【オフィスビルの維持管理】修繕費の目安

オフィスビルは定期的な修繕を行うことによって、適切に維持管理することができます。しかし、オフィスビルの修繕費はどのくらいかかるのでしょうか? この記事では、オフィスビルにかかる修繕費の目安について、具体的に解説します。


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オフィスビルにかかる修繕費の目安とは?

ストック型ビジネスへと社会が移行しつつある今、オフィスビルはより長く、良好に維持管理することが重要とされています。そのために不可欠なのが、適切なタイミングで修繕工事を実施することです。

まずは、オフィスビルにおける修繕工事の必要性とともに、修繕費の目安についてお伝えします。

オフィスビルの大規模修繕工事

築年数が経過するとオフィスビルは老朽化し、外壁の汚れや設備の劣化が目立つようになります。とはいえ、外観の良し悪しは個人の感覚によって差があるため、気にならない人もいるかもしれません。

しかし、鉄筋コンクリートなどのオフィスビルは、劣化を未然に防いでいく必要があります。利用者やテナント企業の安全を考えた場合、ビルの劣化を防止することは非常に重要なことだといえるでしょう。そのため、所有するオフィスビルの状態を日ごろから把握し、計画的に大規模修繕工事を実施することが、オーナーには求められます。

オフィスビルの修繕工事には「省エネ設備導入」などのバリューアップ工事も含まれますが、ほとんどの大規模修繕工事は「新築時の性能を維持」という目的で定期的に実施されるものです。たとえば外壁塗装なら10~12年ごと、屋上などの防水塗装なら10~18年ごとなど、対象箇所によって適切なタイミングを見極め、計画的に修繕工事を実施することが大切です。

適切な時期に大規模修繕工事を行えば、オフィスビルを良好な状態で維持できるため、トラブルによる急な修繕費の発生を抑えられるほか、安定的な賃貸収入にもつながります。

修繕費の相場について

オフィスビルの修繕を考えたとき、気になるのはその費用でしょう。

とはいえ、オフィスビルの修繕工事だからといって特殊な費用が発生することはなく、おおむねマンションの修繕費と同じ考え方で間違いありません。マンションの場合、1室あたりにかかる修繕費を100万円とすることで、おおよその予算を立てることができるといわれます。ですので、オフィスビルの場合も1テナントあたり100万円で計算すると、修繕費の目安がわかるはずです。

一般的なオフィスビルにかかる大規模修繕工事は、2,500~3,000万円程度だといわれています。ただし、オフィスビルの修繕費は建物の規模や工事内容によって大きくことなるため、100万円~1,000万円の費用で収まることもあるので、予算について一概にいうことはできません。

また、修繕費のおおまかな目安を知ることも大切ですが、計画的な修繕工事を実施するためにはオフィスビルの現状を把握しておくことが何より重要です。修繕工事の計画や予算を立てる前には、オフィスビルの改修を行う業者や設計事務所といった専門家に劣化診断を依頼しておくのがおすすめです。

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修繕費はどうやって用意する?

オフィスビルの維持管理にかかる費用のなかでも、修繕費が占める割合は大きいです。修繕を思いたっても、費用を準備できなければ工事を実施することはできません。

次は、オフィスビルの修繕費を捻出する一般的な方法について見ておきましょう。

あらかじめ修繕費を積立てる

数百万円から数千万円単位と、一般的なオフィスビルの大規模修繕工事には高額な費用が必要です。修繕費をいきなり用意するのは、現実的とはいえません。そのため、オフィスビルの修繕費はあらかじめ積み立てておくことが基本となります。

オフィスビルの修繕費積立はマンションと同様、設立した管理組合を通じて、入居するテナントが支払うのが一般的です。積み立てにすると、個々の負担をできるだけ減らし、計画的に修繕費を準備することができるメリットがあります。

一方で心配なのが、積み立てた金額では修繕費を賄いきれなかったときです。テナントの増減や積立金の未払い、工事内容によっては、こういったトラブルは十分に起こりえる事態だといえるでしょう。

修繕費不足によるトラブルを避けるためには、将来を見据えて計画的に積み立てることが必要です。場合によっては積立金を値上げしたり、一時的に積立金の増額をテナント側にお願いしたりする必要もあります。

金融機関から融資を受ける

積立金で修繕費に不足が出たとしても、金融機関から融資を受けることで、遅延なく大規模修繕工事を実施できます。オフィスビルの修繕が目的であれば、ほぼ問題なく、金融機関からの借り入れ条件を満たすことができるでしょう。

しかし、金融機関からの融資は、当然ながら返済の必要があります。一度でも融資に頼ると、修繕費のための積立金が返済にまわってしまい、次回以降の修繕工事を行えなくなるリスクがあります。また、積立金に頼らなかったとしても、オーナー個人の負担が増えることによって、オフィスビルの管理に影を落とすことにもなりかねません。

金融機関から融資を受けること自体は問題ありませんが、返済がむずかしくなるほどの金額にならないよう、あくまでも臨時の利用にとどめておきましょう。

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タマホームの区分所有権販売事業ならメンテナンス面において安心

オフィスビルのオーナーであれば、長期にわたって良好に維持したいと誰もが考えることでしょう。しかし、日々の管理に加えて、中長期的な視点をもって大規模な修繕工事のことまで計画するのは、なかなか負担が大きいものです。

こうした負担を軽減できるとして、数多くのオーナーから注目を集めているのが「サブリース」です。

サブリースとは、不動産会社がオーナーからオフィスビルを借り上げ、利用者(テナント)に転貸する転貸借契約のことです。通常はテナントと結んでいる賃貸借契約を不動産会社と結ぶため、オーナーは空室を気にすることなく、安定した賃貸収入を確保することができるでしょう。

最近はさまざまな不動産会社がサブリース事業に参入していますが、当社タマホームが展開している「区分所有権販売事業」でも、オフィスビルのサブリースを行っています。たとえば、5階建てのビルのうち3~5階だけを区分所有権オフィスとしてタマホームとサブリース契約し、残りは今までどおりオーナー自身で管理するといった、自由な選択が可能です。

また、サブリース契約を結べば、ビルの管理業務も専門家に一任できるので、修繕工事の計画や実施といった長期にわたるメンテナンスも安心です。さらに、タマホームでは区分所有権の販売であっても、管理するビルすべてにバリューアップ工事を行うので、高い水準のオフィスビルを所有することができるでしょう。

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まとめ

オフィスビルを長く維持管理していくためには、大規模な修繕工事が必要不可欠です。そのためにも、しっかりとした修繕計画を立てておきましょう。計画的な修繕を実行できれば、見た目はもちろん、安全性や耐久性についても、無理なく長期的に維持することができます。

工事内容や建物の規模などにもよりますが、修繕費には大きな費用が必要となります。修繕費の積立など、日頃から計画性をもって備えておくことが大切です。

また、修繕工事をはじめとするオフィスビルの維持管理に不安があるのであれば、記事で紹介したサブリースを利用するという方法もあります。その際は、サポートが充実しているタマホームの区分保証オフィス™も検討してみてください。

 

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