不動産投資における「サブリース」について解説

不動産投資のために購入した物件を自分で管理することはできます。しかし、ほかに本業を持っている方も多く、ほとんどは管理会社に委託する形式をとっていることが多いでしょう。 不動産の管理をほかに任せるのであれば、サブリースという方法もあります。どのような形態なのか、ここではメリット、デメリットを含め解説していきます。


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不動産投資のサブリースとは?

サブリースは、不動産の一括借り上げのことです。「不動産会社が物件のオーナー(所有者)から物件を借り上げ、不動産会社が入居者に貸し出す」というのがサブリースの仕組みとなっています。

 

厳密には、オーナーと不動産会社間の契約はマスターリース契約、不動産会社と入居者間の契約がサブリース契約です。

 

オーナーは不動産会社と転貸借契約を結ぶことになり、管理はすべて不動産会社に任せることができます。家賃収入全額が入ってくるわけではありませんが、オーナーは不動産会社と契約時に取り決めた賃料を継続して受け取ることが可能です。

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サブリースのメリット

では、サブリースを利用するとどのようなメリットがあるのでしょうか。以下に主なメリットを2つ紹介します。

 

空室・滞納リスクを回避できる

不動産投資にはさまざまなリスクがあります。「空室リスク」もそのひとつです。これまでの入居者が退去して、新しい入居者が入ってくるまで空室になり、その間は家賃が発生しません。

 

また、入居者がいる場合でも、「滞納リスク」といって、家賃滞納により家賃収入がなくなることがあります。

 

こうした空室リスク、滞納リスクはどのタイミングでどのくらい発生するか事前予測が難しいため、期待している収入が大きく下がり損失につながった場合、オーナーにとっては大きな痛手といえるでしょう。

 

オーナーの管理、管理会社への管理委託はいずれのリスクも大きく影響しますが、サブリース契約はほとんど関係ありません。家賃が保証される契約が主流だからです。

 

代わりにオーナーが受け取れる家賃保証額は80~90%程度になりますが、空室や滞納があっても変わらず保証された家賃を受け取ることができます安定した収入が得られるので、投資の見通しも立てやすいです。

 

管理業務を業者に代行してもらえる

管理業務に関しては、一般的な不動産管理会社を利用したときと基本的には同じです。入居者の募集、契約の締結、家賃回収など、管理業務の一切をサブリース会社に代行してもらえます。

 

また、管理委託を依頼したときと同様、オーナー自らは管理しません。会社をひとつ挟むことから、毎月同じタイミングで管理費が差し引かれた家賃収入が入ります。バラバラのタイミングで収入や費用が発生するわけではないため、確定申告に関わる収支が分かりやすく、収支管理の簡素化が可能です。

 

不動産管理会社への委託とサブリースで違う点があるとすれば、「転貸借契約を結んでいる」という部分になります。通常の管理委託なら、管理会社は不動産管理をあくまで担うだけで、物件の引き渡しはオーナーと入居者の間で行われることになります。

 

一方、サブリースはオーナーから物件を借り入れた不動産会社自身が入居者と契約することになりますから、管理委託のように入居者募集にかかわる広告費や仲介手数料が発生するようなことはありません

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サブリースのデメリット

家賃保証や管理代行など、不動産投資を利用する方にとってメリットも多いサブリースですが、注意点もあります。

 

入居者を選ぶことができない

ひとつは、オーナーが入居者を選べないことです。サブリースでは、不動産会社と入居者が契約を結ぶことになるため、オーナーは両者の契約に介入することができません。そのため、オーナーの希望するような入居者でない可能性もあります。

 

実際に入居者と契約を交わすサブリース業者は、空室があっても保証賃料をオーナーに支払わなければならないため、安定した収益を確保するため、業者によっては入居者審査のハードルを下げているケースもあります。

 

基本的に家賃が固定されてしまう

サブリースでは、基本的に家賃が固定されてしまいます。所有する物件の相場が上がることがありますが、家賃が固定されるため、賃料上昇のメリットは得られないことが多いでしょう

 

自社物件としての扱いに制限がある

オフィスビルの不動産投資では、賃貸用に購入したものの、契約途中で自社物件として使用したいと思うこともあるかもしれません。

 

サブリースに限った話ではありませんが、すでに入居者がいる場合は、入居者を退去してもらわなければなりませんので、オーナーであってもすぐに自社物件として扱うことは難しいです。自社物件にできても、それまでに時間がかかってしまします。

 

また、サブリース利用中は売却も制限される点に注意したいです。これは、サブリース契約が付いているという理由から、買い手が限られてしまうため。売却したいときに物件が売れない可能性があります。

 

サブリース業者が倒産するリスクがある

サブリース業者には倒産のリスクがあります。倒産すると、サブリース業者と結んでいた保証賃料の契約はなくなりますので、倒産前同様に収入を得ることはできません。

 

入居者とサブリース業者の契約についてはオーナーが引き継ぐことになり、オーナーが直接入居者から家賃を受け取ることになります。空室リスクや滞納リスクもそのまま引き継がれることになるので注意しましょう。

 

また、サブリース会社が倒産した場合、スムーズに引継ぎされるとは限りません。入居者の確認ができない、サブリース会社が預かっていた入居者の敷金が回収できないなど、引継ぎにあたってさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

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タマホームのサブリースなら安心

タマホームが行っている「区分所有権販売事業」では、独自のサブリース事業を展開しています。タマホームのサブリースであれば、一般的なサブリースに起こりがちなデメリットが少ないので安心です。

さらに、タマホームならではのメリットもございます。

 

・家賃が固定される問題の解消

短期の契約期間で運用し、賃料見直しの機会を多く設けています

(※相場次第では賃料上昇の可能性もあれば、賃料が減額されることもあります。)

 

・自社物件に対する対応

賃貸のプロであるタマホームが、退去告知や定期借家契約切り替えなどの退去促進を行い、できる限りご希望に添えるよう対応しています。

 

・サブリース売却時の対応

タマホームが、売却先を探すお手伝いをします

 

そのほか、タマホームの区分所有権販売事業には以下のような特徴があります。

 

オフィスビルの1フロアを販売するもので、いずれも資産価値の高い都心でバリューアップ工事済み、東京都心5区にある物件です。広告料、仲介手数料、リーシング費用は発生しません。

 

・タマホームの提供する区分保証オフィス™は、自社ビルとして使用することも、サブリースすることもできます。サブリースの場合、中途解約、賃料未払いのリスクはゼロ。東京都内約18,000坪の延床受託実績があり、稼働率は約99(2019年4月現在)で、安定した利益を生み出しています。

 

サブリース契約でありがちなオーナー様の不安、サブリース会社の信用力や持久力を、安定した運営で解消。高いリーシング力から、オーナー様が納得できるような家賃を継続してお支払いできるような体制を整えています。

 

サブリースを利用したいけれども不安という方は、安定感と持久力のあるタマホームのサブリースがおすすめです。

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まとめ

不動産投資で物件を運用する方法には、管理委託のほか、サブリースがあります。不動産会社が一括で借り上げ、入居者に貸し出す契約です。家賃保証などの面でメリットのあるサブリースですが、家賃固定や売却などでデメリットがあります。タマホームの区分所有権販売事業であれば、充実のサポート体制により、安心してサブリースをご利用頂けます。

 

タマホーム㈱では、ご自宅で顔を見ながら商品説明、ご商談ができる、オンライン商談を導入致しました。
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