【法人向け】不動産投資で融資を受けやすくするポイント

マンションやオフィスビルを対象とした不動産投資が人気を集める今、法人として事業を本格化したいと考えるオーナーの方も多いでしょう。しかし、法人として不動産を扱うとなると、気になるのが、個人よりも高額になりがちな金融機関からの融資です。 この記事では、法人として不動産投資を行う際に知っておきたい、融資にまつわる知識や情報をわかりやすく解説します。


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法人が不動産投資で融資を受けるときの審査の条件

不動産の購入にあたって金融機関から融資を受けるときには、個人・法人に関わらず、一定の審査基準を満たさなければなりません。

金融機関によって審査基準は異なるものの、不動産投資に関しては、以下のポイントに沿って審査されることが多いようです。

物件の収益性・担保価値

金融機関からの審査で何より重視されるのが、対象となる物件の収益性や担保価値です。

不動産投資では、家賃収入をローンの返済に充てることが一般的です。そのため、対象となる物件の収益性を判断し、安定した家賃収入を見込めるかどうかで融資の可否を決定します。

さらに、万が一ローンの返済が困難になったときには、金融機関は物件を差し押さえて売却し、ローンの残債に充てることがあります。こうした事態を想定して審査されるのが「担保価値」です。

注意したいのは、担保価値が物件の市場価値よりやや低く見積もられることです。差し押さえられた物件は競売にかけられますが、その際には実勢価格より安く落札されることがほとんどです。そのため、融資の審査では「掛け目」という計算法をもちいて、物件の担保価値を実際の評価額の70~80%に設定します。

金融機関が損失を出さずにローンを回収できる担保価値がある物件かどうかは、審査基準であると同時に、融資限度額を決定する要因にもなるでしょう。

法人の信用

法人として金融機関から融資を受ける場合、法人の信用も審査の対象となります。

個人で融資を受けるときと同様、ローン返済遅延などの事故を起こしていないことは、当然の前提条件です。

さらに法人では、収益における返済負担率の割合、つまりローンの返済が業績を圧迫していないかどうかも大きな判断材料となります。ほかにも、決算情報や事業計画など、法人としての業績や将来性も問われます。

注意したいのが、代表者の個人資産です。法人の信用を測るときには、代表者個人の借入れ状況なども審査対象になることがあります。業績が好調で法人としての信用が高くても、その代表者にグレーな材料があれば、融資を受けられなくなる可能性もゼロではありません。

担保価値とともに、法人の決算情報や債務状況などから、詳細な融資可能額が決定されるのです。

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融資を受けやすい物件選びの3つのポイント

長引く低金利の影響もあり、近年、建築ラッシュが続いています。不動産投資に対する融資が急増した結果、それを懸念する流れから、今では融資が受けにくくなっているといわれているのです。

しかし、この時勢でも的をしぼった物件選びをすれば、融資を受けやすくすることは可能でしょう。

ワンルームマンションの物件

不動産投資として考えられる物件は多種多様にありますが、もっとも融資を受けやすいのがマンションです。

マンションは一般的に、法令耐用年数が47年のRC造で建築されています。耐用年数が22年の木造アパートに比べると耐久性に優れているといえるでしょう。そのため、長期にわたる運用が見込めることから、融資が受けやすくなっています。

また、建物の劣化スピードも比較的緩やかです。物件の修繕工事などにかかるコストを抑えられる可能性があることも、融資が有利になりやすいポイントです。

さらに、RC造であれば断熱性や防音性などにも優れていて、入居者にとって暮らしやすい環境であることも利点でしょう。

マンションのなかで特におすすめなのが、ワンルームマンションです。単身者をターゲットとしたワンルームマンションは物件によって設備が大きく異なることがなく、Wi-Fiなどが完備された利便性の高い物件が数多くあります。

