不動産投資のリスクヘッジには「分散投資」を!メリットや分散させる物件の選び方を解説

投資においてはリスクヘッジのために複数の対象に資金を分散させて投資する「分散投資」という手法がありますが、これは不動産投資を安定させるためにも非常に重要なものです。 この記事では、不動産投資における分散投資の概要とメリット・デメリット、具体的な実践方法を解説します。


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不動産投資における分散投資とは

分散投資とは、資金をひとつのものではなく、複数のものに分散して投資を行うという手法です。投資においては投資対象の価値変動はつきものであるため、資金を一極集中してしまうと価値が下落した際の損失が大きくなってしまいます。こうしたリスクを回避する上で分散投資は非常に有効であるため、投資を行う上で基本的な手法といえます。

それでは不動産における分散投資とはどのようなものかというと、複数の不動産を分散して所有することを意味します。これにより、空室リスク、災害リスク、家賃変動リスクなどを分散し、仮に所有する物件の一部で損失が出たとしても、全体として見た時の損失は抑えることができるのです。

注意点としては、類似した物件を複数所有するだけではリスク分散の効果はあまり期待できません。性質が似ているということは、同じリスクに晒されやすいためです。エリア、入居者の属性、種類など、異なる要素の物件を所有するのが、分散投資の効果を高めるカギとなります。

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分散投資のメリットとデメリット

さて、不動産投資における分散投資の概要が分かったところで、より詳しいメリットと、そしてデメリットもあわせて見ていきましょう。

分散投資のメリット

分散投資におけるメリットは大きく2つあります。

1つ目は、先程も紹介したリスクの分散です。例えば物件を1つしか所有していなかったり、あるいは同一のエリアに集中して所有していたりする場合、そのエリアで大地震などの大規模災害が起きて物件が損壊してしまった場合、一気に家賃収入を失ってしまうことになります。地域の家賃相場が下落し、収入減となってしまうといったケースも考えられるでしょう。

しかし複数のエリアに物件を所有していた場合には、ある物件からの収益が減ったり無くなったりしても、別の物件から引き続き収益を得ることができます。

2つ目のメリットは、長期的な目線で見た時に不動産投資による収益が安定しやすいということが挙げられます。上記の様に物件を集中して所有していて、何らかの事情により一気に収益が失われてしまった場合、収入源がなくなることでローン返済の資金繰りが困難になり、最悪の場合、物件を手放さなければならなくなる可能性もあります。

この様に投資の安定性という観点からも分散投資により収入源を分散しておくメリットというのは非常に大きいといえます。

分散投資のデメリット

リスクヘッジや安定性の向上という点においてはメリットの大きい分散投資ですが、デメリットも存在します。

1つ目は、大きな利益は出しづらいという点です。一極集中して投資を行っていた場合、そのパフォーマンスが好調であれば、投資による利益は大きくなります。しかし分散投資の場合、一つの物件で利益が出ても、別の物件では空室が発生してしまうといった事態が起こりやすいため、全体で見た時の利益は大きくなりにくいのです。

もう1つのデメリットは、所有する物件が増えるほど管理運用が難しくなるという点です。単純に所有物件が増えるほど、それぞれの運用状態を把握するためのコストは大きくなります。また、エリアやターゲット層など性質が異なる物件を所有することになるため、地域情報や不動産投資の物件トレンドなど、キャッチアップしなければならない情報量も増えます。

ただしどちらも不動産投資を行う上での安定性とのトレードオフとなるデメリットですので、仕方ないものといえるでしょう。

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不動産投資における分散投資の方法は4つ

ここからは不動産における分散投資の具体的なやり方を紹介していきます。リスクヘッジのためにどの様に投資物件を分散させればよいのかを4パターン紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

1.物件のエリアを分ける

1つ目の方法は、所有する物件のエリアを分けるという方法です。

「A県とB県」、「都心と地方」といった様に、異なるエリアで複数の物件を保有することで、不動産投資において大きな驚異となる災害リスクを軽減することができます。また、あるエリアの賃貸需要が低下しても、別の物件で全体の収益をカバーすることができるため、需要変動に対して備えられるというメリットもあります。

