不動産投資の損益分岐点について知りたい!その仕組みを解説

将来の資産形成、節税など、さまざまな目的に不動産投資は活用できます。いずれにしても、共通するのは不動産所有によって資産を増やすことでしょう。不動産投資の利益を計算する方法として重要なのが、「損益分岐点」です。今回は、損益分岐点のしくみと物件選びのポイントについて解説していきます。


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不動産投資で耳にする「損益分岐点」とは?

会社経営で使われる「損益分岐点」という言葉ですが、不動産投資においても重要な意味をもちます。なぜ損益分岐点が重要なのでしょうか。損益分岐点の仕組みと、不動産投資における損益分岐点の使われ方を確認していきましょう。

 

損益分岐点の仕組み

損益分岐点は、経営においても重要な値で、収益と費用の値がイコールになったときの値を指します。赤字にも黒字にもならないため、利益も損失も発生しないプラスマイナスゼロの値です。

 

損益分岐点を割り出すのに必要な収益とは、売上など入ってくるお金のことで、費用は、支出として出ていく固定費(事業を営む限り毎回発生する費用)や変動費(売上に比例して増減する費用)などのことです。

 

 

損益分岐点は低いと黒字が出しやすい

ここまでは損益分岐点の概要を紹介しました。では、不動産投資において損益分岐点はどのようにして算出するのでしょうか。

 

・不動産投資における損益分岐点の捉え方

不動産投資の「収益」にあたる部分は、継続的に入ってくる家賃収入です。「費用」は不動産を維持するために必要なローン返済額や修繕費などの支出額。家賃収入から諸経費を差し引いたとき、ゼロになったところが損益分岐点にあたります。

 

不動産投資においての損益分岐点の重要指標は入居率です。収益となる家賃は入居率によって変動し、入居率100%であれば当然最大の利益が出ますが、必ずしも100%を維持できるとは限りません。

何%の入居率を維持すれば、損益分岐点を上回れるかを計算しておき、その率を絶対に下回らない様に維持する必要があります。

 

・損益分岐点は低い方が良い

不動産投資の損益分岐点が低いということは、必要な入居率が低くて済むということです。損益分岐点が低ければ低いほど、利益を出すために超えなければならないラインは下がるため、損益分岐点が低い物件ほど黒字化が簡単にできます

 

・損益分岐点を低くするポイント

損益分岐点は低いほど良いというのは前述したとおりですが、意識すれば低くすることも可能です。家賃単価を上げる、支出を減らす、といった対策が損益分岐点を下げてくれます。

 

家賃の引き上げは現実的には難しい部分もありますので、入居率を上げたり、空室の期間を短くしたりする、などが方法として挙げられるでしょう。支出を減らす方法としては、月々のローン支払い額を減らすなどの方法があります。

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損益分岐点から考える「物件購入のポイント」

損益分岐点は低い方が良いこと、下げる対策として支出を減らす方法があることをお話ししました。しかし、支出を減らすにも限度があります。ローン返済などはもちろん、修繕費など物件のメンテナンス費用を抑えすぎると買い手が付きにくくなってしまうためです。

 

損益分岐点を常に超えるよう維持するには、収益をコンスタントに確保することこそが重要です。そのためには、物件選びの段階から損益分岐点を意識する必要があります。ここでは、損益分岐点をベースに考える、物件選びのポイント3つをみていきましょう。

 

信頼できる不動産会社であるか

賃貸物件として個人や法人に貸し出す不動産投資の方法では、自分ですべて管理せずに、不動産会社に管理を委託することが大半でしょう。

 

この場合の不動産会社選びは重要です。家賃収入の伸びに関わる空室対策などは、不動産会社の手腕にもかかっています。空室を出さないためにもこのタイミングで大きな修繕をした方が良い、資産価値を上げた方が良いなど、自社優先ではなく、顧客目線で資産運用をアドバイスしてくれるような不動産会社を選ぶようにしましょう。

 

この際、企業の規模が大きい、あるいは小さいといったことはほとんど関係ありません。不動産管理について、しっかりとノウハウを持っていることが重要です。

 

