【不動産投資】減価償却と節税について

不動産投資で利益を上げるための大切な要素の一つに、節税があります。節税にはいくつかのポイントがありますが、重要な要素として減価償却があります。ここでは不動産投資における減価償却について、その意味や計算方法などを説明し、減価償却がなぜ節税になるのかを解説していきます。


この記事は約7分で読み終わります。

不動産投資における減価償却とは

「減価償却」という言葉自体を聞いたことがあっても、具体的にその仕組みや計算方法などについて理解している方は案外少ないのではないでしょうか。

ここからは不動産購入における減価償却の仕組みと計算方法について紹介します。

 

減価償却の仕組み

 

一般的に、事業をするために用いられる建物、設備、機械などの資産は、経年劣化により年月とともにその価値が減っていきます。これを減価といい、このような資産を減価償却資産と呼びます。一方、土地のように時間が経過しても価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません。

 

減価償却とは、「時間の経過とともにその価値は減るが、それを使うことによって長期間利益を生むことができるような資産」を取得した際に、購入金額を一括して費用計上するのではなく、その耐用年数に応じて分割した額を年度ごとに経費として計上していく会計処理の仕組みです。なぜ減価償却をするのかというと、このような資産は購入金額が高額であるため、購入した時点で全額費用処理すると、その年度だけ支出が大きくなり大幅な赤字となってしまうからです。

これではその年度の正しい業績がつかめません。

そこで、「資産の利用が長期に及ぶのであれば、その費用も分散させよう」というのが減価償却の目的になります。

 

不動産投資においても同様に、取得費用を一括で経費として計上せず、毎年の減価償却費として処理します。

 

減価償却の計算方法

 

不動産投資における減価償却費の計算式は以下となります。

 

減価償却費 = 建物価格 × 償却率

 

先述したように、建物は減価償却の対象になりますが、土地は対象外なため、取得費用を建物と土地に分けて計算する必要があります

不動産の取得費用を建物と土地に分けるにはいくつかの方法があります。一番簡単なのは、不動産会社が発行する売買契約書などに「土地の価格」と「建物の価格」が明記されている場合、建物の価格を使うという方法です。

 

もしも、売買契約書に土地と建物の価格が明記されていない場合は、固定資産税評価額を使って以下の式で計算します。

 

建物価格 = 買った価格 × (建物の固定資産税評価額 ÷ 物件の固定資産税評価額)

 

あるいは、 不動産取得費用のうち消費税が課税されるのは建物部分だけなので、消費税額から建物価格を逆算する方法もあります。

 

建物価格 = 物件購入時に課された消費税額 × (1.1 ÷ 0.1)

 

償却率は建物の種類や耐用年数などによって変わりますが、国税庁が発表する「耐用年数(建物・建物付属)」の一覧表と、「減価償却資産の償却率表」で調べることができます。

 目次へ

減価償却が節税に関係する理由

毎年、経費として減価償却費を計上すれば、利益を長期間抑えることができます。それにより節税することができるでしょう。この項では、減価償却と節税の仕組みついて解説します。

 

「支出のない経費」として計上できる

 

会計処理において、経費が増えれば利益が減少しますが、同時に税金も少なくなります。

不動産投資の税金は、賃料収入から経費を差し引いた利益に対して課税されますが、経費には土地建物の固定資産税や建物の保険料、修繕費、管理費等の実際に支払われる費用のほか、実際には支払われない減価償却費も含まれます。

減価償却費が他の経費と大きく違うのは、実際の支出がないということです。

実際のお金の動き(キャッシュフロー)では、不動産購入時に取得費用の支払いが発生しますが、取得費用は経費として計上されず会計上は資産となり、この資産の価値減少分を翌年から減価償却費として経費処理していくことになります。

したがって、減価償却費を経費として計上することで、実際にお金の支出がなくても利益が減って節税になるのです。

 

さらに、不動産の購入には多額の費用が必要となることからも、ローンを組むのが一般的です。

ローンを組む場合、利息は経費として扱うことが可能ですが、元本は経費計上できません。ですが、建物の経年劣化を費用として扱う減価償却においては、ローン購入した不動産も制度の対象となります。

 

減価償却と損益通算

 