2.物件の種類を分ける

2つ目は、建物の種類や物件の間取りなど、異なる性質の不動産物件を所有するという方法です。一戸建てとマンション、ワンルームと2LDKなど、建物自体の種類や、物件の間取りなどで分けることで、将来的な需要変動にも対応しやすくなります。

例えば、現状ではワンルームや1Kなどの単身者向け物件の需要がメインのエリアであっても、開発などによってファミリー層からの人気が高まり、2LDKや一戸建てといったファミリー向け物件の需要中心にシフトする可能性もあります。その様な際にも、所有する物件の種類を分散させておくことで対応が可能です。

3.顧客の目的に合わせて分ける

不動産投資というと居住用の賃貸物件と考える方が多いですが、実際に投資対象となる収益物件は、オフィス、テナント、工場、駐車場、民泊、介護施設など多岐にわたります。そのため、異なる目的の顧客をターゲットにできるよう所有物件を分散させておくことも、需要変動へのリスクヘッジとして有効です。

特に商業用の物件は住居用とは需要が全く異なるので、高いリスク分散効果が期待できます。

4.物件の購入時期を分ける

最後に、物件の購入時期もなるべくバラけさせるようにしましょう。これにより、2つのリスクヘッジ効果が期待できます。

1つ目は、資金繰り悪化のリスクを抑えられることができるというものです。不動産物件は経年劣化によって修繕が必要になりますが、同時期に複数の新築物件を購入した場合、修繕のタイミングが近い時期に重なってしまい、修繕費が膨れ上がることで資金繰りがままならなくなってしまうリスクがあるため、購入時期の分散による対策が有効です。

2つ目に、時代の変化による需要変動の影響も分散させることができます。人気のエリアや物件タイプは時代のニーズとともに変化するため、同時期に人気の物件ばかりを購入すると、時代とともにニーズが減少してしまった際に、全ての所有物件からの収益が減ってしまうリスクがあります。この様な事態を避ける上でも、物件の購入時期はなるべくズラすべきでしょう。

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分散投資をするなら都心の物件がおすすめ

分散投資をしたい場合には、なるべく需要の変動が少ない物件を選ぶことで、より安定性を向上させることができます。具体的には、東京23区の人気エリアなど、都心の物件が特におすすめです。

その理由を解説していきます。

より安定した入居者需要を見込める

都心部の不動産物件最大のメリットは、人口減少が進む日本においても、地方と比較して圧倒的に人口が減少しづらいことです。人口が多く安定しているということは、賃貸ニーズもなくなりづらいということですので、空室リスクを回避しやすくなります。

最適なのは区分所有権オフィス

不動産物件に対するニーズが大きい都心部においても、特におすすめなのが新宿、渋谷、丸の内といったビジネスの中心となるエリアの区分所有権オフィスです。商業の中心地でのオフィスに対する需要は非常に安定しており、さらに1フロアから所有可能な区分所有権オフィスであれば一棟よりも購入費が低く抑えられるので、分散投資に最適なのです。

タマホームでは「区分保証オフィス™」を展開しており、都内の人気商業エリア5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)の需要が安定した区分保証オフィスを扱っています。利回りの良さや出口戦略の立てやすさに加え、管理会社が最初から入っているため管理も容易で、さらにタマホームでは業界初の賃料保証や買取保証サービスも展開しています。

分散投資の対象として区分所有権オフィスにご興味がある方は、ぜひお気軽にタマホームまでお問い合わせください。

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まとめ

不動産投資における分散投資のメリットや注意点、物件の選び方について解説しました。

エリアや物件タイプ、顧客の利用目的などが異なる不動産物件に分散して投資することで、各種不動産投資リスクへの対応力を高め、長期的に安定した利益を上げやすくなります。不動産投資を実践中の方やこれから不動産投資を始めたい方は、ぜひこの記事で紹介した内容を参考に分散投資を検討してみてください。

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