海外不動産投資はおすすめ?メリット・デメリットの比較から見えるリスクを解説

「国内不動産よりも海外不動産に投資した方が利益を上げやすい」といった話を耳にしたことがあるかもしれません。確かに海外には日本よりも不動産市場が盛り上がっている国は多く、一見すると投資先として優れている様に思えます。 しかし実際には一概にそうとは言えません。この記事では海外不動産投資のメリットとデメリットについて、日本国内での不動産投資と比較しながら紹介していきます。海外不動産投資をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。


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海外不動産投資のメリット

まずは海外不動産投資を行うべきかどうかを考えるにあたって、海外不動産投資のメリットについて見ていきましょう。

売却益を狙いやすい

海外不動産投資の1つ目のメリットとして、不動産価格が上昇傾向にある国においては、不動産購入価格と売却価格の差額による売却益、キャピタルゲインを狙いやすいということが挙げられます。

日本国内ではバブルの崩壊以降、不動産価格は停滞傾向にあり、今後も人口減少と景気の低迷が続く見通しの中にあるため、不動産価格の大きな上昇は、都心部にのみ限られる状況にあります。

しかし一方で、経済成長の中にあるマレーシアやフィリピン、タイといった新興国や、人口増と経済成長を続けるアメリカの様な一部先進国では、不動産価格は上昇し続けており、その傾向は今後も継続することが予想されています。

つまり、この様な国の海外不動産は、国内の不動産物件に比べて売却によるキャピタルゲインを獲得できる可能性が高いといえるのです。

家賃収入においても高い利回りが期待できる

先述の通り、アジアの新興国など経済成長を続けている国は、人口増加による不動産需要が増加傾向にあり、所得や物価も上昇してきています。これに伴い、賃貸物件の家賃も高騰していくことが見越されるため、家賃収入も上昇していくと予想されます。

また同時に、人口が増加傾向にあるということは、空室リスクが少ないということでもあります。そのため、キャピタルゲインだけでなく、インカムゲインにおいても日本国内の物件より高い利回りが期待できます。

リスクを分散できる

不動産投資においては災害リスクや空室リスク、家賃下落リスクなど様々なリスクが存在し、エリアやタイプの異なる複数の物件に分散して投資することでリスクヘッジを行うことが重要です。

しかし、国内の物件のみに投資している限り、避けられないリスクがあります。それは為替リスクです。将来的に為替が円安傾向に進んでいった場合、国際的な購買力は相対的に低下していってしまいます。

つまり、国内でいくら投資する物件を分散したとしても為替リスクの変動には備えられないため、海外不動産への投資によるリスクヘッジも重要性が高いと言えるのです。

ノンリコースローンを利用できることが多い

海外の金融機関で不動産投資を行うためのローンを組む場合、「ノンリコースローン」を利用できることが多くなっています。ノンリコースローンとは、物件のみを担保に入れ、自らは保証人になる必要が無いローンです。

日本の金融機関でローンを組む場合には、本人が債務を保証する必要がありますが、ノンリコースローンの場合には物件を手放せばローンの支払いが免除されるため、不動産投資に失敗した場合の損失も限定的に抑えることができます。

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海外不動産投資のデメリット

さて、ここまでで海外不動産投資のメリットを紹介してきました。様々なメリットがあり、海外不動産投資が魅力的に思えてきたのではないでしょうか。

しかし、実は海外不動産投資には、メリットを上回るといっても過言ではないデメリットも多く存在するのです。デメリットについて知らずに海外不動産投資に手を出すと、大損をしてしまう可能性もあるため、ここから解説する内容をしっかりとチェックしてみてください。

キャピタルゲインが得られない可能性がある

海外不動産投資はキャピタルゲインが狙いやすいとメリットのところで紹介しましたが、経済が発展中の国だからといって、必ずしも全ての物件の価値が上昇するわけではありません。アジア通貨危機やリーマンショックの際には不動産価格も大きく下落しました。また、現在の高騰がかつての日本のバブルの様に、いつ弾けないとも限りません。

