素人考えの不動産投資ならやめとけ!?リスクはこれだけある

安定した収入が期待できる資産運用の方法として、「不動産投資」は有効な選択肢のひとつです。しかし、投資はメリットばかりではなく、当然ながらリスクもあります。人によっては「不動産投資はやめとけ」という意見を耳にしたこともあると思います。 では、不動産投資のリスクとは、具体的にどういったものなのでしょうか。この記事では、不動産投資をするうえで知っておくべきリスクを解説しながら、メリットについても紹介しますので、不動産投資をするべきか悩んでいる方は参考にしてみてください。


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不動産投資はやめとけ? 難しいといわれる6つのリスク

ここでは、不動産投資が難しいといわれる6つのリスクについて解説します。

①空室リスク

不動産投資の代表的存在である賃貸経営は、借り手がいて初めて家賃収入を得られます。そのため、入居者がなかなか決まらず空室になってしまうと、想定していた家賃収入が得られなくなってしまいます。一般的には資金を借りて不動産投資をし、家賃収入からローンを返済するので、空室になった場合には、自己資金でローンの支払いをすることになってしまうでしょう。

この空室リスクを避けるためには、入居者が入りたいと思う立地で、かつ設備などの条件が整った物件へ投資することや、サブリース会社と契約して空室保証による賃料の確保が大切です。

②家賃滞納リスク

入居者がいたとしても、家賃が滞納されてしまうと想定していた家賃収入が得られなくなります。「空室リスク」を回避するのと同様に、保証会社と契約して滞納補償で収入が安定的に得られるようにしておくことが大切です。与信力の高いテナントを誘致することも有効です。

③改修・修繕リスク

物件の老朽化にともない、建物の改修や設備などの交換費用が必要になります。さらに物件が古いと比例して設備も古くなり、そのまま更新をしないままでいると空室リスクも高くなるので、定期的な修繕とメンテナンスを行っていかなくてはなりません。

とはいえ、外壁塗装塗り替えなどの大規模修繕の場合、多額の費用がかかります。前もって長期修繕計画を立て、そのための費用を積み立てておくことが重要です。

また、不動産投資をする際は長期運用に適した物件を選び、老朽化に備えておくことが大切だといえるでしょう。

④管理リスク

物件の管理をオーナー自らが行う自主管理は、手間と時間がかかり大変です。費用は抑えられますが、いつ起こるか分からないトラブルにも対応しなければなりません。

しかし、物件管理はアウトソーシングできます。管理費は必要ですが、プロの管理会社へ管理を委託することでオーナーの管理業務を省くことができます。知識のある担当者が入居者をフォローしてくれることで、入居者が安心して住みつづけてくれるケースもあります。

⑤流動性リスク

運用商品の中では、不動産投資は「流動性リスク」が一番高いといわれています。流動性リスクとは、「現金が欲しいときにすぐに現金化できない」ことを指します。不動産は、売りたいときにすぐ売れるものではないからです。急ぎで現金化したい場合は、しかたなく値下げをして売却するケースもあるでしょう。

流動性リスクを下げるためには、売却しやすい物件を選ぶ必要があります。たとえば、「アクセスの良い立地」「入居者の目的に合った周辺環境」「品質が良く、設備が充実している」などの、入居者ニーズの高い物件です。

⑥人口減少リスク

不動産投資を行うには、需要と供給のバランスを見ることも重要です。当たり前の話ですが、需要があれば借り手や買い手が見つけやすくなるので、不動産投資は行いやすいといえます。

地方や過疎地域では、今後も人口減少が予想されています。これらのエリアは人口減少にともない不動産需要も少なくなるので、不動産投資は難しいといえるでしょう。

人口が増加しており、需要が期待できる東京をはじめとした都心エリアなら、人口減少リスクを抑えられる可能性は高まります。人口流出エリアや過疎地域の物件に手を出さないことも、リスク回避の方法でしょう。

