知らないと損をする!不動産投資のリスクとは

不動産投資は、入居者がいる限り継続して収入を得ることができる投資方法です。不動産会社などに管理を委託したり、不動産会社とサブリース契約を結んだりすることによって、管理も不動産会社に任せることができます。しかし、メリットばかりではありません。 不動産投資にもいくつかのリスクがあります。ここでは、不動産投資をする前に知っておきたいリスクとリスクを回避するための対策をみていきましょう。


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不動産投資をすることで起こりうるリスクとは

不動産投資では、購入時、所有時、売却時それぞれにリスクがあります。

 

購入時のリスク

物件価格に目が行きがちですが、購入時の費用は物件価格だけではありません。物件価格以外にも経費が発生する費用リスク」があることを頭に入れておく必要があるでしょう。あらかじめ、ほかに発生する経費を計算に入れておくことで、購入価格の目安も適切なものになるはずです。

 

物件価格以外の購入時の費用に挙げられるのは、以下のとおりです。

 

・仲介手数料

仲介手数料は、仲介する不動産会社に支払う費用です。法律により規定があり、不動産価格400万円を超える場合は「不動産売買価格×3%+6万円+消費税」が仲介手数料の上限となっています。売り主と直接売買するときは発生しません。

 

・税金

売買契約書に必要な「印紙税」、不動産の所有を法務局で登録する際にかかる「登録免許税」、購入時から所有している間は毎年発生する「固定資産税」や「都市計画税(※該当するエリアで不動産を所有している場合)」があります。

 

中でも金額が大きいのは登録免許税でしょう。売買による所有者移転登録は、土地なら固定資産税評価額の1000分の20(令和3年3月31日まで軽減税率適用で1000分の15)、建物なら1000分の20の登録免許税が発生します。

 

・そのほかの経費

ほかにも、司法書士に手続きを依頼する場合は司法書士への報酬、ローンを組む場合は銀行に支払う手数料、保険を契約する場合は火災保険や地震保険の保険料が発生します。

 

物件購入価格以外の経費をすべて含めると、購入価格のだいたい8~10%は上乗せして考えておくべきでしょう。

 

所有時のリスク

不動産所有時にもさまざまなリスクが考えられます。

 

空室リスク

所有している物件の入居者が常にいるとは限りません。退去があれば、次の入居者が決まるまで空室になり、その間の家賃収入はなくなります。家賃収入が無い期間は、経費負担が重くなってしまいます。

 

さらに、融資を受けていれば、収入がないにもかかわらずローン返済をしなくてはなりません。

 

家賃下落リスク

家賃は、立地や部屋の広さ、周辺環境、築年数、建物構造などによって相場が決まります。経年劣化はまだしも、ほかのエリアで開発が進むことによって需要が低下したり、利便性が低下したりする可能性も否定できません。こうなると、物件価値が下がり、家賃収入も下がる可能性があります。

 

・金利上昇リスク

変動金利型の融資を受けている場合は、市中金利をベースに金利が変動するため、将来的にローンの金利が上がる可能性もあります。そうなると、毎月の費用は増加する一方、不動産投資による利益は減ってしまいます。

 

災害リスク

長期的な不動産の所有では、地震や火災によって建物が損害を受けたり、倒壊したりするリスクもあります。

 

・修繕リスク

建物の築年数が長くなるほど、劣化が見られるようになり、修繕の必要が出てきます。定期的に修繕が必要になることも頭に入れておく必要があるでしょう。

 

売却時のリスク

不動産を手放すのにもいくつかのリスクがあります。

 

・費用リスク

不動産を売却しても、売却価格全額が利益になる訳ではありません。購入時のように、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消などの登録免許税、司法書士へ支払う報酬額などの費用が発生します。

 

・価格変動リスク

利便性が高まることで土地の価格が上がることがありますが、一方で価格が下がる土地もあります。需要の低下などが主な要因です。不動産価格が下落すると、希望した価格で売却できなかったり、市場によってはすぐ売却できなかったりすることがあります。

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不動産投資のリスクを回避するには

ここまで不動産投資にかかわるリスクを説明してきました。費用や修繕など必ず発生するものもありますが、災害リスクや価格変動リスクは対策を打てばある程度回避することが可能です。リスク回避のためには何をしておくべきなのか、3つのポイントを紹介します。

 

