【不動産投資】資金調達についての基礎知識

不動産投資を成功させるには、適切な資金調達を実現することが大前提です。なるべく有利な条件で融資を受けるためには、投資対象物件の選び方や、融資を受ける個人・法人の状況もポイントです。 マイホーム用の住宅ローンとの相違点や、ビル一棟投資よりも手頃な区分所有権オフィス投資の特徴にも触れながら、資金調達の基礎知識について解説していきます。


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不動産投資における資金調達のポイント

まずは不動産投資における資金調達の基本的なポイントや、用意すべき資金の目安額などについて紹介します。

資金調達の基本要素

マイホームを購入するときと、不動産投資用の物件を購入するときの根本的な相違点は、キャッシュフローについて考慮する必要があるかどうかです。
※キャッシュフローとは、不動産投資における現金の流れのことです。

マイホームは自分で住むための家なので、用意できる頭金や借りられるローン金額を目安に欲しい物件を購入します。しかし不動産投資用の物件は、他人に貸して収益を得ることが目的です。そのため、毎月の見込み家賃収入からローン返済額を引いてもキャッシュフローを生み出せるような資金計画を立てて、それを実行できる物件を手に入れることが最大のポイントです。

近年の日本市場では融資金利が全体的に低下しているため、ローンを活用する人の割合は増加傾向にあります。しかし、不動産投資をする際の必要資金は次のような式で表され、この一部には現金も必要です。

不動産投資用の資金=頭金+ローン(融資)+諸費用

「頭金」「融資」「諸費用」の詳細

上で述べた不動産投資の必要資金を構成する要素について、簡単に解説します。

頭金

まず頭金とは、不動産の契約した段階で支払うお金のことです。基本的に現金で用意するため、ローンは使わずに自己資金から拠出します。

頭金の目安は、不動産価格の約1割から2割です。たとえば5000万円の物件なら500万円から1000万円程度は現金で準備しておきましょう。

なお、「頭金は物件価格の約1割」というのが通説ではありますが、キャッシュフローがある程度プラスで回ることが前提です。現金を多く拠出した方が、利回りの上昇する可能性は高まります。自分の資金力と希望利回りのバランスをとり、それを叶える資金計画を実行するのがよいでしょう。

融資

不動産投資用にローンを組むときにはマイホーム用の住宅ローンではなく、不動産投資ローンや事業性ローンなどを利用します。物件価格100%のローンを組むのは難しいので、約8〜9割を目安に融資希望額を申請することが一般的です。

諸費用

諸費用とは、不動産会社に支払う仲介手数料や銀行に支払うローン手数料、不動産の登記費用など、不動産取得にかかるさまざまな費用の総称です。購入対象の物件によって諸費用額は異なり、新築物件よりも中古物件の方が諸費用の負担が多くなる傾向があります。こちらも現金で支払うケースが多いでしょう。

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資金調達のカナメ!金融機関による融資のポイント

理想の資金調達のポイントは、銀行や信託銀行などから希望通りに融資を受けるのを外さないことです。融資を受けやすい物件や人物とは、どのような条件を満たしているのでしょうか。

融資を受けやすい物件とは?

まず、融資を受けやすい不動産とは、物件の担保価値が高い物件です。金融機関からローンを借りるとき、金融機関が気にするのは、「この案件にお金を貸し出して、きちんとお金を返してもらえるか」ということです。そのため不動産の担保価値が高いほど、万が一の際に高く売却できるので、多くの融資を引き出せるのです。

金融機関は不動産の担保価値を、次のような式で表現します。
担保価値=時価×掛け目

土地の時価を計算する際には、公示地価路線価などが適用されます。公示地価は地価の90%程度、路線価は公示地価の80%程度が目安です。公示地価や路線価は都心など人気のあるエリアで高くなりやすく、担保価値も向上します。

またマンションやアパートなど建物の時価は、土地と建物の評価額を合算した積算法や、その物件が生み出すと考えられる収益を現在価値で表す収益還元法のどちらかで評価されます。

築浅物件や人気エリア内の物件など、担保価値の向上しやすい不動産を見つけることが、融資を受けるポイントといえるでしょう。

融資を受けやすい人(企業)とは?

