地方と東京、どちらに不動産投資すべき?双方のメリットとデメリットを紹介します

不動産投資は節税対策に有効ですが、投資先の選定は慎重に行う必要があります。 最初の選択肢として考えなければならないのは「東京か」「地方か」という2点ですが、双方にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。この記事では、東京と地方の不動産事情を比較しながら、より安定性が高く有効な投資先をご紹介します。


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【地方VS東京】不動産投資を比較

まずは東京と大阪、愛知、福岡の比較を行います。                    各都府県の人口と企業数、そして不動産店を比較する表をご用意しました。

人口 ※1 企業数 ※2 不動産店数 ※3
東京都 1372万4千人 6万1259社 1万2579軒
大阪府 882万3千人 3万1264社 6872軒
愛知県 752万5千人 2万1922社 3910軒
福岡県 510万7千人 1万4222社 2753軒

 

※1 総務省統計局による平成29年度のデータ

※2 総務省統計局による平成26年度のデータ

※3 「都道府県別統計とランキングで見る県民性」より

 

東京は人口数・企業数・不動産店数の3点でいずれも地方を大きく上回っています。住居・オフィスともに需要が高く、空室リスク等が起こりにくいことが特徴的です。不動産店数が多いという事実からも、いかに東京都内における不動産需要が高いかもわかります。

このあとの項目では、東京と地方それぞれで不動産投資を行うメリットとデメリット、そして各地域で不動産投資を成功させるためのカギを解説します。

参考:都道府県別不動産屋店舗数 | 都道府県別統計とランキングで見る県民性

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東京で不動産投資を行うメリット・デメリット

まずは東京で不動産投資を行うメリット・デメリットをご紹介します。

メリット

メリットとしてご紹介できるのは以下の3点です。

・人口が多く空室リスクが少ない

・安定した人口流入があり価値が下がりにくい

・売却しやすく出口戦略を立てやすい

東京都内の人口数は非常に多く、賃貸物件に対する需要がマンション・オフィスともに高いことが最大の特徴です。たとえ解約が発生したとしても、地方都市と比較すると新しい入居者が速やかに決まる可能性が高く、空室リスクを抑えて不動産投資を行えます。

人口数は一時的に多いというわけではなく、地方からの人口流入は今後も続くと見込まれており、不動産そのものの価値が下がりにくいこともメリットと言えるでしょう。数十年に亘って運営したあとの効果売却も見込みやすく、出口戦略を立てやすいというメリットもあります。

デメリット

次に、東京都内で不動産投資を行う際のデメリットは以下の3点です。

・不動産価格が高く購入しにくい

・地域によって特性が大きく異なり、変動しやすい

・入退去のサイクルが早い

最大のデメリットとなるのは、不動産価格が高く購入しにくいことです。タワーマンションに投資する場合は1部屋1億円単位が相場ですし、オフィスを購入する場合は規模が大きく、数十億円が必要になるケースもあります。そのため、融資の申請が通らずにローンを組めない確率が高くなります。

また、地域によって特性が大きく異なることや都市計画によって特性が変動しやすいこともデメリットで、購入時のイメージを維持しにくいことに注意すべきです。学生や独身者を対象とするワンルームマンションの場合、ファミリー向けと比較して入退去のサイクルが早いこともデメリットと捉えるべきでしょう。

後述しますが、このようなデメリットは区分保証オフィス™に投資することで回避できます。オフィスの平均入居期間は居住用の物件と比較して長く、安定した需要を見込めるオフィス街にある優良物件を選べるため、比較的容易に利益を生むことが可能です。

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東京で不動産投資を成功するために

東京は人口が多く、今後も極端に減少する可能性も低いため、安定した需要を見込むことができます。ただし、地域による特性が変化しやすいことと、入退去のサイクルが早いことがデメリットになりますので、特に高い需要を見込める都心部に投資をすることが重要です。

