不動産投資の流動性リスクとは。回避する手段はあるのか

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」で、他の投資商品より手堅い投資方法だといわれています。ただし、投資をする際はいくつかのリスクについても知っておかなくてはなりません。例えば、空室リスク、災害リスク、そして流動性のリスクなどです。特に不動産投資は流動性が低い投資商品といわれているため詳しく知っておく必要があるでしょう。 ここでは不動産投資をする上で知っておくべき「流動性リスク」とはそもそも何なのか、そして回避する手段があるのか、詳しく解説します。


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不動産投資の流動性は低い

まずは、投資をするうえで気になる「流動性リスク」について、特徴とあわせてご説明します。

そもそも流動性とは

不動産投資における流動性とは、物件の売買のしやすさ、換金・現金化のしやすさのことをいいます。「流動性が高い」とは、買い手が多く、売買しやすい、すぐに売りやすいことをいいます。

つまり、すぐに現金が手に入りやすいということです。一方で「流動性が低い」とは、買い手が少なく、すぐに売りにくいことをいいます。つまりすぐに現金が手に入らないということです。

不動産投資の流動性が低い理由

不動産はすぐに売り買いできるものではなく、手続きを含め取引に時間がかかります。そのため、流動性が低いといわれています。

また1対1の相対取引になるので、買い手が少ないことも理由です。基本的には1つの物件に対し、買う人も売る人も1人ずつとなります。そのため売りたいときにすぐに買い手が見つからない場合、希望額より安く売らなくてはいけなくなります。これを「流動性リスク」と呼び、不動産投資にはこの流動性リスクがつきものなのです。

不動産投資の特徴

不動産投資における特徴の1つとして、まず「売買価格が高い」という点があります。不動産は簡単に分割できないため、 価格は高くなります。そのため、購入者層が限られてしまうことが多くあります。

他にも不動産投資は、株や債券など他の投資商品に比べると手間がかかります。購入時や売却時の契約に時間を要するためです。特に売却は現金化する際に時間を要します。売買契約の成立まで目安としては最低で3カ月、長くて半年ほどかかるとされています。

最後に、不動産投資信託は除き、取引市場がありません。市場があれば、価格を確認することができます。しかし市場がなければ、適正な不動産価格の定義は難しいです。

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流動性リスクを抑える6つのポイント

では、流動性リスクを抑えるにはどうしたら良いのでしょうか。ここではそのポイントをご紹介します。

①地方の物件は買わない

流動性が高い地域で投資するのがおすすめです。地方ではなく都心の物件を買いましょう。都心は、人口が多く買い手が多いので、地方よりも都心の方が流動性は高いです。

全国的に空き家は増え、地方は過疎化が進んでいます。そのため地方での投資は不透明な部分があります。一方、東京などの首都圏の一部、中京圏の一部、関西の一部、九州の一部エリアでは人口は流入しています。 人口が多いところほど空室リスクを下げられ、流動性リスクを抑やすいといえるでしょう。

②立地の良い物件を探す

不動産は「立地の良さ」が入居者に選ばれる理由のひとつになります。そのため、立地が良ければ需要が高く、買い手は見つかりやすいです。一方、立地が悪く不便な物件は、需要が低いのは当然と言えます。

③設備や状態が良い物件を探す

もちろん物件のクオリティも流動性を左右します。物件の設備や状態が良く、管理が行き届いているなど、建物の条件が良ければ魅力のある物件として入居者の目に留まりやすくなり、流動性が高まる可能性があります。また、売却時に新たな買い手として投資家の目にも留まりやすくなるでしょう。

立地や設備、状態を見るときは、必ず自分の目で物件を確認してください。外観や内観、設備、管理は行き届いているか、そして周辺環境など、物件の利回りだけでは分からない情報をチェックしましょう。

