相続税対策には不動産投資が有効!節税になる理由と物件選びのコツを解説

終活の一環として相続税対策を実行する方が増えています。親族にできるだけ多くの財産を残したい場合に、非常に有効な節税対策となるのが不動産投資です。この記事では、不動産投資のリスクについても触れながら、低リスクで節税効果が高い投資法について詳しく解説します。


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節税対策に不動産投資が有効である2つの理由

節税対策の王道として長く活用されてきた不動産投資は、平成27年の相続税増税を受け、件数がさらに増加中です。まずは、なぜ不動産投資が節税につながるのか、2つの理由を詳しくご紹介します。

①相続税評価額を圧縮できる

日本では、土地や建物を実勢価格よりも低く評価する仕組みを採用しています。預貯金や株式等の有価証券とは異なり、不動産の時価を個別に評価することは困難であるため、路線価や固定資産税評価額を割り出しているのです。

この結果として、時価(売買価格)と相続税評価額に乖離が生じます。時価が相続税評価額を上回れば上回るほど相続税評価額を圧縮できることになり、そこで生まれた差額分を節税に直結させることが可能です。

特に区分保証オフィス™は、時価と相続税評価額に大きな乖離が生まれる投資法です。区分保証オフィス™の特徴やメリットは、後述する【節税対策を成功させるためには区分保証オフィス™への投資がおすすめ】に詳しくまとめていますので、ぜひご参照ください。

②小規模宅地等の特例により納税額を減額できる

相続財産が現金の場合、相続人はそのお金を使って相続税を支払うことができます。しかし、相続財産が不動産だった場合、その土地に住む予定だったはずの相続人が相続税を支払えない場合、現金を得るために土地を売却しなくてはなりません。この救済措置となるのが「小規模宅地等の特例」です。

特例を活用するためには「面積330m2まで(特定居住用宅地の場合)」といった条件をクリアする必要がありますが、特例を活用できると土地の評価額が最大で80%も下がります。これにより、相続税の納税額を大幅に減額できるのです。

参考:なぜ不動産活用が相続対策となるのか?(impression-group.co.jp)

参考:「小規模宅地等の特例」で相続税はいくらまで減額される?適用条件も解説 | HEDGE GUIDE

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不動産投資による具体的な相続税の節税効果

不動産投資によって、具体的にどの程度の節税効果が生まれるのかをシミュレーションします。

 

今回は以下の条件で不動産投資を行ったと仮定しました。

 

・土地と建物を1億円ずつ、合計2億円で購入

・土地面積1,000m2

・相続人は1人

・建物の固定資産税評価額は60%

・借家権割合は30%

・借地権割合は70%

 

この場合は以下のように計算を行います。

 

・建物の評価額:4,200万円(1億円×60%×70%)

・土地の評価額:6,320万円(1億-70%×30%)

・相続税評価額(建物+土地):10,520万円

・基礎控除額:3,600万円

・基礎控除後課税評価額:6,920万円(10,520万円-3,600万円)

・相続税額:1,376万円(6,920万円×30%-700万円)

 

現金で2億円を相続する場合の相続税額は4,860万円です。

この結果、4,860万円-1,376万円=3,484万円を不動産投資によって節税できるということが、今回のシミュレーションによってわかりました。

参考:相続税早見表|さがみ信用金庫|相続のお手続ガイド (shinkin.co.jp)

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相続税対策として不動産投資を行う上でのリスク

不動産投資は相続税対策として有効ですが、以下6つのリスクには注意を払わなければなりません。

空室・滞納リスク

入居者が決まらずに空室が続くと、その間の家賃収入を得ることができません。不動産購入時にローンを組む場合は返済が滞る恐れがあり、現金で購入したとしても固定資産税の支払いに困難になる可能性もあります。

また、仮に入居者が決まったとしても、家賃を滞納される可能性がないわけではありません。滞納が発生した場合、その間の家賃収入が得られないことに加えて、家賃の回収に手間や費用がかかることもデメリットです。