都心部の場合は必然的に不動産価格が高額になりますので、個人では投資そのものが困難になる場合があります。そこでおすすめとなるのが「区分保証オフィス™」です。通常は数十億円という価値を持つ建物の一部を所有できるため、価値が下がりにくく、1億円前後で購入できることがメリットです。

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地方で不動産投資を行うメリット・デメリット

次に、東京以外の地方で不動産投資を行うメリット・デメリットをまとめました。

メリット

地方で不動産投資を行う際のメリットとしてご紹介できるのは、以下の2点です。

・不動産価格が安く手軽に購入しやすい

・高い利回りに期待できる

地方都市は東京と比較して不動産価格が安く、購入しやすいという点が最大のメリットです。神奈川県や埼玉県、千葉県といった東京都のベッドタウンとして人気が高い地域も物件価格は落ち着きやすく、東京で1軒分の予算を使い、複数の物件に分散投資できる可能性もあります。

特にマンションの場合は、利回りの高さに期待できることもメリットです。安価で購入した物件を高額な予算で賃貸に出しやすいため、運用中の利益を確保しやすくなります。利益を生みやすい物件を的確に購入することにより、年間の収入を増やすことが容易になるでしょう。

デメリット

一方、地方への不動産投資には以下のようなデメリットが潜んでいます。

・過疎化による空室リスクが高い

・入居者の多様性が乏しく、有益な投資物件のタイプが限定される

・売却したいタイミングで売却できない確率が高まる

最も懸念しなければならないのは、過疎化などが理由による空室リスクの高さです。都心のように「独身者」「学生」などが住む住宅の必要性が少なく、多様性に乏しいこともあり、有益な投資物件のタイプがファミリー向けなどに限定されやすいことにも注意しなければなりません。

東京と比較すると、特に地方都市の場合はマンション・オフィスともに需要そのものが低く、買い手がつきにくいことにも警戒すべきでしょう。売却したいタイミングで買い手を見つけられなかった場合、最悪のケースでは適切な価格で相続することができず、巨額の損失を計上することもありえます。

また、東京都心にあるような大規模オフィスがそもそも存在しないため、メリットの多い区分保証オフィス™への投資ができません。したがって、投資できる物件のタイプが少なく、利益を生む可能性を狭めてしまう点もデメリットと捉えるべきでしょう。

地方で不動産投資を成功するために

地方で不動産投資を成功させるためには、第一に空室リスクの少ない物件を見つけることが大切なポイントになります。地方都市に関しては、まずリスクを取らないことを第一に考えるべきであり、そのためには当該地域において需要が高いタイプの物件に絞り込むことを意識すべきでしょう。

東京よりも高い利回りに期待できる地方都市への不動産投資ですが、利回りを確保するためには、大前提として入居者を安定して確保しなければなりません。利回りの期待値だけに注目せず、出口戦略も含めた見通しを立て、勝算があるかどうかを検討することが重要です。

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東京でオフィス投資が断トツでおすすめ!

ここまで、東京と地方を比較しながら、双方のメリットとデメリットをお伝えしてきました。結論として、これから不動産投資をはじめる場合は、「東京」「オフィス投資」を実行することが断トツでおすすめです。

東京は地方と比べて人口数や企業数が多く、マンション・オフィス両方の需要が高いことは間違いありません。東京における不動産投資としてデメリットになるのは「価格の高さ」や「地域性の変動」が主となり、これは物件選びによって解決できる問題です。

そこで最適な投資対象となるのが「区分保証オフィス™」です。これは、通常は1棟数十億円という一等地のオフィスの一部を1億円前後で購入して運用するという投資法であり、空室リスクを最小限に止めながら有益な投資を実行に移せます。

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まとめ

不動産投資は、東京と地方双方にメリット・デメリットがあります。しかし空室リスクを避けやすく、出口戦略も立てやすい東京への投資は、より安定しやすく、中でも価値ある物件を割安で保有できる区分保証オフィス™への投資が特におすすめです。

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