金融機関から好条件で融資を受けやすい個人や企業には、次のような特徴(属性)があります。

・ある程度の収入が安定して入ってくる見込みがある
・自己資金が豊富
・勤務先の企業が上場企業や公共団体などで、勤務年数が長い
・医師や弁護士など、信頼性が高評価されやすい職業である
・(法人・個人事業主)直近3年間の決算書の内容が黒字化されていて、事業継続の見込みがある
・返済遅延や債務不履行など、個人信用情報の内容に問題がない
・既に借りているローン額と合算しても審査の基準をクリアしている など

金融機関のローン審査のポイントは、「Capacity(資力)」「Character(性格)」「Capital(資産)」からなる「3C」に集約されます。いかに安定した収入があり、きちんとローンを返済できて、手持ち資産があるかどうかが、ローンを多く、低金利で借りられるポイントです。

さらに不動産投資ローンを利用する際には、投資黒字化のための資金計画の妥当性も評価されます。融資を通す際には、不動産投資業者など専門家のアドバイスを受けながら綿密な資金計画を練り、妥当な希望金額を算出して、2〜3社の金融機関に融資審査を出すとスムーズでしょう。

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区分所有権オフィスなら一棟より購入のハードルが低い

不動産投資といえば、ビル一棟投資をイメージしがちですが、一棟投資は必要資金が数億円〜10数円かかるため、投資できる人や物件がかなり限られます。また、初めて不動産投資をする際は、心理的ハードルが高いですよね。

しかし区分所有権オフィス投資なら、一棟投資よりも物件購入に対する経済的・心理的ハードルが下がるといえます。そこで、区分所有権オフィス投資の特徴についてみていきましょう。

現在注目されている「フロア単位の不動産投資」

区分所有権オフィス投資とはオフィスビルのワンフロアや一区画など、ビルの一部分を所有する投資手法で、約1億円から投資を始められるのが特徴です。

ビル一棟を購入する際には、高額な自己資金に加えて巨額融資を受けられるだけの属性があることがマストです。しかし区分投資なら必要資金が下がるので、資金力に自信がなくても、現状に見合った物件と出会える可能性が高くなります。また、区分所有権オフィスの方が流動性は高く、売りに出す際に買い手が比較的付きやすい傾向もあります。

タマホームの区分所有権販売事業

タマホームではオフィスビルの一部を購入する「区分所有権販売事業」を行っています。担保価値の高い、東京都港区や新宿区などの都心5区に集中して、中規模オフィスビルを複数棟所有中です。

バリューアップ工事を施した上で貸し出すので、借り手がつきやすく満室経営が達成しやすいのが魅力で、タマホームでサブリース受託している物件の稼働率は現在100%となっています。

近年オフィスエリアの再開発が進み、優良物件が定期的に登場しているものの、人気物件はすぐに埋まってしまいます。しかし区分所有権オフィス投資を利用すれば、将来入居したい物件を今のうちに購入しておき、テナントが退去したときに自社オフィスを入れるという戦略も成立します。資産運用の選択肢として、区分所有権オフィス投資も有効だといえます。

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まとめ

不動産投資のために資金調達する際には、一定の利回りを確保できる資金計画を立て、希望通りの融資を受けることが大切です。不動産投資用ローンを好条件で借りるためには、担保価値の高い物件を見つけるのもポイントでしょう。

ビル一棟投資は多くの自己資金と多額の融資が必要ですが、区分所有権オフィス投資なら購入のハードルは下がります。タマホームでは都心5区に限定して、バリューアップ工事した中規模オフィスビルを区分販売しています。比較的買い手が見つかりやすい流動性の高さも魅力です。ぜひ資産運用の手段として検討してはいかがでしょうか。

 

タマホーム㈱では、ご自宅で顔を見ながら商品説明、ご商談ができる、オンライン商談を導入致しました。
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