さらに、発展途上国で不動産需要が伸びているのは事実ですが、一部では過剰供給になり、物件が売れ残る現象も見られ始めています。

不動産投資は事前のリサーチや購入後の適切な運用など、やるべきことをしっかりやれば堅実に利益を出せるというのが強みですが、キャピタルゲイン狙いはどうしても不確実性が大きくなる上に、元手も大きいため、投資ではなくハイリスクハイリターンな投機に近い側面を持つのです。

日本で情報を得ることが難しい

不動産市場の動向はその国の経済要因の影響を受けるため、経済状況を正確に把握できなければ、市場のニーズを捉えることが難しくなります。当然、国内に比べて海外の不動産市場動向を的確に察知することはハードルが高いため、物件選びや運用は難しくなります。

融資を受けるのが難しい

不動産物件を購入する際には融資を受ける必要がありますが、海外不動産投資の場合には融資を受けることが難しいという課題があります。

海外不動産投資に対して融資している国内の金融機関は少なく、また融資を行っていたとしても、審査基準が厳しい上に、融資条件も国内に比べて悪い傾向があります。

また、現地の金融機関であればノンリコースローンを利用できる場合が多いとメリットのところでお伝えしましたが、そもそも現地金融期間でローンを組むためには、言語の壁というハードルを乗り越えた上で、さらに現地での収入やクレジットカードの信用スコアといった条件をクリアしなければなりません。

節税効果が期待できない

海外不動産投資が注目を浴びていた一つの要因として、国内所得に海外不動産投資の損益を合算できたため、節税効果が高かったという背景がありました。しかし2020年に税制改正があり、2021年以降は、個人では海外不動産の減価償却によって不動産所得を赤字にし、課税対象となる所得を減らすという節税ができなくなりました。

節税は海外不動産投資を行う主目的ともいえるほど大きなメリットでしたので、現在では海外不動産投資を行うメリットは大幅に小さくなったといえるでしょう。

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安定した不動産投資を行うなら国内がおすすめ

さて、ここまで海外不動産投資のメリットとデメリットを紹介しましたが、両者を比較した場合に、明確なメリットは為替レートに備えられるリスク分散くらいしかないことがわかりました。さらにこの分散投資のメリットも、そもそも海外不動産投資が上手くいくことが前提のものです。

数ある投資の中でも安定性が高く、堅実に収益を上げやすいというのが不動産投資の魅力ですので、不動産投資を行うのであれば、日本国内がおすすめです。

日本は経済的・政治的なリスクが低く、さらに人口が減少傾向にあるといっても、ミクロな視点で首都圏を見れば人口は増加傾向にあります。しっかりと不動産需要を見極めて物件を購入すれば、安定したインカムゲインを得やすい環境が整っているといえるでしょう。

中でも安定を求めるのであれば、空室リスクの大きい居住用物件ではなく、事業用物件に投資するという選択肢もあります。事業用物件とはオフィスやテナントといった不動産で、人気エリアであれば需要が安定しているため、長期的に安定した収入を得やすくなっています。他にも、住居よりもトレンドの影響を受けづらい、耐震性能が高く物件の価値が下がりにくい、法人との契約なので家賃滞納リスクを抑えられるなど、様々なメリットがあります。

オフィスビルの一部だけを購入する「区分所有権オフィス」であれば一棟よりも購入費が低く抑えられるため、個人や中小企業での投資も可能です。

タマホームの「区分保証オフィス™」は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の区分保証オフィスを扱っています。人気商業エリアなので需要が安定していることはもちろん、ビルの賃料保証や買取保証といった独自のサービスも提供しているため、区分所有権オフィスへの投資に興味がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

海外不動産投資のメリットとデメリットについて解説しました。

海外不動産投資に国内不動産にはないメリットがあることは確かですが、それ以上に不確定要素や情報収集の難しさ、融資の受けづらさといったデメリットが多くあります。また非常に大きなメリットであった節税スキームも2021年以降使えなくなってしまいました。

安定した不動産投資を行いたい場合には国内不動産がおすすめです。

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