不動産で儲かる仕組みは家賃収入と売却益にあり

ここ数年続く低金利の影響もあり、不動産投資を始める方が増えています。しかし、株式投資や投資信託といったほかの投資に比べると、不動産投資の収益システムはやや複雑だと思う方もいるかもしれません。不動産投資で安定した収入を実現するには、儲かる仕組みをきちんと理解しておくことが大切です。 この記事では、不動産投資で儲かる仕組みやリスクについて解説します。


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不動産が儲かる仕組み

不動産における儲かる仕組みには、主にインカムゲイン(家賃収入)、キャピタルゲイン(売却益)、そして仲介手数料の3つがあります。

この項では、それぞれの仕組みについて具体的に説明していきます。

インカムゲイン(家賃収入)

インカムゲインとは、資産を保有することによって継続して得られる収益のことです。銀行預金に対する利息受け取り、投資信託に対する収益分配金などがインカムゲインに当たり、不動産では所有物件を賃貸して得られる家賃収入が該当します。

入居者から得る家賃は、いわゆる不労所得です。空室リスクの低い物件であれば、手間や負担をかけることなく、長期に渡って安定した収益を上げることができます。

不動産の経営が初めての方なら、収益が安定しやすいインカムゲインに狙いを定めるのも良いでしょう。ただし、家賃収入がそのままインカムゲインとなるわけではありません。正確には物件の維持や管理委託費などの諸経費を差し引いた後の利益となります。

インカムゲインで儲けるには利回りに注目することが大切です。利回りの考え方は銀行預金などと変わりませんが、不動産には「表面利回り」と「実質利回り」の2種類がある点に注意が必要です。

表面利回りとは…家賃収入を物件の購入価格で割ったものです。不動産会社が物件を販売するときに用いられる指標です。

実質利回りとは…一方で、実質利回りの計算では、家賃収入から固定資産税や維持費用などの諸経費を差し引き、また物件の購入価格から登録免許税など購入にかかる諸経費を差し引きます。つまり、実質利回りこそが実際のお金の流れを明確に示した指標といえるでしょう。

キャピタルゲイン(売却益)

キャピタルゲインとは、保有する資産の価値が変動することで得られる収益のことです。一般的には、価格の変動を見越して安く手に入れた資産を高値で売却したときの差益を指します。不動産では土地や所有物件の売却益が該当します。

売却額によっては一度で大きな利益を生む可能性がある不動産のキャピタルゲインですが、株式投資などと違って、いつでも好きなタイミングや希望の金額で売却できるわけではありません。

そのため、キャピタルゲインを狙うには、売却先をスムーズに見つけるネットワークや売却額を決める際の交渉力が求められます。

また、キャピタルゲインで確実に儲けるには、売却益を生む物件を選んだり、市況を見極めたりする洞察力や経験も不可欠です。そしてキャピタルゲインを狙う場合、物件の価格が落ち込んで大損害につながるリスクもあることも考慮しておきましょう。

もう1歩先のインカムゲインとキャピタルゲインについて知りたい方はこちらの記事をチェックしておきましょう。

>>不動産の「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」について

仲介手数料

投資家ではなく、不動産業者として考えた場合、仲介手数料が収益を上げる仕組みになります。

仲介手数料とは、物件の売買や賃貸借といった取引において、売り主と買い主の間に立って調整や契約などを行う不動産業者に支払われる手数料のことです。取引が成立したときのみに支払われる成功報酬であり、その上限は売買においては「物件の売買代金(消費税分は除く)×3%+6万円+消費税」です。(物件の売買代金が300万円を超える場合)

賃貸借では、「家賃の1カ月分(管理費などを除く)+消費税」と定められています。

インカムゲインには空室リスク、キャピタルゲインには売却損が起こるリスクがあり、不動産ではすべてのオーナーが希望どおりに収益を上げられるとは限りません。

しかし、不動産の売買や賃貸借はビジネスとして滞る心配はほとんどなく、不動産業者は仲介手数料を安定的に得やすいのです。

不動産の取引で仲介手数料を得るには宅地建物取引業の免許が必要ですが、長期的に安定した収入を考えるなら検討してみる価値はあります。

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不動産のリスク

不動産に限らず、投資にはリスクがつきものです。しかし、不動産におけるリスクはある程度予測が立てやすいため、事前に対策しておけば回避できるものもあります。

不動産で儲けるためにも、将来起こりうるリスクについて理解しておきましょう。

1.節税による赤字

節税は、不動産投資をする方にとって大きな魅力のひとつだといえるでしょう。不動産投資では所得からかかった経費を差し引くことができるので、課税所得を圧縮することができるのです。

また、給与所得のあるサラリーマンであれば、本業の所得と不動産投資の赤字を相殺する損益通算が可能です。

しかし、節税できるからと不動産経営で赤字を出し続けてしまうのは危険です。キャッシュフローが悪化するうえ、いざというときに金融機関から融資を受けられなくなる可能性もあります。

節税を意識するのは悪いことではありませんが、キャッシュフローとのバランスを見極めることが大切だと覚えておきましょう。

不動産投資を利用した節税を検討している方はこちらの記事もチェックしておきましょう。
>>【不動産投資】減価償却と節税について

2.投資費用が高額

不動産投資を始めるなら、土地や物件の所有が必要不可欠です。そのため、投資費用はどうしても高額になりがちだといえるでしょう。ほとんどのオーナーがローンを組んで投資費用を返済していくことになります。