④入居者のターゲット層を決める

前述したように、需要のある物件なら買い手が見つかりやすいので、流動性が高くなると説明しました。それを確認するためには、エリアの需要を調べることも有効です。

対象のエリアに、どのような人たちが、どのような不動産を必要としているか、ターゲット層を調べます。例えば入学や就職で流入する人口が多い首都圏は、ワンルームに需要があります。ターゲット層が絞れば、それに合った不動産に需要があるとわかります。

⑤返済しやすいローンを組む

毎月の返済額が大きすぎて、売りたくないのに売らないといけない、という状況を、できるだけ作らないようにしましょう。ローンの返済のためにせっかく買った物件を、安くても売らなければいけなくなるのは大きな損失といえます。

経済的事情で物件を売らないように維持するには、月々の返済に無理のないローンを組むことが大切です。

⑥収益をプラスにする

自己資金に余裕があれば、頭金を多く用意して、月々の返済額を減らし、月々の収支をプラスにしておくことも良いでしょう。または、余裕があれば繰り上げ返済で月々のローン返済額を減らして、家賃収入でローン返済することも必要かもしれません。

返済しやすいローンを組むことと同じで、急いで売る事情が無ければ、流動性リスクは発生しません。

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都心でできる不動産投資、区分所有権オフィス

流動性リスクを抑えるには、都心での不動産投資が有効だということをご紹介しました。その中でも「区分所有権オフィス」という不動産投資が、注目されているのはご存じでしょうか。

区分所有権オフィスが注目される理由

当社タマホームでは、2018年4月より「区分所有権販売事業」を展開しています。区分所有権販売事業とは、中規模オフィスビルを取得し、修繕やリノベーションを行い物件の価値を上げてから、オフィスを1フロアに区分し販売することです。

販売する際、1フロアごとに区分登記を行い、分譲マンションのように管理組合を組成し、区分ごとに購入していただきます。

また、区分所有権オフィスでは、需給のバランスの取れた中小規模の分譲オフィスビルへの投資をします。景気拡大に伴い、大規模オフィスは続々と新規物件が供給されています。しかし 中小規模のオフィスビルは、総数がほとんど増加していない状況です。

人手不足である中小企業は、採用難解消や生産性向上のため、オフィス環境を整える流れになっているので、オフィスの需要があります。供給が少ないのに関わらず一定の需要が見込めるため、資産価値は安定するでしょう。

また当社では、東京都心(渋谷区、新宿区、港区、中央区、千代田区)の資産価値が下がりにくいエリアに絞ったオフィス に、投資を行います。需要と供給のバランスが取れた価値の下がりにくい不動産保有ですので、資産を守れる可能性が高まります。

区分所有権オフィスの流動性

区分所有権オフィスのメリットは、流動性が高いことです。フロア単位で所有することで、ビル一棟分よりも低い資金で購入するためです。買いやすさが流動性の高さにつながっています。

特に都心のオフィスビルは需要が伸びており、中古オフィスビルでも入居率が高く、利回りが安定しているのが特徴です。 タマホームのマーケットを使ってスピーディーな売却が可能なことも、強みと言えるでしょう。

タマホームで区分所有権オフィス投資をするメリット

「サブリース」による賃料保証とビル管理が強みです。タマホームが一括で物件を借上げ、長期で賃料保証するため、不動産投資で不安な要素である「空室リスク」を抑えることができるでしょう。また資産価値を左右するビル管理を、専門家に任せることができるのも、オーナーにとってはメリットです。

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まとめ

不動産投資において、リスクを確認することは大切です。そもそも不動産投資は売買に時間がかかるので、特に流動性リスクについて把握する必要があります。
当社タマホームの区分保証オフィス™の投資は、流動性リスクを抑えた運用が可能です。需要の高いオフィス投資は、信頼できるパートナーと行うことが望ましいといえるでしょう。不動産投資をお考えの方は、区分所有権オフィスについてタマホームにぜひ一度ご相談ください。

 

タマホーム㈱では、ご自宅で顔を見ながら商品説明、ご商談ができる、オンライン商談を導入致しました。
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