いくらかかる?自社ビルの建設費用について

自社ビルの建設費用は、どのように算出されるのでしょうか。マンション建設との違いも含め、その目安となる坪単価を紹介します。また、自社ビル所有のもう一つの選択肢として、区分所有権オフィスについてもあわせて紹介します。


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自社ビル建設費用の目安となる基準

はじめに、自社ビルの建設費用を決める要素をいくつか紹介します。自社ビル建設とマンション建設は似て非なる部分もありますので、その相違点もチェックしましょう。

自社ビル建設費用を算出する際の要素

自社ビルを建てる際の費用は、マンション建設の場合と同じように「坪単価×面積」で算出されます。この坪単価を変動させる要素は、大きく分けて二つあります。

一つは、鉄筋コンクリート造(RC造)や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)といった建物の構造形式です。

ビル建設の構造は、以下の3種類が代表的です。

1.鉄骨造(S造)…骨組みを鉄骨で組んだ建物
2.鉄筋コンクリート造(RC造)…鉄筋で組んだ型枠をコンクリートで補強した建物
3.鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)…鉄骨・鉄筋・コンクリートを使用して耐震性や耐火性を向上させた建物

2019年1月に国土交通省が発表した「建築着工統計調査(2018年)」によると、平成30年中に着工した「事務所」における構造別の建築棟数や建設費は次のようになりました。

・鉄骨造(S造)…棟数:6519棟、一棟あたりの床面積:747.73㎡(226.18坪)、一棟当たりの工事予算:約2億2151万円、坪単価:97.93万円

・鉄筋コンクリート造(RC造)…棟数:425棟、一棟あたりの床面積:1505.61㎡(455.44坪)、一棟当たりの工事予算:約5億4589万円、坪単価:119.85万円

・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)…棟数:50棟、一棟あたりの床面積:5839.88㎡(1766.56坪)、一棟当たりの工事予算:約23億3865万円、坪単価:132.38万円

坪単価のなかでも一番手頃な鉄骨造の建物は相対的に多く、大規模な建物を建てる場合には、一番強度の高いSRC造を選択していることが分かります。建物が大きいとその分耐震性や耐火性にも配慮する必要があるので、その分坪単価も上がっています。

建設費用を左右するもう一つの要素が、建設エリアの単価です。先程挙げた国土交通省の調査によると、平成30年中に着工した建物の構造別の坪単価は、以下のような違いが出ました。

<全国平均>
・鉄骨造(S造)…棟数:118439棟、一棟あたりの床面積:428.01㎡(129.47坪)、一棟当たりの工事予算:約9165万円、坪単価:70.78万円
・鉄筋コンクリート造(RC造)…棟数:1536一棟、一棟あたりの床面積:1422.72㎡(430.37坪)、一棟当たりの工事予算:約3億7437万円、坪単価:86.98万円
・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)…棟数:552棟、一棟あたりの床面積:3959.96㎡(1197.88坪)、一棟当たりの工事予算:約12億465万円、坪単価:100.56万円

<都道府県別の坪単価例>
・東京都…S造:114.49万円、RC造:107.17万円、SRC造:147.14万円
・大阪府…S造:70.42万円、RC造:78.72万円、SRC造:88.32万円
・茨城県…S造:60.75万円、RC造:83.52万円、SRC造:124.5万円
・山口県…S造:65.48万円、RC造:92.02万円、SRC造:83.89万円

このデータは事務所物件だけでなく、マンションなども含めたすべての建築物件の総合的な坪単価なので、参考程度の数値です。しかし東京都はやはり坪単価が高く、山口県以外はS造、RC造、SRC造の順で単価が上がることがわかります。

オフィスビルならではの特徴

オフィスビルの特徴は、オフィスビルには事務所だけでなく、その他テナントを入れて複合施設化するケースが多いことです。建物内に飲食店や小売店、医療施設などの商業施設を入れ、オフィスに勤める人々や近隣住民が利用しやすい環境を整えています。

ビル内にどの程度事務所を入れ、どの程度テナントを入れるか、どのようなテナントを誘致するかなども踏まえて、ビルの建設計画を立てましょう。

また建てたビルやビル内のテナントを売り渡す際は、内装や設備機器などを外して建物構造体のみを残す「スケルトン渡し」が基本です。基本的には設備が何もない、コンクリート打ちっぱなしのような状態にするので、マンションのように設備改修費用がかからないという利点もあります。

自社ビル建設の際には、建物構造や立地条件も踏まえて計画を立てると、収益化の成功に一歩近づくでしょう。

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ビルごとの坪単価

一口に「ビル」といっても、その建設規模はさまざまです。そこでオフィスビルの規模ごとの特徴と、目安となる坪単価を紹介します。

通常の中規模オフィスビル

オフィスビルで多いタイプが、交通量の多いターミナル駅などからアクセスできる、10階建て前後の中規模ビルです。建物構造はRC造もしくはSRC造が一般的で、SRC造の方がやや坪単価が高めです。

<中規模オフィスビルの坪単価(目安)>
・RC造:80〜100万円/坪
・SRC造:90〜110万円/坪

テナントの入居する雑居ビル

複数のテナントが入居する、2階〜5階建て程度のやや小規模な雑居ビルは、ビル全体の中で比較的大きな割合を占めています。建物の構造はS造、RC造の順に多く見受けられ、経年劣化が激しい場合には、リノベーションしてから販売されることもあります。

<雑居ビル(小規模ビル)の坪単価(目安)>
・S造:60〜80万円/坪
・RC造:70〜90万円/坪

なお、「すぐに自社ビル建設は資金的に難しいけれど、オフィスは購入したい」という場合には、区分所有権オフィスという選択肢もあります。

タマホームの展開している「区分所有権オフィス販売事業」は、港区や新宿区などの東京都心5区にある中規模オフィスビルを対象にした不動産投資商品です。ビルの資産価値を慎重に見定め、適切な改修・バリューアップ工事をしてからテナントに貸し出すことで、満室経営を実現しやすくしています。

区分所有権オフィスならば、東京一等地のオフィスを1億円台から所有できるのがメリットです。また、すでにテナントの入っているオフィスビルに投資をし、空室になったタイミングで自分の会社を入居させることも可能です。

好立地・好条件のオフィスビルを運用して収益を得つつ、「将来的には自社で利用する」という活用方法もあります。自社ビル候補として、区分所有権オフィスも検討してみてはいかがでしょうか。

高層オフィスビル

六本木ヒルズや渋谷スクランブルスクエアなど、都内一等地に建てられた巨大な高層オフィスビルは、RC造やSRC造、ごく一部はS造で建設されています。その坪単価目安は次の通りです。

<雑居ビル(小規模ビル)の坪単価(目安)>
・S造:90〜110万円/坪
・RC造:100〜120万円/坪
・SRC造:110〜150万円/坪

高層ビルは建てられるエリアが限られるので、理想の土地が見つかるまでは他の不動産物件を活用して、計画的に資金を蓄えるとよいでしょう。

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まとめ

自社ビルの建設費用はマンション同様に坪単価と床面積から算出できますが、建物の構造や所在するエリアなどによって坪単価が変動します。一口にオフィスビルといってもその規模はさまざまで、大規模になるほど坪単価も上昇する傾向があります

将来的には自社ビル建設を検討しているものの、今はまだ準備段階という場合は、オフィスビルの区分所有という選択肢もあります。自社ビル所有の選択肢としてだけでなく、戦略的に資金を蓄える手段としても区分所有権オフィスは活用できるので、さまざまな経営者の方におすすめの方法だといえるでしょう。

 

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