好立地・好条件な物件を選ぶ

所有時の空室リスクは、家賃収入の減少に直接かかわってくるため、空室が長期化すればするほど損失が生まれる可能性が出てきます。こうした空室リスクを軽減するには、不動産の利回りだけにとらわれず、利用者の需要に目を向けることが大切です。

 

たとえば、都心や駅に近い物件、需要のある設備付きの物件は人気があります。需要のあるエリアの物件を押さえることが、長期的な不動産投資には重要です。さらに、好立地、好条件な物件であれば、所有時の空室リスクだけでなく、売却時の価格下落リスクにもある程度対応できると期待できます。

 

収益のシミュレーションをする

不動産投資の失敗を避けるためには、目に見える価格だけで考えるのではなく、将来的に発生する費用も含めて収入と支出のバランスを確認するべきです。

 

たとえば、修繕費は毎回発生する費用でないだけに見落としがち。こうした不定期にかかるような費用や管理費など、トータルで考えて収益をシミュレーションすれば、不動産投資の利益予想はより現実的なものになるでしょう。

 

ここに不動産購入時の費用、売却時の費用を加えることで、運用益と譲渡益を含めた不動産投資全体の収支が明らかになります。すべてを考慮すると思ったよりも収益が少なかったということもあるので、物件購入前に収益をしっかりシミュレーションしておくべきでしょう。

 

これにより、不動産購入時の費用リスク、売却時の費用リスク、所有時の修繕リスクを軽減することができます。

 

火災・地震保険に加入する

災害、特に自然災害であればいつ発生するか予測することは不可能です。とはいえ、何も対策をしなければ、所有する不動産は常に災害リスクを抱えていることになります。

 

こうした火災リスクに対応するのが、火災保険地震保険です。損害があれば、時価を限度に、損害の程度に応じて保険金が支払われます。(※地震保険は火災保険の30~50%の保険金)保険に加入していれば損害すべてを所有者が被ることはほとんどありません。損害保険の加入は、災害リスク軽減に役立つのです

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タマホームの区分所有権販売事業で不動産投資のリスクを軽減

リスクを抑えつつ不動産投資をするには、タマホームの「区分所有権販売事業」が役立ちます。好立地・好条件を満たす区分所有権オフィスが投資対象です。

 

資産価値が落ちにくいエリアに中規模オフィスビルを所有

区分所有権販売事業」のために、タマホームでは、バリューアップ工事(※)を手掛けた、資産価値が下落しにくい東京5区の中規模オフィスビルを所有しています。いずれのオフィスビルも山手線の内側に集中した利便性の高いエリアです。

※物件の資産価値を維持・向上するための工事

 

オフィスビルの所有は一棟単位が一般的で、中規模オフィスビルを所有しようとすると10~50億円程度の購入資金が必要になります。そのため、購入者は大企業や高所得層など、所有資産の多い法人や個人に限られていました。

 

区分所有権販売事業では、オフィスビルの1フロアに小口化することで、1フロアから東京でのオフィスビルの所有が可能になっています。

 

サブリース保証で安定した不動産運用が可能に

不動産所有中の空室リスクを軽減するには、タマホームの「サブリース事業」が役立ちます。サブリース事業のうち、建物所有者様と契約を結ぶマスターリース契約は、長期的な家賃保証をともなった契約です。

 

タマホームが物件を所有者様から一括で借り上げ、転貸借することによって、契約した保証賃料をお支払いいたします。サブリース事業の家賃保証によって、空室があっても、所有者様は毎月安定して保証賃料を受け取ることができ、空室リスクが解消されます

 

また、物件管理もタマホームのネットワークで専門の建物管理会社に任せられるため、安心です。

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まとめ

不動産投資にはさまざまなリスクがあります。コンスタントに利益を上げるには、こうしたリスクを軽減するような運用、物件選びをすることです。特に、資産価値は空室リスクや価格下落リスクに関係してきますので、タマホームの区分保証オフィス™なども検討しつつ、しっかり対策しておくべきでしょう。

 

タマホーム㈱では、ご自宅で顔を見ながら商品説明、ご商談ができる、オンライン商談を導入致しました。
お客様のご準備として、パソコン、タブレット、スマホどれでも可能です。
音声は電話で、画像は双方のデバイスで共通の画面を見ながらお話ができます。一度、お試し下さい。
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