今後は海外の不動産投資で節税効果は期待できない!その理由とは

不動産投資の特徴として、国内だけでなく海外でも投資を行えるという点があります。日本と海外では不動産の価値が異なっていたり、税制に違いがあったりすることから、海外不動産への投資が頻繁に行われた時期がありました。 しかし人気のあった海外の不動産投資も、税制改正の流れから陰りが見えはじめています。もはや海外の不動産投資では大きな節税効果が期待できないといわれるようになりました。 この記事では、海外不動産投資の節税効果が期待できなくなった理由について解説します。さらに、不動産投資以外の節税方法についても紹介しますので、節税を検討中の方は参考にしてみてください。


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海外不動産投資の節税効果が今後は期待できない

前述したように、今後は海外不動産投資で大きな節税効果は期待できなくなるといわれています。

そもそも、なぜ海外不動産に人気があったのでしょうか。この項では、海外不動産投資が節税の面で注目されていた理由と、節税効果が期待できなくなる時期について解説します。

大きな節税効果のあった海外不動産投資

冒頭でも述べたように、国内よりも海外不動産投資の方が節税効果を期待できるといわれた理由のひとつとして税制の違いがあります。今までは、建物の「減価償却費」が海外不動産の節税効果の大きなカギを握っていました。

日本では減価償却費といって不動産であれば建物に適用できる費用があります。(※土地の減価償却費は認められていません)
しかし、海外においては減価償却費を設けていない国もあります。

日本の税制では建物を購入した際は、帳簿上、建物を資産計上することとなっていますが、建物は劣化していくと考えられているため、長期間にわたって資産計上分を費用として取り崩して費用配分(減価償却)していくのです。

たとえば、中古の木造建築の建物を3,000万円で購入し10年に渡って減価償却していく場合、毎年の減価償却費は300万円、1年経過後の資産の簿価は2,700万円となります。
(計算例)3,000万円÷10年=300万円/年
※上記の計算例は、建物の残存価格ゼロとした場合の簡易的な計算で、築年数を考慮した残耐用期間の計算や残存価格は考慮していませんので詳細な計算とは異なります。

アメリカなどの海外の一部は、日本と違って土地よりも建物の価値が高く、価値の下落率が小さいため減価償却費が多く上げられること、海外不動産で収入があっても所得を表面上抑えられることから富裕層を中心に人気がありました。

海外不動産投資でインカムゲイン(家賃収入)として利益があっても、減価償却費を早期に費用として計上できる(残耐用年数が少ないと考えられる)ため、表面上インカムゲインゼロ、あるいはマイナスで事業所得などほかの所得と損益計算できたのも理由です。

損益通算では、減価償却費などで不動産所得にマイナスがあれば、ほかの所得と相殺して、実際より所得が少なく計算され、税額も下がるようになるでしょう。

(例)1,000万円(事業所得等)-500万円(不動産所得のマイナス)=500万円(課税所得)
※上記の計算例は簡易的な計算で、実際は所得控除や税額控除なども考慮されます。課税所得に税率をかけた額が、実際に支払う所得税の額です。

2021年からは海外不動産投資の節税はできなくなる

このように人気の海外不動産投資でしたが、2020年の税制改正で状況が変わりました。2021年から国内の所得に海外不動産投資の損益が合算できないようになったのです。つまり、海外不動産投資の減価償却を利用した節税策が使えなくなるということになります。

節税効果が期待できなくなる今後は、海外不動産投資ではなく、ほかの方法によって節税を考える必要があるでしょう。

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海外不動産投資だけじゃない!他にも節税方法はある

海外不動産投資で大きな節税効果が期待できなくなった今、どのようにして節税ができるのでしょうか。この項では、海外不動産投資以外の節税方法について4つ紹介します。

国内の不動産投資

海外ほどの成果はありませんが、国内不動産投資は今でも高所得者を中心に人気のある節税方法です。物件に関する諸費用を費用計上することで課税所得を縮小できるほか、海外不動産投資と違って損益通算ができるので、ほかの所得とのマイナス分の相殺ができ課税所得を抑えられます。

借入金にかかる利息の支払いが多くなると予想されるため、特に不動産投資初期の所得税の節税効果が高いです。(※ただし家賃収入がプラスの場合は、その限りではありません。)

また、課税所得の削減だけでなく、相続税の節税対策になるのが不動産投資のメリットといえるでしょう。

相続税の評価では、不動産投資用の物件は物件上の権利の理由から、ただ保有しているよりも評価額が下がるため、現金や自己で使用する不動産として持っておくより相続税はかからなくなります。もちろん、国内不動産投資なら節税対策だけでなく家賃収入による資産形成も可能です。

当社タマホームでは、需要の高い都心のオフィスビル1フロアを保有できる区分所有権販売事業を展開しています。この事業では節税目的のオーナー様に不動産投資のサポートも行っているので、国内で不動産投資を検討中の方によりおすすめだといえるでしょう。

担当者は不動産投資に詳しい専門家ばかりですので、初めて国内不動産投資をされる方も安心です。

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ふるさと納税

ふるさと納税は、納税する自治体を指定して所得税や住民税の前払いをする制度です。所得によってふるさと納税の上限が決められており、ふるさと納税を利用した分のうち2,000円と所得による上限を超えた部分については自己負担となります。

ふるさと納税そのものに大きな節税効果は見込めませんが、ふるさと納税を利用することにより、多くの自治体が用意している返礼品を受け取れるのが特長だといえるしょう。

特に富裕層はふるさと納税の上限が高く、返礼品付きの高額納税もできるため、返礼品を選ぶ楽しみがあります。自治体が主体となっているため、リスクが低いというのもふるさと納税のメリットです。

iDeCo(イデコ)

iDeCoは、老後の資金形成を目的とした私的年金制度です。掛金(拠出金)の全額が所得控除の対象で運用益も非課税、受取金も控除の対象となるため、一定の節税効果が期待できるでしょう。

自営業者の拠出金の上限がもっとも高く、年間81万6,000円の拠出金を所得控除の対象にすることが可能です。会社員でも、勤務先が企業年金に入っていないなど要件を満たせば、iDeCoを利用することができます。(※個人事業主よりiDeCoの拠出金の上限は低いです)

運用商品は、定期預金、保険、投資信託の3つがあります。商品によって運用リスクに変動があり、基本的に長期の積み立てでリスクは分散されるといわれていますが、運用状況などで元本を下回ることもあります。節税対策にはなりますが、運用リスクも考慮した上での投資となるでしょう。

医療費控除

医療費控除は、所得税計算時の所得控除項目で、メインの節税対策としては弱いものの、本人や生計を一にする家族の合計医療費が高額になったときに活用できます。

原則10万円を超えた部分(総所得200万円未満の場合は総所得等の5%)から保険金で補填される部分を差し引いた部分、最大200万円までが控除の対象です。

医療費には、病院窓口での負担金だけでなく、公共交通機関等利用の交通費(※自家用車によるガソリン代は含まない)、必要な医療器具の購入代金も含めることができます。

医療費控除の下限に満たない場合は、医療費控除と選択制で利用できるセルフメディケーション税制を利用した節税も可能ですので覚えておきましょう。

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まとめ

これまで節税効果が大きいとされてきた海外不動産投資でしたが、税制改正によって大幅な節税は見込めなくなりました。しかし、国内不動産投資など海外不動産投資以外にも魅力的な節税方法はあります。

特に国内不動産投資をする場合は、税制面など専門的な部分もありますので、専門家が対応できる会社との契約がおすすめです。前述したように、タマホームの区分所有権販売事業でも、節税目的の不動産投資をサポートしています。

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