災害に強い物件であるか

不動産投資のリスクのひとつに、災害リスクがあります。これは、火災や地震などによって、物件の価値が大きく損なわれてしまうリスクです。こうした自然災害は突然発生するものですので、事前の対策は立てにくいですが、損失を軽減することはできます。

 

その軽減する方法のひとつが、「災害に強い物件を購入すること」です。実際に、大きな災害に見舞われた場所でも、新耐震基準に沿って建てられた建物は倒壊しなかったという事実もあります。どれだけ災害に対して対策されているかも、損益分岐点を維持するための重要なポイントといえるでしょう。

 

災害に強い建物かどうかを見極めるポイントは、定期的な維持管理がされていること、災害対策が設けられていることです。災害対策には、新耐震性基準などに沿って建てられているか、耐震補強がされているかなどが判断基準になります。

 

将来性のある土地であるか

損益分岐点を超えて利益を出すには、将来性のある土地を選ぶことも重要です。たとえば以下のようなポイントが物件選びのヒントになります。

 

・資産価値が下がりにくい

現在の価値が高い物件だけではなく、将来的に価格の伸びが期待できそうな物件は長く保有していても資産価値が下がりにくいです。

 

・利回りが高い

利回りが高いということは、それだけ利益を期待できるということです。物件の利回りは、損益分岐点が低いかどうかも目安になります。

 

・建物の残存耐用年数が高いか

減価償却の計算で使う建物の耐用年数も目安になるでしょう。鉄筋コンクリートの建物(事務所用)は法定で50年、木造・合成樹脂の建物(事務所用)は24年と決まっています。ここから築年数を差し引けば、建物の耐久年数の目安が分かり、物件購入の目安とすることが可能です。

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タマホームの「区分所有権販売事業」で将来性のある不動産投資を

不動産投資で損益分岐点を超えるには、物件選びが重要だと紹介しました。特にポイントとなるのが、不動産の資産価値をできるだけ下げずに維持することです。ここで活用できるのが、タマホームの「区分所有権販売事業」です。これは区分保証オフィス™を所有する不動産投資です。

 

タマホームの区分保証オフィス™所有には、以下のようなメリットがあります。

 

・資産価値の落ちにくいエリア

タマホームが区分所有権販売事業用に所有しているのは、東京都心5区の中規模オフィスビルです。都内の人気エリアにあるため、需要が高く資産価値の落ちにくいエリアとなっています。

 

所有する中規模オフィスビルは需給バランスも良く、景気の影響を受けにくいのもポイントです。ほどよい価格帯のオフィスビルになるため、景気の良いときでも、落ち込んだときでも一定の需要を見込めます。

 

また、バリューアップ工事も含めた、30年の長期修繕計画を立案しています。これによりコストの平準化ができるほか、効果的な販売戦略も打ち出すことが可能です。

 

・数千万円〜1億円台で1フロアの所有ができる

区分所有権オフィスは、フロア単位の販売になるため、1フロア数千万円〜1億円台で賃貸用にオフィスを所有することができます。不動産投資では一般的な一棟所有よりも初期投資をぐっと抑えることができるため、これまで不動産投資を見送ってきた個人、法人それぞれにおすすめです。

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まとめ

不動産投資では、入居率で表した損益分岐点が重要な指標です。この損益分岐点は低いほど黒字を出しやすくなります。損益分岐点を超えて黒字を出し続けるには、適切な不動産会社選び、資産価値の落ちにくい物件選びが重要になります。タマホームの区分所有権販売事業は、このどちらの要素も備えた、フロア単位から購入できる区分保証オフィス™が魅力ですので、まずはお問い合わせください。

 

タマホーム㈱では、ご自宅で顔を見ながら商品説明、ご商談ができる、オンライン商談を導入致しました。
お客様のご準備として、パソコン、タブレット、スマホどれでも可能です。
音声は電話で、画像は双方のデバイスで共通の画面を見ながらお話ができます。一度、お試し下さい。
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