不動産投資は新築と中古どっちが有利?投資すべき物件とは

マンションや一戸建てなどを活用し、これから不動産投資を始めようと思ったとき、新築物件と中古物件のどちらを購入すればよいか悩むところです。 ここでは、新築物件と中古物件の比較を通じ、初心者が成功しやすい不動産投資の方法について紹介します。


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不動産投資の新築と中古の比較

物件価格や立地など、9つの項目に絞り新築物件と中古物件を比較しました。項目によって、新築が優位なものと、中古が優位なものがあります。以下でそれらを確認していきましょう。

比較1.物件価格

物件価格を比較した場合、新築物件は中古物件に比べて高額です。中古物件は新築物件よりも2~3割安くなる傾向があります。

比較2.立地

土地を開発する際、立地的に良いところから開発されていきます。そのため、立地的に優れている建物ほど古い傾向があり、新築物件は立地面で中古物件よりも不利になることがあります。

比較3.家賃

新築物件で初めて入居者を募る際、「新築プレミアム」といって家賃を高めに設定することができます。しかし、入居者が入れ替わるにつれ、値下げする必要があります。

一方、中古物件を購入すると、経年を理由に新築物件よりも家賃を低く設定しなくてはいけません。しかし、その後の家賃下落率は低くなる傾向にあり、収益を想定しやすくなります。

比較4.ローン

新築物件は最長35年の長期ローンを組むことができ、頭金なしのフルローンを組める可能性もあります。

中古物件では、新築よりも短期間のローンしか組めない傾向にあり(物件の築年数に応じて変わるが、20~30年ぐらい)、返済期間も新築物件に比べて短期です。

比較5.利回り

利回りを比較すると、物件価格が安い中古物件のほうが新築物件よりも利回りが高くなることがよくあります。

利回りは、年間家賃収入によって物件価格を回収するまでにどれぐらいの期間が必要かを計る目安です。新築物件は中古物件に比べて年間家賃収入は多くなりますが、物件価格が高いため返済額が多く、利回りが低くなります。

比較6.節税効果

同じ額を出して物件を購入する場合、新築物件と中古物件を比較してみましょう。どちらの物件を購入しても、減価償却期間全体で計上できる減価償却費は同額です。

新築物件は中古に比べて減価償却期間が長いため、長期間にわたって節税ができます。中古物件は減価償却期間が短くなる半面、1年あたりの減価償却費は新築物件よりも大きくなります。

比較7.設備・耐震性

新築物件には最新の設備や真新しい内装が整っています。中古物件は設備が古く、内装も経年劣化を起こしているものが少なくありません。

また、耐震性も新築物件と中古物件では差があります。中古物件の中でも、1981年以前に建てられたものは旧耐震基準に沿っているため、災害リスクが新築物件よりも高くなります。

比較8.維持管理コスト

新築物件の場合、購入後数年は修繕費などが少なくて済みます。一方、中古物件を購入した場合、購入して数年も経たないうちに設備が故障したり、物件全体の大規模な修繕が必要になったりすることがあります。

比較9.瑕疵(かし)担保責任(契約不適合責任)

物件に不具合があった場合、売主は買主に対して責任を負う「瑕疵担保責任」があります(なお、2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」という名称に変更されています)。

新築物件で瑕疵が見つかった場合、引き渡しから10年は保証を受けられます。しかし、中古物件の場合、保証期間が購入後数カ月~1年間であることが多く、免責となることもあります。

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初心者が不動産投資をするなら新築と中古どちらが良いか

新築・中古それぞれの特徴がわかったところで、初心者が不動産投資をするならどちらを選べばよいでしょうか。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、あなたの状況にあった物件を選択することが大切です。

入居してもらいやすいのは新築

なんといっても、入居者が集まりやすいのは新築物件です。間取りや立地が同じような新築と中古なら、見栄えの良さや設備の充実度を理由に新築物件を選ぶ人が多いでしょう。

オーナーにとっては、物件購入後、しばらくは「新築プレミアム」で家賃を高めに設定できるため、多くの家賃収入を得られる可能性が高まります。

また「10年間の家賃保証」などの契約があるサブリース契約を管理会社と結べば、長期にわたって一定額の家賃収入を見込める物件が多いのも、新築物件の特長です。

物件が新しいうちは部屋を埋めるのが簡単で、高い家賃収入を見込めるのが新築物件のメリットです。しかし、築年数が経過すると家賃を下げたり、修繕費を捻出したりする必要があります。そうした事態に備えて計画や見通しを立てておくことが重要です。