赤字の不動産所得を他の黒字所得(たとえば給与所得)から差し引いて計算することを損益通算といいます。損益通算の仕組みを使えば、サラリーマンなどの給与所得者が不動産投資をした場合、給与所得と赤字の不動産所得を相殺でき、確定申告をすれば差額分が還付されることになります。

 

実際の不動産所得は、賃料収入から必要経費を引いたものになりますが、いくら給与所得を圧縮して税金を減らせるといっても、本来は不動産所得が黒字になるように経営しなければ、不動産投資の意味がなくなります。

そこで、支出のない経費である減価償却費を使えば、キャッシュフローとしては黒字でも会計上は赤字を作ることができるのです。減価償却が節税に対して重要である理由がここにあります。

 

給与所得者などは、家や車を買っても経費として計上することはできませんが、不動産投資ならば減価償却を使うことができます。個人が減価償却を使えるのは基本的には不動産投資しかありません。これが不動産投資をおすすめする理由の一つです。

 目次へ

不動産購入なら区分所有権オフィスがおすすめ

不動産投資を検討されている方の中には、オフィス投資を選択肢の一つに入れている方もいらっしゃるでしょう。ここでは区分所有権オフィス投資のメリットについて説明します。

 

一棟より購入ハードルの低い区分所有権オフィス

 

「区分所有権オフィス投資」とは、ビルのワンフロアもしくは1部屋など、区分けされたフロアを購入する不動産投資で、以下のようなメリットがあります。

 

①低い資金でも魅力的なオフィスビルへ投資が可能

オフィスビルの一棟購入と違い、区分所有権オフィスの場合は一棟を分割した価格で購入できます。ビル一棟を購入するだけの自己資金がない場合でも、区分所有権オフィスであれば手が届くかもしれません。

 

②資産価値が下がりにくく、安定収益が期待できる

オフィスビルは住宅用の不動産と違って、価値が下がりにくい傾向にあり、長期に渡っての保有に向いています。さらに、借り手が法人であるため、個人よりも契約期間が長く、収入が安定しやすいです。

③売却時の際に買い手が見つかりやすい

不動産を売却する際に重要なのが流動性です。不動産市場にはさまざまな物件がありますが、区分所有権オフィスの流通量はまだ多くはありません。一方で区分所有権オフィスに対する注目度は高くなっているため、買い手が見つかりやすいというメリットがあります。

 

タマホームの区分所有権販売事業

 

タマホームでも、区分所有権オフィス投資のための区分所有権販売事業を展開しており、以下のような特徴があります。

 

・東京都心5区に建つ中規模オフィスビルの1フロアを商品化

タマホームが取り扱う区分所有権オフィスは、需要の高い東京都心5区をメインに好立地な物件に限定しているので物件の価値が下がりにくいです。これにより、安定した収入が期待できるだけでなく高価格での売却も期待できます。

 

・ハイグレード工事をすることで物件の価値を向上

タマホームの区分所有権販売事業では、保有している物件にバリューアップ・リースアップを施しています。事前にリノベーションや短期の修繕工事を行うので、追加工事をする必要のない状態で不動産を提供しています。

 

・サブリース事業により、賃料保証がついているため、空室リスクを軽減

タマホームが所有者の物件を借りてテナントに貸すサブリース契約という方式を取っており、賃料保証がついているため、空室によって継続的な収入が絶たれてしまう心配がありません。

 目次へ

まとめ

 

不動産投資は、減価償却という仕組みを使うことによって節税ができ、利益を上げることができます。その中でも、区分所有権オフィスは投資のハードルが低く、メリットも多いものとなっています。

不動産投資をお考えの方は、タマホームの区分所有権販売事業をはじめ、低いリスクで始めることができる区分所有権オフィス投資を、一度検討してみてはいかがでしょうか。

 

タマホーム㈱では、ご自宅で顔を見ながら商品説明、ご商談ができる、オンライン商談を導入致しました。
お客様のご準備として、パソコン、タブレット、スマホどれでも可能です。
音声は電話で、画像は双方のデバイスで共通の画面を見ながらお話ができます。一度、お試し下さい。
ご予約、お問い合わせは当ホームページ「お問い合わせ」よりお願い致します。