返済期間中にローン金利が上がると、投資費用が高額なだけに総支払額が大きく膨らみます。インカムゲインやキャピタルゲインで得た収益が利息の支払いに消えてしまっては本末転倒です。支払いに無理のない範囲で物件を選ぶ、固定金利にする、余裕のあるときに繰上げ返済を利用するなどによって、リスクを回避しましょう。

3.ニーズの読み違い

不動産で収益を上げるには、物件選びが大きなカギを握ります。エリアの環境、都心へのアクセスなどによって異なる入居者のニーズを読み違えると、需要と供給がかみ合わず、思うように入居者がみつからないことがあります。

入居者がいなければ当然ながら家賃収入が断たれてしまいます。家賃収入がなくてもローンの返済や維持・管理にかかる支出は続くため、不動産の経営は非常に苦しくなるでしょう。

インカムゲインを狙いたいなら、所有する物件や周辺エリアのリサーチを入念に行うことが必要です。すでに所有する物件であれば、Wi-Fi環境を整える、室内をリフォームするなど、ニーズに合った設備を導入するのもおすすめです。

4.資産価値下落

不動産の資産価値はさまざまな要因から変動します。新駅建設や都市開発などで資産価値が急上昇することもあれば、エリアの求心力が低下して資産価値がどんどん減っていくこともあります。

また、外的な要因はなくとも、不動産は新築直後から少しずつ資産価値が減っていくものです。老朽化が進むと資産価値が大幅に下落してしまい、家賃を下げざるを得ない可能性やメンテナンスに思わぬコストがかかるリスクもあります。

このように資産価値の下落は避けられないリスクかもしれません。しかし、不動産投資をするのであれば、周辺エリアの開発や街の変化を予測する、築年数が古すぎる物件は避けるなど、できる限り資産価値が下落しにくい物件を選ぶようにしていきましょう。

資産価値が下落しにくい物件として、都心部の物件が挙げられます。不動産投資をするのであれば、地方よりも都心部を選ぶべきといわれています。それらの理由については、以下の記事を参考にしてください。

>>不動産投資は地方より都心の方がおすすめ

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不動産で儲けるには

残念ながら、不動産を所有したからと言って誰もが儲かるわけではありません。より厚みのある利益を上げるためには、ポイントを押さえて経営に臨む必要があります。

最後に、不動産で儲けるために押さえておくべきポイントについて解説します。

安定した収益を上げる

特にインカムゲインを狙うなら、必ず意識しておきたいのが「安定した収益を上げる」ということです。不動産におけるインカムゲインは家賃収入であるため、空室リスクの少ない物件を選ぶことが重要なポイントだといえるでしょう。

物件の選定にあたっては、常日頃からマーケティング力を養っておくことが肝心です。入居者の需要が高いエリアはどこか、どんな物件が人気か、都市計画の予定はあるかなど、さまざまな視点から物件を見る目を身に付けておきましょう。

キャッシュフローを悪化させない

不動産を所有すると、定期的なメンテナンスや入退去時のクリーニング、急な設備の故障など、維持・管理にそれなりの出費が発生します。手元にある程度の現金を用意しておく必要があるので、キャッシュフローが悪化しないように気を付けなければなりません。

キャッシュフローを安定させるには、入居率を高い推移で保つことが大切です。たとえ入居率に問題がなくても、将来的に資産価値の低下にともなって家賃を下げることはあります。そうした中長期的な視点も、キャッシュフローのコントロールには欠かせません。

最終的な利益は家賃収入と売却益

不動産の儲けが確定する最終的なタイミングは、不動産を売却するときでしょう。所有しているときに得た家賃収入(インカムゲイン)と物件の売却益(キャピタルゲイン)が不動産の儲けとなるためです。

空室をできるだけ回避して安定的に家賃収入を得る、購入時より高い価格で物件を売却するなど、それぞれをクリアすることが不動産の利益を最大にするポイントだといえます。

インカムゲインに焦点を絞るか、キャピタルゲインを目的とするか、で選ぶ物件も変わるでしょう。しかし、いずれの場合もどちらか片方の利益に頼りすぎず、バランス良く収益を上げることが不動産経営の成功につながります。

都心で区分所有権オフィスを利用する

少子高齢化が進む日本では、これから先、不動産分野において空室リスクの拡大や資産価値の下落が予想されています。そこで注目されているのが都心にある区分所有権オフィスです。

都心にあるオフィスビルは、地方に比べて長く安定した需要が続くことが期待されるため、気になるリスクを回避したいオーナーにおすすめです。

とはいえ、都心物件の一棟投資は、かかる初期費用がかなり高額となってしまうでしょう。そこで選択したいのが区分所有権オフィスです。一棟所有するのは難しいような人気物件も、区分で所有するのであれば比較的低いハードルで手に入れることができます。

タマホームでは、都心部にて区分所有権販売事業を展開しています。さらに、「ハイグレード・オフィスビル」では、サブリースにより賃料を保証しています。そのため、収益不動産における最大のリスクである、空室リスクを回避することができるでしょう。

⇒タマホームの区分保証オフィス™について詳しくはこちらをご覧ください。

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まとめ

不動産が儲かる仕組みをしっかり理解していれば、不動産経営は成功するでしょう。仕組み自体は決して難しくはありませんが、株式投資などと違って多方面に配慮すべきことがあるため、初心者にはハードルが高いかもしれません。不動産経営に少しでも不安を感じているなら、専門家の手を借りるのも方法のひとつです。

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