不動産投資の初期費用の目安。始めるために必要なお金はいくらなのか

余剰資金は寝かせておくのではなく、運用に回すほうが得策です。問題はどういった投資方法を用いるかということでしょう。 投資にはさまざまなタイプがありますが、リスクやリターン、管理のしやすさなど総合的に考えると、不動産投資は魅力的な投資方法のひとつです。 不動産投資を始める場合は、投資の初期にかかる諸費用も考慮しておく必要があります。不動産投資の初期費用はどのくらいかかるものなのか、費用の項目と目安の金額を確認していきましょう。


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不動産投資の初期費用の総額

不動産の購入にお金がかかることは、誰でも認識していることです。しかし、出費は不動産購入費ばかりではありません。手数料や登記費用など取得時にかかる費用のほか、税金や保険料なども初期費用として考えておく必要があります。

初期費用の目安は、不動産価格の最大10%程度です。不動産の状態によっても異なり、新築物件なら不動産価格の4~5%ほど、中古物件なら不動産価格の7~8%ほどがおおまかな目安とされます。

仮に不動産価格4,000万円の物件を購入した場合の初期費用は、新築なら200万円前後、中古なら300万円前後です。

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不動産投資の初期費用の内訳

では、なぜ不動産価格の最大10%の初期費用が必要になるのでしょうか。理由は不動産投資を始める段階で、取得費用のほかに複数の手数料などがかかるためです。以下が、不動産投資にかかる初期費用の内訳です。

・不動産仲介手数料
・ローン事務手数料
・ローン保証料
・司法書士報酬
・火災保険料
・印紙代
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税
・都市計画税

それぞれの項目の内容と発生する費用の目安を詳しく見ていきましょう。

内訳1.不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産購入時に仲介した不動産会社に支払うものです。仲介が発生しないディベロッパーから直接新築を購入するケース、所有者から直接物件を購入するケースでは支払いません。

中古物件の購入では仲介が発生することが一般的であるため、初期費用が多くかかる傾向にあります。

なお、不動産仲介手数料は3段階で上限が決められています。たとえば売買価格400万円以上の物件は、物件価格の3%に6万円と消費税をプラスした額が上限です。売買価格4,000万円の物件を購入した場合、以下が不動産仲介手数料の上限となります。

(4,000万円×3%+6万円)×110%(消費税含む)=138.6万円

なお、上の計算はあくまでも上限であり、不動産仲介手数料が上限を下回ることもあります。

内訳2.ローン事務手数料

ローン事務手数料は、投資物件の購入で金融機関のローンを利用する際にかかる費用です。ローンの契約を結ぶ金融機関に支払います。

相場はだいたい3万円程度です。ただし、借り入れた額に応じて定率でのローン事務手数料を設定している金融機関では、3万円よりも多くかかることがあります。

内訳3.ローン保証料

ローン保証料とは、保証会社に保証人を依頼するときの費用で、相場は融資総額の2%ほど(初期に一括支払いする場合)です。

不動産投資のローンを利用する場合、ローンの支払いができなくなってしまったときのために保証人を立てる必要があります。近年では個人の保証人ではなく、保証会社を利用するケースが増えています。

内訳4.司法書士報酬

司法書士報酬は、登記や抵当権の設定などの専門知識が必要になる手続きの代行をする司法書士に支払う費用です。手続き自体は不動産投資をする本人でもできますが、ほとんどの人は専門家である司法書士に依頼します。費用の相場は、10万円前後です。

内訳5.火災保険料

火災保険料は、天災で所有する物件に損害を受けたときのリスクに備えるものです。ローンを利用する場合は、借入の条件となっています。木造かコンクリートか、アパートかマンションかなど、建物の構造や種類で費用が異なり、マンションだと10年で10万円いくらいが目安です。

内訳6.印紙代

一定以上の所定の取引において、契約書など文書に課される税金です。不動産投資では、不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書(ローン利用の場合)に課されます。

税額は取引金額で異なり、軽減措置が置かれている不動産売買契約書は1,000万円超5,000万円未満で1万円、5,000万円超1億円以下で3万円です。金銭消費貸借契約書は、1,000万円超5,000万円未満で2万円、5,000万円超1億円以下で6万円がかかります。