また、晩婚化や非婚化の影響で単身者世帯は年々増加しています。ワンルームマンションはこれからも需要が期待できる物件のため、融資が通りやすいのです。

新築の物件

融資を受けやすくするために、新築の物件を選ぶのも良いでしょう。なぜなら、築年数の経った中古物件は「収益性の高い物件」という金融機関の審査基準を満たしにくくなるからです。

入居者は少しでも新しく綺麗な物件を選びたいと考えています。たとえ立地や設備などの条件が良くても、築年数の古い物件では安定した家賃収入の見込みが少なくなるでしょう。

特に気をつけたいのが、法定耐用年数を過ぎた物件です。法定耐用年数を過ぎた物件は、劣化が進んでいます。たとえ大規模なリフォームで住みやすさや美しさを取り戻したとしても、融資を有利に進めるのは難しいでしょう。

新築ではなくてもできるだけ築浅の物件を選んでおくと、融資に通りやすくなります。

東京圏の物件

不動産投資で成功するカギは、物件だけではなく立地選びにもあります。少子高齢化が進む日本では、年々人口が減少しています。そのため、不動産投資で安定した収益を得るには、人の流れが集まるエリアの物件を選ばなければいけません。

人口が集まる都心部、中でも1都3県、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県は注目のエリアです。特に東京都心では人口増が今も続いており、とりわけ23区内ではこれから先も人口の上昇が見込まれています。

実際、不動産への需要の高さから東京23区内の地価上昇が続いており、こうしたエリアの物件に投資すれば、将来性の高さから融資もつきやすいでしょう。

タマホームの区分保証オフィス™では、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区と東京都心5区のオフィス物件を扱っています。法人を対象とした貸事務所業のため、マンションなどの住居用物件よりも安定した収入が見込めます。

また、運用のノウハウや税金など、あらゆる方面からもサポートしています。法人での不動産投資を検討中の方はぜひご相談ください。

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融資を受けやすい決算書作成の3つのポイント

法人として不動産投資の融資を受けるには、決算書を見直すことも肝心です。決算書の内容は融資の可否だけではなく、融資可能額も左右します。希望通りの融資額を引き出せるように心がけましょう。

1.自己資本比率を高める

融資を受けやすくするには、資金力が豊富にあることをアピールすることが効果的です。そのためには、自己資金を増やして自己資本比率を高める努力をしなければいけません。

自己資本の積み立ては、毎期の利益を蓄積させることが基本です。ただし、短期で自己資本比率を高めるなら、代表者個人の資産や血縁者から増資を受けることもできます。

このほかに、総資本を減らすことで自己資本を高めることも可能です。

2.返済原資を豊富にする

金融機関は、当期利益と減価償却費を合わせたもので、法人のローン返済能力を判断します。
当期利益は、現金化しやすい流動性の高い資産であることがその理由です。

減価償却費は、あらかじめ投資した建物や設備の費用を数年にわたって経費として計上することが可能です。お金の動きをともなわない費目ですが、業務上のキャッシュフローでは間接的にプラスとして扱われます。そのため、当期利益に減価償却費を加えると、現金化できる金額を正確に割り出せるのです。

3.不動産投資専業の法人の設立

金融機関は不動産投資に対して融資するのであって、法人の本業やそのほかの事業に対して融資するのではありません。そのため、不動産で得た収益をほかの事業へ流用されることを敬遠します。

こうした金融機関の懸念を払しょくするのに役立つのが、不動産投資専業の法人を設立することです。不動産投資に特化した法人であれば、収益を流用するリスクが低いため、融資を受けやすくなる可能性が高まります。

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まとめ

法人として不動産投資で融資を受けるには、収益性の高い物件を投資対象とすること、そして法人の信用を高めることが大切です。不動産投資に対する融資は年々厳しくなっているため、計画的に準備を整えて、融資につなげていきましょう。

タマホームでも、区分所有権オフィスへの投資を通じて、法人の不動産投資に関する相談を承っております。不動産投資の融資をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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