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リスクだらけじゃない! 不動産投資のメリット

紹介したリスクについては注意が必要ですが、その一方で不動産投資ならではのメリットもあります。ここからは、不動産投資の代表的なメリットを3つ紹介します。

安定した収入源

不動産投資は、「安定した収入が得られる」ことも魅力のひとつです。

「年金2,000万円不足問題」などが取りざたされる現在、年金の準備には自助努力が必要です。年金の代わりになる収入減を確保することは、老後のためにも必要な対策だといえるでしょう。

個人だけでなく、法人が不動産投資を行っていることがあります。本業以外の収益を確保しておくことは、経営の安定につながるでしょう。

節税効果

不動産投資をうまく活用すれば、「所得税」「住民税」「相続税」に対して、一定の節税効果を期待できるでしょう。

まず、不動産投資の収入から必要経費を差し引くことで、所得税や住民税を抑えることができます。必要経費とは、減価償却費が該当します。初年度のみは減価償却費以外にも、購入にかかったローン金利、損害保険料、さらに固定資産税、都市計画税などを必要経費として計上できます。

これにより初年度は特に赤字になりやすくなるため、赤字分を給与所得などの他の所得と損益通算することが可能です。

「相続税」対策にも、不動産投資は有効といえるでしょう。相続税を納める際には、預貯金や有価証券などの金融資産は時価で評価されます。一方、不動産の場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で計算されます。路線価は、実勢価格の70%から80%で計算され、固定資産税評価額は、建物の建築費の約50%から60%です。金融資産で相続するよりも、相続税を抑える効果を期待できるでしょう。

生命保険代わりになる

ローンを利用して不動産を購入する場合は、団体信用生命保険に加入する必要があります。

契約者に万が一のことがあれば保険から残債が支払われ、ローンの支払いが免除されるので、不動産を家族に安心して相続してもらうことができます。家賃収入や資産を家族に引き継げることも、メリットのひとつだといえるでしょう。

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メリットを得ながらリスク軽減、区分所有権オフィスとは

ここまでは、不動産投資のリスクとメリットについて説明しました。

では次に、リスクを抑えながら不動産投資ができる「区分所有権オフィス」について紹介します。

区分所有権オフィスとは

区分所有権オフィスとは、ビルの1フロアのみを購入できる不動産投資です。当社タマホームでは区分保証オフィス™を行っており、オーナー様は1フロアごとに登記を行うことが可能です。

さらにタマホームの区分保証オフィス™には、空室リスクを回避する方法として、サブリース契約による家賃保証があります。

また改修・修繕は、専門の管理会社が中長期計画に基づいて実施するので安心です。管理業務は専門家へ一任するので、オーナー様の業務的負担はほとんどありません。

タマホームの扱う物件は東京5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)を中心とした需要の高いエリアですので、流動性リスクや人口減少リスクは低く抑えられています。そのため、いざというときに現金化がしやすく、また借り手も見つかりやすいのが特長です。

区分所有権オフィスのメリット

そのほか、区分所有権オフィスには以下の3つのメリットがあります。

・減価償却での節税対策
・相続税対策
・事業承継対策

もし、不動産投資を相続税対策や事業承継対策として活用したいとお考えならば、専門家のアドバイスが必要不可欠です。区分所有権オフィスや事業承継対策、相続にまつわる疑問・お悩みがあれば、ぜひタマホームへご相談ください。

⇒企業の財務体制を安定化するタマホームの「区分保証オフィス™」についての資料はこちら

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まとめ

今回は、「不動産投資はやめとけ」といわれる理由について、リスク面を中心に解説しました。

不動産投資は、家賃による安定した収入や、節税、事業承継対策として活用できるなどのメリットがある一方で、当然リスクもあります。オーナーは不動産投資のメリットを最大限に享受するためにも、リスク管理をしっかり行わなくてはなりません。

とはいえ、リスク管理さえしっかりできていれば、ローリスク・ロングリターンが期待できる不動産投資は魅力的です。老後の資産形成や事業戦略などにうまく活用していきましょう。

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