中小企業が不動産投資に着手すべき理由

社会の多様化、グローバル化の進展、働き方改革の推進、人材不足など、企業を取り巻く環境は年々変化しています。そんな中、企業が存続・発展していくための方法として「不動産投資を行う」という選択肢があります。ここでは、中小企業に絞って不動産投資を行う利点や注意点などをご紹介します。


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中小企業が不動産投資をするべき理由

中小企業で経営を安定・向上、または節税のために、オフィスビルやマンションなどへの不動産投資という方法があります。賃貸料や売却による利益など、本業の収入とは別に不動産収入を得ることは、中長期的に見てもメリットがあります。

 

不動産投資を企業経営に役立てることをCRE戦略(Corporate Real Estate)と呼びます。

CRE戦略の定義は、「企業不動産について、「企業価値向上」の観点から、経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方を示すもの」です。CRE戦略は、大企業のみならず中小企業でも有効な手段として取り入れられています。

 

出典:「企業不動産の合理的な所有・利用に関する研究会(CRE研究会)報告書」(国土交通省)

 

収益の安定化が図れる

 

企業規模の大小に関わらず、さまざまな経営環境の変化により本業の経営が危ぶまれることがあります。的確なCRE戦略による不動産収入は、そうした変化に影響されることなく経営基盤を強化でき、経営の安定化が見込めます。

 

一般的に「不動産投資は難しく、手間がかかる」と思われがちですが、物件を購入後、入居者の募集や入退去の手続き、清掃・管理など、すべての業務を代行する管理会社に依頼すれば、手間をかけずに安定した家賃収入が見込めます。

 

また、設備投資であるため経費として認められて、「税制面で優遇される」、というメリットもあります。

 

相続税対策が見込める

 

不動産の相続評価額は、一般的には時価よりも低額の固定資産税評価額や路線価で算定します。そのため、現金や株式を所有するよりも、相続税が低くなる傾向にあります。所有する不動産が賃貸物件であれば、さらに評価額が下がります。

 

不動産投資で借り入れをすれば、負債が純資産価額を小さくするため、本業で大きな収益があった場合は特に効果的な節税となり得ます。

 

賃貸住宅経営の場合、建物は「貸家」、土地は「貸家建付地」として扱われ、相続税評価額がさらに下がるというメリットがあります。

 

また、プライベートカンパニーを設立して不動産投資を行う場合は、融資条件などで優遇されるケースもあります。

 

事業承継対策にもなる

 

近年、企業で大きな問題となっている事業承継ですが、不動産投資はこの事業承継時における節税対策にもなります。相続財産は現金や株式等で保有しているより、不動産として保有しているほうが、相続税が低く抑えられる傾向にあるからです。

 

非上場の企業では、相続税評価額で資産評価が行われ、純資産価額方式における株価を下げることができます。このため、財産承継がスムーズに行えるので検討する価値があります。

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中小企業が不動産投資をする際の注意点

中小企業による不動産投資は、本業の経営環境・社会環境に左右されにくく、「本業以外で安定した収益を上げられる」というメリットがあります。

 

しかし、注意しなければならない点も存在します。ここでは、中小企業が不動産投資をする際の注意点について紹介します。

 

企業の経営状況を確認する

 

賃貸・分譲に関わらず、不動産投資にはリスクがあります。買い手がつかない、空室が多いなどが原因で、予想していた収入が得られないこともあります。物件の良し悪しは、立地条件・地価・賃料の変動、自然災害のリスクなどを考慮しましょう。

 

また、不動産投資をする前に本業の業績が好調かどうかを検討する必要もあります。本業で確固たる収益を上げていれば、万が一不動産投資が不調であってもカバーできますが、本業も不動産投資も低調だと、借り入れが膨らむなどして経営に支障が出てしまう結果となってしまいます。

 

金融機関からの融資を受ける場合、個人に比べて法人は融資の条件が厳しくなっています。個人融資に比べて金利が高く、返済期間も短いので注意が必要です。

 

金融機関から融資を受けられるような体制を作る

 