災害リスク

地震・台風・津波といった災害により、不動産の価値が下落する恐れがあります。また、故意・過失を問わず火災が発生するリスクにも備えなければなりません。各種保険に加入することで備えられますが、保険の内容次第ではランニングコストがかさみます。

金利変動リスク

変動金利を選んでローンを組む場合、数十年間の運用期間中に金利が大幅に変動するリスクがあります。現在は低水準の金利が続いていますが、将来的に金利の上昇が起こった場合、ローンの返済額が想定を大幅に上回る恐れがあるのです。

デフレリスク

デフレの加速によって給与相場が下落すると、不動産相場の下落を併発する確率も高まります。状況に応じて家賃を引き下げなければ入居者が集まりにくくなったり、売却する際に購入時の価格を大きく下回ったりする可能性が高まることもリスクです。

資産価値下落リスク

不動産相場は、さまざまな要因によって下落します。老朽化が代表的な例ですが、何らかの事情により土地そのものの価値が下がる場合もあり、当初見込んでいた売却益を得られなくなる場合があるのです。状況次第では、不動産価値が購入から数十年で半減することもあります。

現金化リスク

不動産の現金化には時間を要することが普通です。土地や建物の売却を希望する場合、まずは仲介業務を行う不動産会社に依頼をしなければなりません。そこから買い手を見受けるまでにかかる期間として数ヶ月程度を見込む必要があり、希望するタイミングで現金化できるとは限らないこともリスクです。

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節税対策を成功させるためには区分保証オフィス™への投資がおすすめ

ここまでにお伝えしたように、不動産投資は相続税対策に非常に有効である反面、運用に関するさまざまなリスクを抱えることもまた事実です。

前述したリスクを減らし、安定した不動産投資を実現させるためには、これからご紹介するメリットを持つ「区分保証オフィス™」への投資をおすすめします。

値崩れしにくい

東京・大阪といった大都市にあるオフィスビルの場合は、景気の影響を受けにくく、不動産価格の値崩れが起こりにくいという特徴があります。空き物件そのものが少ないエリアに投資を行うことで、売却時には売買益が発生することも珍しくありません。

このような価値のある都心のオフィスを一棟買いするためには、数十億円単位という大きな予算が必要になることが普通です。しかし、区分所有であれば、1億円前後から権利を購入できる場合が多く、不動産投資に参入しやすいことも魅力と言えるでしょう。

空室リスクが低い

すでに都市部のオフィスは希少化しており、仮に入居者が退去したとしても、すぐに新しい入居者を見つけやすいこともメリットです。安定した収益を確保するためには、常に満室に近い状態を維持する必要があり、需要が高い区分保証オフィス™への投資はリスクの少ない不動産運営に最適です。

現金化リスクが低い

人気があり、質が高いオフィスの場合、投資用に購入したいという希望を持つ人物も多く存在します。区分所有という形式そのものがまだ珍しいということもあり、国内での流通量が少ないことも追い風となりますので、売りたいタイミングにすぐに売りやすく、現金化しやすいこともメリットです。

路線価と時価の乖離が大きく資産圧縮効果が大きい

【節税対策に不動産投資が有効である2つの理由】でもお伝えしたとおり、不動産投資で節税できる仕組みの1つに「資産圧縮効果」があります。都市部という一等地にありながら時価が高騰しやすい区分保証オフィス™は、大きな節税効果を生み出せる不動産投資と言えるのです。

参考:区分所有権オフィスとは?その仕組みと7つのメリット (fudousan-kyokasho.com)

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まとめ

相続税対策としての不動産投資は極めて有効で、現金の相続と比較して数千万円単位の節税も可能です。しかし、さまざまなリスクに警戒しなければなりません。区分保証オフィス™の場合は、資産の圧縮効果が大きく、多くのリスクをカバーしてくれるため、節税対策にうってつけと言えます。

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