知っておくべき不動産投資の知識!オフィスビルの耐用年数について

マンションやビルなど、不動産における「耐用年数」という言葉をご存じでしょうか。不動産投資を行ううえで重要なのが、金融機関の融資や税金の計算です。実は、その両方に大きく影響するのが耐用年数です。耐用年数を理解することは、不動産投資を成功させることにもつながります。 ここでは、不動産投資をするうえで知っておくべき知識のひとつである「オフィスビルの耐用年数」について詳しく解説します。


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オフィスビルの耐用年数とは?

まずは、耐用年数とはどのようなものか、またオフィスビルの耐用年数は何年かという点について見ていきましょう。

国が定めた建物の使用可能期間

不動産投資のために建物を購入した場合、当然、建物を使って(賃貸して)収益を得ます。そのため、建物の購入価格は経費になります。ただし、購入した年に建物の購入価格の全額が経費になるわけではありません。

使用可能期間、建物はずっと収益を生み続けます。また、時が経過するにつれて劣化し、建物の価値は減少します。そこで税金の計算では、建物の購入価格を1年ではなく、使用可能期間にわたって経費にしていきます。これを「減価償却」といい、使用可能期間のことを「耐用年数」といいます。

では、耐用年数はどのように決めるのでしょうか。原則、耐用年数は自分で決めることができません。国が「物理的減価」や「機能的減価」により計算し、法的に決めています。物理的減価とは、固定資産の使用による劣化のことで、機能的減価とは、新技術の登場などによる価値の低下のことです。税金の計算の際は、国が定めた建物の使用可能期間である耐用年数を使うことになります。

耐用年数は構造ごとに定められている

それでは、建物の耐用年数について見ていきましょう。建物の耐用年数は、一律ではなくその構造や用途によって決まっています。主な建物の耐用年数は、次のとおりです。

用途 軽量鉄骨造 木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
住居用 19年 22年 34年 47年
事務所用 22年 24年 38年 50年

例えば、鉄筋コンクリート造のオフィスビルの耐用年数は、事務所用の50年となります。

購入価格5,000万円で、鉄筋コンクリート造のオフィスビルを購入した場合、毎年減価償却ができる金額の目安は、購入価格5,000万円÷耐用年数50年=100万円です。

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不動産投資と耐用年数

ここまでは、耐用年数がどのようなものか、耐用年数がもたらす影響を税金面から見てきました。
耐用年数が影響するのは、税金だけではありません。記事冒頭でも述べたように、不動産投資にも大きく影響します。

ここでは、不動産投資と耐用年数の関係について見ていきましょう。

金融機関の融資に影響

不動産投資を行う場合、物件の購入などには金融機関の融資を利用するのが基本です。不動産投資を成功させるポイントは、「いかに入居者を見つけ収入を上げるか」ということと、「キャッシュをいかに手許に残すのか」の2つです。この両方を同時に達成しないと、不動産投資は成功しません。いくら収入があっても、出ていくお金が収入より大きければ、事業を続けていくことは難しいでしょう。

毎月の支出の中で大きいのが、融資の返済額です。毎月の融資の返済額は、融資期間の長さによって決まります。

例えば、1億2千万円の融資(仮に無利息とする)を5年(60か月)で返済する場合は、毎月、1億2千万円÷60か月=200万円を返済しないといけません。これが30年(360か月)の場合は、毎月、1億2千万円÷360か月=約34万円の返済です。

融資期間が長いほど、毎月の返済額が少なくなり、資金繰り(キャッシュフロー)が楽になります。

では、融資期間はどのように決まるのでしょうか。融資期間はその物件の収益性だけでなく、建物の耐用年数で決まることが多いです。基本は、建物の耐用年数内の融資期間に設定されます。例えば、耐用年数が38年なら融資期間は30年というように設定されます。

こうした設定の背景には、耐用年数の期間はその物件の収益計上が可能という事業者側の理由と、万が一、融資の返済が滞った時に回収できる金額を担保したい(リスクヘッジしたい)という金融機関側の思惑があります。

