不動産投資の成功率を上げるために回避すべきリスクとは
不動産投資を行ううえで、とくに知っておくべきリスクは、空室リスク、家賃下落リスク、家賃滞納リスク、不動産価値下落リスクの4つです。
空室リスク
空室リスクは、所有している物件に借り手が見つからないことによるリスクです。空室の数だけ家賃収入がマイナスになります。
ここで問題となるのが資金繰りです。家賃収入がなくても、物件のローン返済や物件を維持する費用は発生します。そのため、月別にみると収支がマイナスになったり、キャッシュフローが悪化したりすることも考えられます。
計画的な安定収益を目的にしている不動産投資では、空室リスクはできるだけ回避すべきリスクだといえるでしょう。
家賃下落リスク
不動産投資では、はじめに設定した家賃をずっと維持できるわけではありません。
家賃収入が下がってしまう要因のひとつは、建物の経年劣化です。建物は新築であるほど価値が高く、築2年目くらいまでは新築に近い価値を維持しますが、築3年から10年にかけては一気に価値が下落していく傾向にあります。
築年数だけでなく、周辺エリアの需要の変化、利便性や立地も家賃が下落する要因です。家賃収入が大幅に下がると投資額の早期回収がかなわなくなるだけでなく、当初期待していた利益も見込めなくなってしまうでしょう。
期待した利回りで安定した収入を得るためにも、大幅な家賃下落は避けるべきリスクです。
家賃滞納リスク
空室が埋まっても、入居者が家賃を滞納してしまえば、家賃収入が得られなくなってしまいます。家賃滞納が続くと、賃貸管理会社が立て替え払いをしてくれる場合を除き、その間は家賃収入がゼロになることを覚悟しなければなりません。
また、家賃滞納は家賃収入がストップするだけでなく、滞納が続いた場合の立ち退き処理の手間もかかります。本業に影響するかもしれないので、できるだけ回避するべきです。
不動産価値下落リスク
不動産価値下落リスクとは、不動産周辺エリアのブランド力や利便性の低下により、不動産価値が下がってしまうことです。周辺の環境により不動産価値が下落すると、築年数が浅いなどの条件が良い物件でも、家賃を下げざるをえなくなってしまいます。
一度不動産価値が下落すると、回復の見込みがあるかどうかはわかりません。都市開発が進むなど、新たなプラス要因が現れるかどうかも不明なうえ、あったとしても時間がかかってしまうでしょう。
不動産価値下落リスクは、結果として収益の減少や空室リスクにもつながるので、こちらも回避すべきリスクといえます。
その他にも不動産投資にはさまざまなリスクが考えられます。成功するためには考えられるリスクを知る必要もあるでしょう。以下の記事には不動産投資によるリスクをまとめています。ぜひ参考にしてみてください。
＞＞素人考えの不動産投資ならやめとけ！？リスクはこれだけある
不動産投資の成功率がアップするコツ
不動産投資が成功するかどうかは、事前のリスク対策にかかっています。では、不動産投資の成功率を上げるには、どのようなポイントを押さえておくべきなのでしょう。
この項では、成功率を上げるためのコツを6つ紹介します。
１．とにかく良い物件を選ぶ
不動産投資成功のポイントは、とにかく良い物件を選べるかどうかにかかっています。時期を急いで物件をよく見極めないまま投資するケースもありますが、長期的に見て良い物件でなければ、投資はデメリットでしかありません。
良い物件に投資できないと、家賃下落リスクや資産価値下落リスク、空室リスクなどにより大きく収益を落としてしまう可能性が高いためです。
良い物件かどうかは、利回りだけでは判断できません。立地や築年数、資産価値、エリアに合った需要の物件かどうかも含めて、総合的に判断します。その場合、とくに都市部の高需要なエリアの物件がおすすめです。
２．不動産投資の勉強をする
成功率を上げたいなら、不動産投資の勉強を積極的にすることです。不動産の営業マンや経験者の話は参考にはなりますが、必ずしも欲しい答えをもらえるとは限りません。参考にしつつも、自分の目で見て物件の良し悪しを判断できるよう、自ら知識を蓄えることが重要です。
書籍などから情報を集めるだけでなく、不動産投資の成功者から経験談や失敗談を聞いたり、プロの話を聞いたりするのも勉強になるでしょう。複数の経験者から話を聞くことで、成功や失敗のポイントを自分なりにまとめ、投資判断に役立てることができます。
３．自己資金で始める、または上限まで借りない
不動産投資でとくに気になるのがローンの返済です。毎月のローン返済額が大きいと、「返済額を上回って回収できているか」など、返済に追われながら不動産を運用していくことになります。
不動産投資を考えるなら、自己資金で始めるか、ローンを上限まで借りずに利用することです。上限いっぱいまで借りると、突然の出費に対応できないなど生活にマイナス影響を与える可能性が出てしまいます。
ここに空室や家賃滞納のリスクが重なれば、さらにローンの返済が難しくなるでしょう。とくに初期の不動産投資は借入を極力減らして始めるのがおすすめです。無理のない返済ができるような余裕のある借入額の範囲内で、物件を探すようにしましょう。
４．空室がある場合を想定して収支計画書を作る
不動産投資の成功率を上げるためには、空室を想定することも重要です。満室の場合でシミュレーションするのは現実的ではありません。なぜなら、現実では期待した利益を得られないことがあるからです。
シミュレーションをして物件を選ぶ際は、空室率や家賃の低下を考慮して収支計画書を作るようにします。収益計画書を作ったうえで、どのくらいの収入を上げれば利益ができるのか、試算した収益は実現可能なのか、比較検討した上で物件を選ぶようにしましょう。
５．物件のメンテナンスを怠らない
不動産投資を始めた後も物件のメンテナンスをしっかり行うことは、成功率を高めるための重要なポイントです。いくら立地が良く利便性が高くても、清潔で安全性の低い物件は好まれないためです。
物件のメンテナンスを怠らずキレイに保持しておけば、空室リスクの回避にもつながります。常に「自分でも住みたい」と思える物件になっているか意識して、メンテナンスを実施していきましょう。
設備の老朽化も入居率に影響を与えるので、修繕だけでなく、老朽化したらリフォームをする、付加価値を付けるなども積極的に考えていくと良いでしょう。
６．信頼できる管理会社と契約する
不動産投資では、物件の管理を不動産管理会社に委託するケースがほとんどです。どの管理会社を選ぶかで不動産投資の成功率は変わってくるので、管理会社は慎重に選ぶ必要があるでしょう。管理会社が良くないと、入居者募集やメンテナンスに影響があるためです。
信頼できる管理会社を見つけるには、連絡のやり取りがスムーズか、すぐに対応してくれそうかなど、業務の質をよく調べることです。建物のメンテナンスについては、管理会社が実際に管理している物件の状態を目で見て確認することで、ある程度は確認できるでしょう。
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まとめ
不動産投資は、回避すべきリスクを理解して対策を行えば、成功率を高めることができます。この記事で紹介した成功率アップのポイントをふまえ、不動産投資を始めましょう。
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