参照:印紙税額一覧|国税庁

内訳7.登録免許税

不動産登記(不動産の権利を公示すること)にかかる税金です。新築購入で行う所有権保存登記の費用は2~5万円、中古物件購入による所有権移転登記は不動産の評価額(税金の計算で使う課税標準)の2.0%がかかります。

不動産投資ローンの契約をする際の抵当権の設定でも必要で、抵当権設定登記にかかる登録免許税は借入額の0.4%です。

内訳8.不動産取得税

不動産取得税は、土地や家屋などの不動産取得に課せられる税金です。不動産の評価額(課税標準)に対して一定の率の不動産取得税がかかります。土地や家屋(住宅)については3%、家屋(非住宅)については4%です。(平成20年4月1日~令和3年3月31日まで)

内訳9.固定資産税・都市計画税

固定資産税は固定資産台帳に登録されている不動産の所有者に課せられる税金、都市計画税は市街化区域にある不動産の所有者に課せられる税金です。

固定資産税は課税標準の1.4%、都市計画税は最大で課税標準の0.3%が課せられます。(ただし一定の面積以下の住宅や新築住宅などでは軽減措置あり)

いずれも不動産投資初期にかかるだけでなく、物件を所有している限り毎年発生する費用であることに注意が必要です。

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初期費用は別途頭金が必要

不動産投資の初期費用を考える場合は登記費用などの諸費用だけでなく、頭金も考慮に入れなくてはいけません。

不動産投資では資金の流動性を維持して投資を広げられるよう、ローンを利用することがよくあります。頭金は、金融機関から借り入れをするときにローンの一部として支払う現金を指します。

頭金は多いほど、金利や審査に有利です。ローンの総額自体も減り毎月の返済も楽になるため、キャッシュフローも良くなります。長期的な目線で考えると、頭金はある程度用意しておくのが良いでしょう。

また、頭金を含めた資金調達については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
>>【不動産投資】資金調達についての基礎知識

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不動産投資の初期費用を安くする方法

手元に残す運用資金やキャッシュフローのバランスを考えると、初期費用を抑えて不動産投資を始めるのも方法のひとつです。この項では初期費用を抑えるためのポイントを紹介します。

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ

不動産会社を介して物件を購入する場合は、仲介手数料の安い不動産会社を選択することで初期費用を抑えることができます。最近では、上限の半額、または売り主から仲介手数料をとることで購入する側の手数料を無料にしているところもあります。

前述のように仲介手数料は初期費用の項目の中でも大きな額を占めるため、仲介手数料を節約できると初期費用の負担を大きく軽減できるでしょう。

物件購入価格を抑える

単純に物件購入価格を抑えるのも方法のひとつです。固定資産税評価額をはじめ、費用の多くは購入価格や融資額に比例するものが多いため、物件の購入価格を抑えれば全体的に初期費用を抑える効果が見込めます。

頭金を減らす

初期費用とは別に支払うローンの頭金を減らすことも、不動産投資初期の負担削減になります。頭金を減らした分、初期費用に回すことも可能です。ただし、ローンの審査や返済計画に関わるので、頭金をどれくらい減らすかバランスも重要になるでしょう。

初期費用なしで不動産投資を始められるか

税金など必ず発生する費用もあるため、初期費用なしで不動産投資を始めることはできません。ただし、頭金なしのフルローンの審査にとおる可能性はありますので、フルローンで融資が受けられれば頭金なしで不動産投資を始めることができます。

しかし、頭金なしのフルローンが決して良いとは限りません。空室や家賃下落により収入が確保できなくなり返済が滞るリスク、売却時に売価がローンの残債を下回り売れないリスクもあります。将来のリスクを考慮すると、投資の初期にある程度の出費はやむをえないといえるでしょう。

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まとめ

不動産投資で重要なことのひとつは、将来のリスクに備えてどれくらいの初期費用を見込むかです。頭金を含めた初期費用の支払いが多ければリスク軽減に役立つ一方で、運転資金や投資拡大のための資金を減少させてしまいます。

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