一棟ビルよりおすすめ！区分所有権オフィスに投資すべき5つの理由

区分所有権オフィスとは

一棟ビルの一部の空間、あるいは部屋を所有する権利をもつことを「区分所有権」といいます。区分所有権オフィスは、ある空間をオフィスとして貸し出すものです。細かなルールは区分所有法によって定められており、この範囲に合致する不動産だけが区分所有することを認められた物件になります。

対する一棟ビルは、ビル全体を所有する形態です。小規模のアパート経営などにおいて頻繁に用いられますが、大規模なオフィスやタワーマンションを一棟所有することはまずできません。そこで、一棟では購入できない物件の一部を所有できる、区分所有権オフィスが注目を浴びています。

タマホームでは、区分保証オフィス™というサービスをご提供中です。区分保証オフィス™では、資産価値を崩しにくい上質な物件だけを取り扱っており、タマホーム独自の「賃料保証」の付与により、空室リスクを回避できるメリットが備わっています。

参考：1万円からはじめる不動産投資ブログ「建物の区分所有・一棟所有とは」

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一棟ビルより区分所有権オフィスに投資すべき5つの理由

一棟ビルと区分所有権オフィスには、双方にメリットがあります。そのなかで区分所有権オフィスに投資すべき理由とは何なのでしょうか。この項目では、区分所有権オフィスのメリットを5つピックアップして、詳しくご紹介します。

①与信力があるため、賃貸需要が高い

最大のメリットは、一棟買いよりも区分保証のほうが好立地・高品質な物件を安い金額で入手できることです。2億円で古い10階建ビル1棟を購入するよりも、20階建ビルの1フロアを2億円で購入したほうが、物件の価値が高く、運用しやすくなります。

大規模で品質の高いビルのほうが与信力も高まり、需要があることもメリットです。一棟買いは原則として一人のオーナーが運営することになりますが、区分所有は多くのオーナーが所有・運営する物件の集合体です。そのため、世間からの信頼を得やすくなります。

②突発的な修繕費の負担増を軽減できる

一棟買いの場合は建物全体をオーナーが管理するため、設備が壊れたり、建物が破損したりした場合は修繕費の支払いが必要です。一方の区分所有権には多くのオーナーがおり、長期修繕計画を立てられます。共有部分などが破損したとしても、その都度修繕費を捻出する必要がありません。

③管理運営する必要がない

オフィスビルは管理会社と契約していることが多く、区分所有権を確保したあとも管理を任せられます。オーナーは一定の管理費を支払うだけで管理の全般を委任できますので、管理会社を選任する作業も不要です。

④分散投資することでリスクが軽減する

同条件の場合、「1フロア」のほうが「一棟ビル」よりも価格が安くなります。同予算で複数の物件を所有できるため、分散投資により投資リスクを下げられるでしょう。たとえば予算が2億円の場合、1億円で複数の物件の1フロアを2つ買うほうが、2億円で一棟ビルを買うよりもリスクが下がります。

⑤流動性が高く、販売しやすい

とくに都心にあるオフィスの場合は、今後も需要を維持することを見込めるため、流動性が高いというメリットがあります。売りたいと思ったタイミングで不動産を現金化しやすくなり、売却益を生み出すことも容易です。

参考：CRE戦略ガイド

参考：不動産投資の教科書「管理体制が確立しており手間いらず」

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区分所有権オフィスに投資する際の注意点

区分所有権オフィスには多くのメリットがありますが、警戒すべきデメリットもいくつかあります。不動産を購入する前に注意点もあわせて確認しておきましょう。

なお、もっとも警戒すべき空室リスクに関しては、後述する「区分保証オフィス™」で回避が可能です。

空室リスクがある

不動産投資においてもっとも警戒すべきリスクは、空室リスクです。家賃収入を確保するためには、所有している物件を契約する企業を見つけなければなりません。もし契約者が見つからなかった場合は、管理費などの維持費ばかりがかさみ、収入を得られません。それにより、赤字経営が続いてしまいます。

今でも賃貸オフィスの需要は高く、大手企業がオフィスを重視していることもたしかです。とはいえ、コロナ禍によってオフィスから撤退したり、規模を縮小したりする企業は少なからずあります。こういった影響を受けて、突然の撤退が決まり、あてにしていた収入を失う可能性もあるでしょう。

ビルの建て替えが難しい・時間がかかる

一棟ビルの場合、オーナーが特定の個人、または法人です。そのため、建て替えに関する議論や決定をしやすく、簡単に建て替えの決断ができます。一方の区分所有権オフィスの場合はオーナーが多く、意思決定に時間がかかりやすいことがデメリットです。

築年数が浅いオフィスを購入する場合は、建て替えの問題が表面化するのはしばらく先になるでしょう。しかし、大規模修繕の計画の練り直しは常に必要です。これらのやり取りに時間を取られる可能性があることも否定できません。

規模が大きい会社との契約が難しい

規模の大きい会社の場合、非常に大きな面積をもつオフィスを探すことが普通です。区分所有権オフィスは小口投資ができる代わりに、大企業のリクエストに応えられるほど広い物件を用意できません。大企業と契約しにくく、契約先の中心は中小企業になることも、デメリットのひとつと考えられます。

参考：不動産投資の教科書

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タマホームの「区分保証オフィス™」なら空室リスクを回避できる

区分所有権オフィスのデメリットとしてとくに大きいものは、「空室リスク」であることをお伝えしました。このリスクを回避できる商品が、タマホームの「区分保証オフィス™」です。このサービスでは、業界初となる90％の賃料保証を実現させているため、空室が出たとしても極端な赤字が発生することはありません。

賃料保証だけではなく、買取保証があることも区分保証オフィス™のメリットです。出口戦略として、「タマホームにて買取」と「タマホームが仲介にて販売」という2つのパターンをご用意しております。不動産を売却したくなったときも、最短ルートで現金化できます。

また、タマホームで取り扱っている物件には、バリューアップ工事を実施することもあり、資産価値を向上させることも可能です。不動産は築年数の経過とともに少しずつ価値を失うことが普通ですが、可能な限り資産価値を維持し、損失を出しにくいことも特徴です。

区分保証オフィス™は資産区分があいまいになりがちですが、管理組合資産にすることで資産区分を明確化し、リスクヘッジを行っています。修繕が必要になった場合は、修繕積立金のなかから対応でき、突然の出費に見舞われる心配もありません。

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まとめ

区分所有権オフィスは、「与信力があり賃貸需要が高いこと」や「管理運営する必要がないこと」、「分散投資でリスクを軽減できること」、「流動性が高いこと」などで一棟買いよりもメリットを感じられます。警戒すべき空室リスクも、賃料保障のある区分保証オフィス™なら回避が可能です。