不動産投資は数百万円から数億円もの大金を要します。保有している資金で賄えない場合は、金融機関から融資を受けることになります。その際、金融機関の信頼を得るために、決算書などの経理状況を明確にしておかなければなりません。

 

また、たとえば今期、不動産投資で赤字決算を出したとしても、前期が黒字決算だった場合、その前期の所得金額を還付請求することができます。ただし、赤字決算が続いた場合、その後の融資に影響を与えることもあるので注意が必要です。

 

不動産投資で多額の融資を受ける場合、設備投資とみられるため、借入期間が最長で20年間となっています。返済条件が厳しいので、本業に悪影響を与えない条件なのか、見極める能力も重要です。

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中小企業の不動産投資ならタマホームの区分所有権販売事業がおすすめ

不動産投資でオフィスビルやマンションを一棟まるごと購入すると、多額の資金が必要になるだけでなく、大きなリスクを背負うことになります。さらに、管理や運営にかかる労力、空室対策などを考えれば、不動産投資が初めてのオーナーにとってはハードルが高いといえるでしょう。

 

しかし、タマホームでは、ビルやマンションのワンフロア、または部屋のみを所有できる「区分所有権販売事業」を行っています。オフィスのワンフロアを賃貸オーナーとなって貸し出す、あるいは自社のオフィスとして使用することができます。ビル一棟購入のデメリットを軽減しつつ、低リスクで手堅く不動産投資をしたいオーナーに向いています。

 

オフィスビルのワンフロアから投資ができる

 

タマホームの区分所有権販売事業では、中規模オフィスビルをワンフロアごとに区分登記を行い、オーナー様に個別購入していただく仕組みです。

 

物件をタマホームが借りて入居者を募集し、オーナー様に賃料をお支払いします。管理運営は所定の管理組合で行うため、オーナー様の労力を最小限に抑えることができます。ビルごと投資するよりも初期投資が抑えられるので、より投資初心者や中小企業向けといえます。

 

タマホームでは、東京都心、中でも山手線の内側の5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)を中心として中小規模オフィスビルを所有し、お客様にご案内しています。

 

このエリアはバブル期に大規模開発が行われて、空き地は、ほぼない状態です。そのため、既存の中小規模のオフィスビルを取り壊し、土地をまとめてタワーマンションや大規模オフィスを建てるなど、大きな開発が徐々に進んでいます。

この人気エリアのオフィスビルは、価値の毀損しにくい固定資産として価値が高いのが特徴だといえるでしょう。

これらはタマホームが責任をもってハイグレード工事を行っており、より資産価値の高い物件としてオーナー様に提供しています。

 

サブリース契約で不動産収益を安定化

 

賃貸物件のオーナーにとって、安定した賃料の確保は重要な課題です。中でも東京都心では、空室率こそ1%台後半という好調な状態ですが、築年数の古い物件は敬遠され、人口減少や少子高齢化なども相まって先行きが不透明といわれています。

 

そこで、タマホームでは、東京にオフィスビルを所有されているオーナー様から物件を一括して借り上げ、保証賃料をお払いするマスターリース制度を設けています。ビルそのものは修繕・リノベーション工事を実施し、より魅力的なオフィスビルとして再募集します。

 

入居者とはサブリース契約を結び、所定の管理会社によってさまざまな管理業務を実施します。オーナー様には、空室の有無に関わらず、毎月安定した賃料をお支払いするため、リスクのないビル運営が可能です。

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まとめ

 

中小企業にとって不動産投資は、決して高いハードルではありません。方法次第で投資額や融資方法、収益、運営などのリスクを低く抑えることができます。企業のさらなる成長のためにも、不動産投資を検討してみるのをおすすめします。

 

タマホーム㈱では、ご自宅で顔を見ながら商品説明、ご商談ができる、オンライン商談を導入致しました。
お客様のご準備として、パソコン、タブレット、スマホどれでも可能です。
音声は電話で、画像は双方のデバイスで共通の画面を見ながらお話ができます。一度、お試し下さい。
ご予約、お問い合わせは当ホームページ「お問い合わせ」よりお願い致します。