耐用年数の期間は、その物件の収益計上が可能です。融資の基本的な考え方は簡単にいうと、「毎月これだけの収入や支出があり、いくら手元にキャッシュが残るのでこれだけ返済できる。そこで、これだけ融資しよう」というものです。

例えば、毎月500万円の収入と300万円の支出があるので、キャッシュが200万円残る。これなら、毎月100万円は返済に充てられるので、120か月の返済なら1億2千万円まで融資できるというものです。そこで、収益計上可能期間から融資期間を導きます。

また、金融期間の融資を受ける場合は、対象となる不動産に抵当権が設定されます。そのため、金融機関は、万が一、融資の返済が滞った時は不動産を差し押さえ、競売などで現金化することができます。融資期間を耐用年数より短くしておくことで、また使用可能な建物を売却できるので、現金化できる額が多くなります。

このように、耐用年数は金融機関の融資に大きく影響を与えるので、所有する建物の耐用年数を知っておくことは、とても重要なのです。

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区分所有権オフィスなら融資においてメリットがある

ここまで紹介してきた通り、耐用年数が長い物件は融資を受ける際に有利となります。では、耐用年数が長いもので、不動産投資に有利な物件には、具体的にどのようなものがあるのでしょうか?

そこで今回おすすめしたいのが、「区分所有権オフィス」です。ここでは、融資においてメリットがある区分所有権オフィスについてご紹介します。

耐用年数の長い物件を扱う区分所有権オフィス

区分所有権オフィスとは、ひとつのオフィスビルをフロアや部屋単位で分譲することにより、投資家の安定収入やリスク抑制を可能とした不動産投資の物件です。フロアごとや部屋ごとに分譲しているため、個人でも不動産投資がしやすくなります。

区分所有権オフィスが扱っているのは、主に鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など、建物自体が堅牢で優良なものです。また、それらは耐用年数が長くなっているため、融資期間も長く設定できます。

オフィスビルは、法人が入居することが多いので収益性が高く、かつ融資期間が長いということで毎月の返済額を低く抑えられるため、手元にキャッシュが残りやすくなります。キャッシュフローを重視した不動産投資を考えた場合、区分所有権オフィスは大きなメリットがあります。

また、オフィスビルには大規模な修繕が発生しますが、区分所有権オフィスの場合は、修繕積立金が積み上がるものが多く、修繕計画をしっかり立てておくことができるので、「金融機関が融資のハードルを下げる可能性も高くなる」というメリットもあります。

タマホームの区分所有権販売事業で扱う物件

当社タマホームでも、区分所有権オフィスを扱う事業を展開しています。タマホームが扱うオフィス物件は、オーナー様とサブリースをさせていただきます。サブリースとは、不動産会社がオーナー様から物件を一括で借り上げ、テナント様に貸し出す形式の賃貸契約のことです。

オーナー様が貸し手、タマホームが借り手となるので、賃料はタマホームがオーナー様に支払います。そのため、オーナー様は空室の心配がありません。また、タマホームとの賃貸借契約のため、広告料や仲介手数料などのコストも不要です。安定した収益を実現し、コストを抑制することが可能です。

また、タマホームの区分所有権販売事業で扱う物件では、バリューアップ工事も含め、30年にわたる長期修繕計画を立案しています。耐久性、耐用年数に優れたオフィスビルを所有するだけでなく、融資においても有利になります。

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まとめ

不動産投資において、所有する物件の耐用年数を知っておくことは重要です。それは、金融機関も耐用年数を重視し、その年数を参考に融資期間を設定するからです。融資期間が長いほど、毎月の返済金額が低くなります。そういった事情からも、キャッシュフローを重視した不動産投資を考えた場合は、耐用年数の長い物件である区分所有権オフィスへの投資が最適です。

当社タマホームでも、安定した収益を実現し、コストを抑制することが可能なサブリースによる区分所有権オフィス事業を展開しています。不動産投資をお考えの場合はぜひ一度、ご相談ください。

 

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