はプロパティマネジメントの中でも、不動産や法律の知識だけではなくコミュニケーション能力が重要視される業務になります。

賃料の回収

テナントに対しての請求書の発行、支払いの手続きを指します。その他にも入金状況の確認・突合(とつごう)、家賃管理表の作成などが含まれます。

滞納督促

たとえ、空室率が低くても賃料の滞納が発生すれば、キャッシュフローに悪影響を及ぼします。また、重度滞納によって訴訟に発展すると裁判費用が発生して、さらなる損失に結びつく可能性もあります。健全なオフィスビル経営のためにも、賃料の回収の管理は確実に行い、滞納している契約者には適切な督促を行う必要があります。

工事の発注と進捗管理

必要に応じてビルのメンテナンス工事を発注し、その進捗状況を管理する業務です。

オーナーへの報告業務

一般的には、毎月ごとにオーナーに対し、家賃等の収益から管理費用や工事費用を差し引き計算し、精算した金額を送金します。それにともない精算の対象となった「明細」および「物件の稼働状況」「募集活動状況の報告」などの業務です。

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オフィスビルの管理を専門の管理会社に依頼する

先に説明したとおり、オフィスビルの管理業務は多岐に渡り、その内容は専門性を求められるものが多くあります。そのため、オーナーの負担を減らし、さらに安定した収益を得るためには、管理業務の専門性が高く、実績が豊富で、信頼できる管理会社に委託することが重要といえます。

管理会社に依頼するメリット

管理会社に管理を委託することで、煩雑なビル管理業務を行う必要がなくなり、オーナーがすることは「物件を所有するのみ」です。つまり、本業を持っている方でも不動産投資をしやすくなります。会社員の方にもオフィスビル投資が、資産運用の選択肢のひとつとなるでしょう。

また、管理会社に管理を委託するうえで報酬を支払う必要があります。少しでも支出を抑えるために、「自分自身で管理を行うことができないか」と、考える人は多くいます。しかし、オフィスビルの管理は多岐に渡り、また、高い専門性が要求されるため自主管理では本業との両立が難しくなります。

さらに、オーナー本人がクレーム対応などの窓口になることで、プライベートの時間が制限される可能性があります。

管理会社に依頼することは煩雑な業務の負担をなくすとともに、機会損失のリスクを防ぎ、収益の安定化を図れるため、費用対効果は十分に高いといえます。

しかし、優良な管理会社を選ばないと管理が行き届かないケースもあり、賃貸経営に悪影響を及ぼします。つまり、不動産投資の成功のためにも優良な管理会社を選ぶことは非常に重要です。

優良な管理会社を選ぶときは、以下の3点を抑えることをおすすめします。

1.実績が豊富であること

オフィスビルの管理実績が豊富な会社であれば、高い営業力が期待でき、すでに契約しているオーナーからの高い信頼が予想できます。実績が豊富であれば、ネットワークが充実しているので、安定したテナント誘致も期待できるでしょう。

2.連絡がスムーズに行えること

担当者と、連絡がスムーズに取れる管理会社を選ぶことも重要です。担当者1人に対して担当物件が多い会社では、スムーズに連絡が取りにくいケースがあります。担当者との連絡が迅速に取れない場合、クレームなどの対応に遅れが生じて、場合によってはテナントの退去にまで発展する可能性があるため、注意が必要です。

3.管理体制が整っていること

しっかりとした管理体制が整っていないと、テナントへの対応に不備が生じるリスクが高くなります。

たとえば、空調設備の不具合などに対して、オーナーが迅速に適切な対応ができない場合、契約者に不満が募り、退去に結びつく可能性があります。このようなトラブルが起きると、コストをかけて管理会社に委託したにもかかわらず、期待した収益に結びつかなくなってしまうのです。

タマホームのサブリースなら管理業務も充実

タマホームが提案している「区分保証オフィス™のサブリース事業」では、専門家が適切にビル管理をするため、入居・更新・退去などのやりとりがスムーズです。オーナー様は私たちにビル管理を一任することができますので、不動産投資に対する大きな安心材料になるでしょう。

ビル一棟ではなくフロア単位で購入できるので、多額の資金は必要ありません。

また、建物はすべてバリューアップ工事を行っており、入居者に快適な業務環境を提供しております。さらに、長期の修繕計画を立てているため、ご契約後のビルメンテナンスにおいても安心できます。

サブリースにより賃料が保障されるため、不動産投資の最大のリスクである、空室リスクを回避できるメリットもあり、おすすめです。

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まとめ

オフィスビルの管理体制は、不動産投資が成功するか否かの鍵となります。建物自体の管理とテナントの管理の両面を優良な管理会社に任せることで、オーナーは安心して物件を貸し出すことができるでしょう。また、タマホームの区分保証オフィス™事業での不動産投資なら、任せて安心なビルメンテナンスを提供しており、空室リスクを避けられます。ぜひご検討ください。

 

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