区分所有権オフィス投資を始めることになったら

「企業が区分所有権オフィス投資を始めるべき理由とは?」 「投資によって得られるメリットとは?」 「どのような流れで購入を進めるのだろうか?」 さまざまな疑問を持って、この記事をご覧になっていることと思います。 そこでこの記事では、タマホームの区分保証オフィス™の始め方だけでなく、投資の内容やメリットもあわせて詳しく解説します。


この記事は約7分で読み終わります。

区分所有権オフィス投資とは?

まずは、区分所有権オフィス投資の概要や、弊社が区分所有権オフィス投資を推奨している理由について説明します。

区分所有権オフィス投資とは?

「区分所有権オフィス投資」とは、オフィスビルを1フロアや部屋単位で所有し、賃貸に出す投資方法です。オフィスビルを1棟購入するには数十億の資金が必要ですが、1フロアなら購入費用を大幅に抑えることができ、1億円台から地価の高い東京の都心エリアにオフィスを所有することも可能になります。

莫大な費用を必要としないため、個人、法人のいずれの方にもおすすめできる投資方法です。また、法人の場合は業種にかかわらず取り組んでいただけます。

不動産投資のメリットは、レバレッジを活用して投資ができることです。不動産を購入する際に融資を受けたあとは、賃貸収入を元本返済に充てます。これにより少ない自己資金で資産形成が可能になるのです。

また、都心の不動産は相続税評価額と販売価格に大きな乖離(かいり)があるため、相続資産の相続税評価額を圧縮したいという方には大きなメリットがあります。

タマホームが考える区分所有権オフィス投資の魅力

弊社と賃貸借契約を締結して区分所有権オフィス投資を始める際に、賃貸保証サービスを選択した場合は90%の賃料保証をしております。賃料保証により、将来の予測が難しくとも安定した賃料収入を得ることが可能です。

不動産を保有したときのデメリットとして挙げられるのが、空調や水回りなどの設備や備品の故障による突発的な修繕費用の発生です。しかし、区分所有権オフィス投資で弊社と賃貸借契約を結んでいただくと、空調や水回り、電気設備などは、弊社が業務委託契約を結ぶ管理組合の資産となります。修繕が必要なった場合は、管理組合に貯蓄している修繕積立金から賄います。そのため、オーナー様が大きな金額を負担する必要はほとんどありません。

安定した賃料収入が得られ、突発的な支出が抑えられるため、事業計画が立てやすい点が区分所有権オフィス投資の魅力です。

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区分所有権オフィス投資を今企業が始めるべき理由

企業が区分所有権オフィス投資を始めることにどのような意義があるのでしょうか。「安定性」と「非常時の備え」の観点から説明しましょう。

1.利益率の高い事業の取組

区分所有権オフィス投資は高利益率の事業です。賃料収入に対する経費は管理費、修繕積立金のみであるため、70%前後の利益率を計上できます。

老舗企業の中には、創業時は貸事業所業以外の事業を主業としていたものの、所有する土地にオフィスビルなどを建てて賃料収入を得るようになった結果、賃料収入が増加して業態を貸事業所業に変わったというケースが多く見られます。こうした状況の背景には、貸事業所業の利益率の高さがあると考えられます。

東証一部上場企業の平均利益率は5%以下といわれており、高い利益率の事業を副業として取り組むメリットは多くの企業にあるのです。

2.ストック資産の構築

今回のコロナ禍を原因とするような経済停滞が起こると、多くの企業において経営が立ち行かなくなってしまいます。このような有事に備えるには、本業とは連動せずに収益を定期的に確保できるストック資産を構築しておくことが重要です。

一般的にモノを製造・販売して収入を得るフロー型ビジネスに比べ、不動産による家賃収入に代表されるストック型ビジネスは、市場やニーズ、コロナ禍のような外的要因の影響が小さい傾向にあります。

区分所有権オフィス投資で得た家賃収入は自社の経費に活用できるのはもちろん、投資の規模が大きくなれば、本業に次ぐ第二の事業の柱に育つ可能性があります。さらに、いざというときに売却して、会社を守るための資金に替えることも可能です。

弊社が提供する物件は、東京の都心部が中心です。将来的に売却することも念頭に置きながら投資を行うには最適といえます。

3.ストック型収益の確保

現在、あらゆる業界で「サブスクリプション事業」が広がりを見せています。「サブスクリプション」とは、顧客に一定の金額を支払ってもらい、継続的にサービスを提供するビジネスモデルです。顧客数が増えることで、定期的な収益(ストック型収益)を拡大することができます。