高利回りを狙いたいなら中古

上述したように、中古物件のメリットは新築物件に比べて物件価格が安く、利回りが高い点です。また、過去の入居率や家賃、修繕などの履歴を確認でき、入居者が見込めるのかどうかの判断材料がある程度はそろっていることも、中古物件の良い点といえます。物件の目利きができる方には、中古物件はおすすめです。

ただし、資金面では中古物件は新築物件に比べて不利です。新築物件ならフルローンも組める可能性がありますが、中古物件ではほとんど望めません。さらに、ローン期間も新築物件よりも中古物件は短くなる傾向にあります。これらの理由から、まとまった自己資金を準備できることが中古物件購入の条件となるでしょう。

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投資すべき物件とは

では、どのような物件に投資をすれば良いのでしょうか。ポイントになるのは、新築・中古それぞれの良いところを併せ持つような物件を探すことです。

賃貸マンションの場合

賃貸マンションを購入するなら、築5年程度の築浅中古物件やリノベーション物件がおすすめです。

築年がそれほど経っていない物件なら、急を要するメンテナンスが必要になるケースも少なく、設備面もさほど古くないことから入居者も比較的集まりやすいと考えられます。

新築物件に比べて賃料もある程度下がっていて、この先しばらくは大きな下落がないため、家賃収入の見通しを立てやすくなるでしょう。また、購入価格も新築物件に比べて安いため、借入額を押さえることができます。

一方、築年は経ているものの、配管や設備、内装・外観をまるごと一新した「リノベーション物件」は近年、若い人を中心に人気を集めています。リノベーション物件は立地の良いものが多く、リノベーション専門業者が手掛けたものはデザイン性にも優れていることから、高めの家賃設定も可能でしょう。

区分所有権オフィスの場合

不動産投資を考えるとき、マンションやアパートの一棟購入を検討する方は多いと思います。

購入後は不動産オーナーとして、新築・中古に関わらず、購入資金を回収しながら収益を上げるために努力する生活がはじまります。一棟購入なので、回収資金は多額です。資金がショートすることの無いように細心の注意を払いながら、経営することになるでしょう。

ならば、購入資金を抑えられる物件はないのでしょうか。一棟購入ではなく、区分という不動産物件を選択するのもひとつの方法です。

これは、建物のうちのフロアあるいは部屋ごとに分け、区分単位で購入できる物件です。このような方法で所有するマンションを「分譲マンション」ともいい、一棟購入に比べて購入資金が安く、不動産投資へのハードルも低くなります。

とはいえ、一棟購入でも区分でも、収益を上げるには空室リスクを抑えることに腐心しなければなりません。空室リスクは不動産投資にとって切り離せない問題で、物件の築年や立地に加え、少子化・人口減少が要因となります。

しかし、区分も空室リスクを抑えることは簡単ではありません。そこで、オフィス向け物件に当てはめた「区分所有権オフィス」の購入を検討してみてはいかがでしょうか。

法人などにオフィスとして貸し出すため、少子化や人口減少の影響を受けることは少なくなります。

ただし、安定した家賃収入を得るには、都心にあることが条件です。都心のオフィスは新築・中古を問わず需要が高く、入居者がすぐに見つかりやすい傾向にあります。また、投資対象としても人気があるため、いざというときには短期間で売却し、資金化しやすいことが特長です。

区分所有権オフィスに関心をお持ちの方は、タマホームの区分保証オフィス™をおすすめします。タマホームでは東京の都心部のオフィスを中心に、投資対象に最適な物件を扱っています。ぜひ一度詳しい資料をご覧ください。

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まとめ

新築・中古ともに、購入価格や家賃収入の面でメリット・デメリットがあります。購入価格と家賃収入のバランスが収益性を決定づけます。

不動産投資初心者の方には、新築と中古のよいところを兼ね備えた物件からチャレンジしてはいかがでしょうか。なかでも、空室リスクが比較的低いタマホームの区分保証オフィス™はおすすめです。記事を読んで興味をお持ちになった方は、ぜひタマホームにご相談ください。

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