注目の不動産投資!マンションの「一棟投資」

現物の不動産を購入して運用する不動産投資にはさまざまなタイプがありますが、一般的なのはマンション一棟を丸ごと購入する方法ではないでしょうか。ここでは、不動産投資のうち一棟投資とはどういった方法なのか、メリットやデメリットも交えながら紹介します。


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一棟投資とは?マンションの不動産投資

マンションの一棟買いによる不動産投資はどういったものか、まずは特徴からみていきましょう。

 

一棟単位で購入する不動産投資

マンションの一棟投資とは、一棟単位で購入するタイプの不動産投資です。

一棟単位で購入する不動産投資のため、区分単位購入の不動産投資と比べると元手が多く必要になります。元手がかかる分、収益も大きく期待できますが、多額の資金がかかるために失敗した際のリスクも高いのが特徴です。

 

マンション一棟購入の流れ

マンション一棟購入はどのようにして行うのか、一連の流れを説明します。

 

①物件の下調べ

不動産投資を有利に進めるためにも、物件の下調べは欠かせません。不動産会社に足を運ぶ前に、投資したい物件のある程度の目安は付けておきましょう。たとえば、投資したいエリア、希望するエリアの物件相場、相場と投資希望額で見た物件の築年数の目安などが確認しておきたい部分になります。

 

可能であれば、できるだけ現地に足を運ぶようにもしておきましょう。周辺環境など、物件の写真だけでは分かりにくい部分もあるためです。

 

②不動産会社に問い合わせる

事前に下調べした情報を持って、不動産会社に問い合わせます。物件選びにおいては値段も重要な要素かもしれませんが、安い物件だと収益に結び付きにくいこともあるので注意しましょう。その場の雰囲気や安さで左右されないためにも、物件の事前情報をしっかり把握してから問い合わせるべきです。

 

③金融機関を選ぶ

不動産投資の多くは、レバレッジ効果なども期待して、金融機関でローンを組むことになるでしょう。金利や返済方法などはローン商品によって異なりますので、複数比較してから選びます。

 

④契約の成立

物件や金融機関選びが終わったら、売買契約の締結です。契約書には、細かな規定や条件などが記載されています。事前の不動産会社とのやりとりで説明のなかった部分や、新たに追加された部分がある可能性もありますので、しっかり確認することが重要です。細かくチェックした後、契約に同意し、締結となります。

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一棟投資のメリット・デメリット

ここまでマンションの一棟投資の概要を説明してきましたが、投資対象としてはどのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。

 

メリット

まずは、メリットから確認していきましょう。

 

・利回りが高い

一棟投資は、利回りが高い傾向にあります。

 

・金融機関からの融資が受けやすい

個人資産で全額負担することもできますが、レバレッジ効果を期待してローンを組むケースも多いでしょう。不動産投資をする場合、ネックとなるのが金融機関からの融資です。物件によっては、希望する額の融資を受けられない可能性もあります。

 

たとえば区分所有の投資であれば、資産価値が建物とその専有面積に応じた敷地権(所有権)のみの評価となるため、多額の融資を受けられない可能性もあります。
一方、一棟投資は建物と土地全体が評価されるため、金融機関からの融資が受けやすいというメリットがあります。

 

・収益が大きい

一棟投資は、一室ごとの小口投資とは違う大口投資です。一棟の中にある部屋数に応じて収益が上がります。部屋が埋まれば埋まるほど収益が増え、投資額の回収を早めることも可能です。

 

デメリット

一方、一棟投資には以下のようなデメリットもあります。

 

・投資資金によるリスクの高さ

区分で所有するときと比較して、一棟購入の不動産投資は多額の投資資金が必要となります。投資資金が上がると問題になってしまうのが、投資額を回収できなかった場合の高いリスクです。不動産投資は利益が確実なものではありません。

 

空室や災害など、さまざまな理由で購入資金を回収できないリスクがあり、投資額が高いほど回収できなかったときのリスクは高まります

 

・売却チャンスを逃す可能性

多額の購入資金がかかる一棟購入の不動産投資は、物件を売却する場合もそれなりの売却額になります。売却額が高いということは、「一棟まるごと投資できるような個人や法人でないと買い取れない」という意味でもあります。

 

このように購入する買い手を選ぶため、「本当に売却したいときに売れずにチャンスを逃す」「そもそも売れにくい」といったデメリットがあるといえるでしょう。

 

 

・維持費や管理費の問題

コンスタントな収益を得るためには、必要に合わせて建物を改修、バリューアップしていかなくてはなりません。一棟まるごと工事となると、それなりに費用が必要となります。一棟投資は支出の面でデメリットがある点も注意したいです。

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「区分所有権オフィス投資」という選択肢もある

ここまで一棟購入による不動産投資について紹介してきましたが、一棟ではなく区分所有する方法もあります。注目は、マンションの区分所有ではなく、区分所有権オフィス投資です。

 

一棟よりも購入のハードルが低い

区分所有権オフィス投資は、オフィスビル一棟のうち、一部のフロアを取引する不動産投資の方法です。

 

マンション一棟購入と比較した場合、一回の投資に必要な金額が下がるため、購入ハードルがそこまで高くないといえます。購入額が下がるぶん、少ない資金でも不動産投資を始めやすいというのも区分所有権オフィスのポイントだといえるでしょう。

 

また、物件次第では「マンションよりも劣化しにくい建物」や「マンションよりも収益性の高い物件」に投資することも可能です。顧客が個人ではなく、法人になるため、家賃滞納リスクなどが少なく、収入が安定しやすいのも特徴といえます。

 

タマホームの区分所有権販売事業

区分所有権オフィス投資を考えるなら、タマホームの区分所有権販売事業がおすすめです。タマホーム区分所有権販売事業の対象となるのは、東京5区にある中規模オフィスビルであり、いずれも資産価値が落ちにくいエリアにあるのが特徴だといえるでしょう。

 

バリューアップ工事済みで、資産価値が向上したオフィスビルとなっています。専門家によるビル管理が行われており、安心して管理が任せられるのもポイントです。

 

また、タマホームではサブリース事業も行っています。オーナー様とマスターリース契約を結び、家賃保証を行います。契約に基づき、タマホームから定期的にオーナー様に保証家賃をお支払いする契約で、空室があっても継続して賃料収入を得られるのが特徴です。

オーナー様は「空室による家賃収入ゼロ」を回避できますので、安定した収入を実現することができるでしょう。

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まとめ

マンション一棟購入による不動産投資は、大きな収益を見込める一方、リスクの高い投資分野だといえます。ですが区分所有権オフィスであれば、こういったリスクを大きく軽減して、安定した収益を目指すことができるでしょう。家賃保証のあるタマホームの区分所有権販売事業をはじめ、不動産投資なら区分所有権オフィス投資がおすすめです。

 

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