他のサブスクリプション事業と異なり、不動産投資は保有するだけでストック型収益を確保することが可能です。現在、多くの著名な大企業が不動産事業=ストック型ビジネスに取り組んでいます。不動産事業以外を本業としているが、本業で挙げる収益よりもストック型収益のほうが上回っている企業もたくさんあります。企業の持続性を高めるうえで、ストック型収益の確保は欠かせないことがおわかりになるでしょう。

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区分所有権オフィス投資の始め方

区分所有権オフィス投資を始めることが決まったら、弊社にて区分所有権オフィス投資や提供する物件について説明いたします。契約までの簡単な流れは下記のとおりです。

事業説明、物件説明

まず、弊社が手掛ける「区分保証オフィス™」と取扱物件について説明いたします。

弊社が保有する主な物件は、東京都心の千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の中規模オフィスビルです。物件に修繕・リノベーションを施し、1フロアごとに区分登記を行い、管理組合を結成します。お客さまは1フロアごとに購入が可能です。

弊社が東京都心の中規模オフィスを取得する理由は、需給バランスが良いことにあります。現在、大規模物件は新築物件が次々と供給されていますが、中小規模物件はバブル期に竣工したものが多く、今後は供給量が限定的になるでしょう。一方、オフィスの使用面積が100坪未満である東証一部上場企業の子会社や中小企業のニーズは堅調であるため、供給と需要のバランスが取れており、資産価値が安定しているのです。

収支計画の説明

物件購入後、賃貸することで得られる賃料や必要となる管理費・修繕積立金・長期修繕計画から試算される収支計画を説明いたします。

また、賃料の想定に影響するのが賃貸借契約の形態です。弊社との契約では、90%の賃料を保証する「マスターリース契約(賃貸保証型)」か、オーナーさまが賃料総額の5%を手数料としてお支払いになる「マスターリース契約(パススルー型)」を選択可能です。2つのサービスの違いについては以下で詳しく解説しています。

マスターリース契約(賃貸保証型)とは

賃貸保証型は、オーナーさまが安定した賃料収入を得ることができる契約です。契約した不動産の一部または、一棟を当社が賃借いたします。そのため、オーナーさまは賃借人の有無にかかわらず、当社から毎月賃料の90%を受け取ることが可能です。確定された賃料収入が保証されるため、空室時の未収入を防ぐことができます。

マスターリース契約(パススルー型)とは

賃貸保証型との違いは、賃借人は当社ではないため、空室時の賃貸保証がありません。一方で、オーナーさまが手数料として賃料総額の5%を支払うことで、賃借人から回収した賃借料を100%受け取ることが可能です。そのため、オーナーさまは賃借人が退去するまでの期間、得られる賃料収入が増加します。

重要事項説明、売買契約

「重要事項説明」とは、取引対象不動産の権利関係、法令上の制限、状態やその見込み、契約の条件などについての説明を指します。弊社から重要事項説明を行ったあと、売買契約を締結します。

物件引き渡し

決済を行いましたら、物件の引渡しと同時にタマホームとの賃貸借契約を締結し、賃料収入が発生いたします。

タマホームの物件管理開始

物件の管理運営は、管理組合にて行います。管理組合の理事長はタマホームです。管理業務の実務は委託した管理会社にて行われます。
清掃や小修繕、また長期修繕計画に則った大規模修繕等を行います。

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まとめ

区分所有権オフィス投資は、少ない自己資金で安定的かつ継続的なストック型収益を得ることができる魅力的な投資方法です。この投資法を成功させるためのポイントは、需要のある資産価値が下がりにくい物件を購入できるかどうかにかかっているといえるでしょう。
そのため、弊社は東京都心5区の資産価値が下がりにくい物件を中心に保有し、修繕やリノベーションで付加価値を高めたうえで販売しています。
また、区分保証オフィス™を購入されたオーナーさまに対し、事業承継にともなう相続税対策の提案を行っております。「新会社を設立して区分所有権オフィスを購入し、元の事業会社を新会社の100%子会社にする」などの方法で自社株式の評価を下げ、事業承継時にかかる相続税の課税に備えることができます。

区分所有権オフィスの詳しい活用法や投資を始めたいとお考えの方は、ぜひお問い合わせください。

タマホーム㈱では、ご自宅で顔を見ながら商品説明、ご商談ができる、オンライン商談を導入致しました。
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