不動産投資における「サブリース」と「マスターリース」
ではまず、不動産投資におけるサブリースとマスターリースの違いについて確認していきましょう。
一般的な不動産投資は、オーナーが入居者と賃貸借契約を結んで家賃収入を得るという二者間においての契約形態になります。
一方でサブリースとマスターリースは、オーナーが不動産会社と賃貸借契約を結び、不動産会社が入居者と転貸借契約を結ぶという三者間での契約形態となっています。このとき、オーナーと不動産会社との契約をマスターリース、不動産会社と入居者との契約をサブリースと呼びます。
マスターリースは第三者に転貸することを目的とした契約で、一般的に不動産会社はオーナーの所有する物件を一棟丸ごと借り上げます（一括賃借契約）。不動産会社はマスターリースの契約に基づきオーナーに一定の賃料を支払い、サブリースの契約に基づき入居者からの家賃収入を得ることになります。
この一連の流れを「サブリース」や「サブリース事業」などと呼ぶケースは多いです。こういったことも、サブリースとマスターリースを混同してしまう原因のひとつだといえるでしょう。
実際には、サブリースとマスターリースはそれぞれが独立した契約です。まずはその前提を認識しておくことが大切です。
サブリースとマスターリースの特徴
ここまではサブリースとマスターリースの違いについて解説しました。では、それぞれ契約を結ぶことでどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？
ここからは、サブリースとマスターリース、それぞれの特徴についてさらに詳しく説明します。
マスターリース（一括賃借契約）
マスターリースは、オーナーが所有する物件を不動産会社が一括で借り上げる一括賃借契約のことです。マスターリースでまず理解すべきは「一括」の持つ意味です。
不動産投資では、ただ物件の購入や維持にコストをかけるだけではなく、オーナーは入居者募集や入退去の対応、物件の管理といった業務にも当たらなければなりません。しかし、マスターリースは不動産会社が第三者である入居者に「また貸し」することを前提とした契約です。そのため、物件に関わるマネジメント業務全般は全て不動産会社が請け負います。
空室になったときにも、入居者による家賃滞納があったときにも、対応するのは不動産会社になります。そのため、マスターリースであれば、オーナーは空室リスクや滞納リスクに不安を感じることなく、安定した賃料収入を得ることができるでしょう。
ただし、不動産会社が担うのはあくまでも賃貸借に関わるマネジメント業務などになります。入居者が退去するときの原状回復費や、数年ごとに訪れる修繕工事にかかる費用などは、物件の所有者であるオーナーが負担することになります。
（例外として、オフィス物件の場合はサブリーサーである不動産会社が原状回復費を負担します。）
また、マスターリースの契約内容は通常、2～3年ごとに見直されます。空室があまりに続くと、賃料を引き下げられたり、契約の打ち切りを提案されたりといったことも考えられますので注意が必要だといえるでしょう。
サブリース（転貸借契約）
サブリースは、不動産会社がオーナーから一括借り上げした物件を第三者（入居者）へ転貸する契約のことです。マスターリースはサブリースを前提とした契約ではありますが、オーナーには直接関わりありません。入居者から見ると、物件を借りる相手がオーナーから転貸する不動産会社に変わります。そのため、家賃を支払う先は不動産会社となるのです。
サブリースの対象となる物件は、アパートやマンション、オフィスビルからコインパーキングに至るまでさまざまあります。
そのなかでも最近注目されているのが都心部のオフィスビルです。少子高齢化が進む日本では、不動産投資における空室リスクが問題視されています。しかし都心部のオフィスビルであれば、長期にわたって安定した収益を得られると期待されているのです。
タマホームの区分所有権販売事業でも、オフィスビルのサブリース契約を行っています。対象となる物件は東京都心5区（中央区、千代田区、港区、渋谷区、新宿区）の人気商業エリアを中心とした、首都圏1都3県の人気物件ばかりです。これらは空室リスクが低いため、本業の経営基盤を固めるための副事業としても活用しやすいといえるでしょう。
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サブリース・マスターリースの契約には2種類ある
サブリース契約による不動産投資を行う場合、サービスを提供する不動産会社と契約を結ぶ必要があります。その際に知っておくべきなのが、「サブリース・マスターリースの契約には大きく2つの種類がある」という点です。
サブリース・マスターリースの契約前に知っておくべき、それぞれの違いについて解説します。
賃料固定型
不動産会社の実際の家賃収入に関わらず、オーナーが受け取る賃料が一定額に固定されているのが「賃料固定型」です。
賃料固定型は、毎月安定した収入を得られるのが最大のメリットだといえるでしょう。物件に空室が出たとしても、収入が減ったり途切れたりすることはありませんから、収支の見通しが立てやすく、キャッシュフローの健全化につながります。
ただし、周辺エリアの物件で家賃が上昇したとしても、オーナーの手元に入る賃料は変わりません。手にする賃料が市場の動向にマッチしているとは限らない点が、賃料固定型のデメリットです。また、契約の見直しによって賃料が引き下げられることもあり、契約内容によって状況が変わってしまうことも考えられます。
実績賃料連動型
不動産会社の実際の家賃収入に連動してオーナーが受け取る賃料を変動させるのが、「実績賃料連動型」です。
周辺の家賃相場がオーナーの手にする賃料にそのまま反映されることが、実績賃料連動型のメリットです。
とはいえ、逆に賃料が下がることも考えられるため、賃料固定型に比べると安定した収益を上げにくいというデメリットもあります。本来の経営に余裕がある方なら、賃料の下がるリスクを取っても、大きなリターンを期待できる実績賃料連動型に魅力を感じるかもしれません。
また、自身で物件を経営していると空室時には収入がゼロになってしまうのに対し、サブリース・マスターリースの契約では一定の賃料を保証されているため、収入減のリスクは最小だといえるでしょう。
このように、サブリース・マスターリースでは、契約の種類ごとにそれぞれ違いがあります。実際に契約するときには、不動産会社ごとの細かな契約内容の違いも理解しなければなりません。初めての不動産投資やサブリース・マスターリース契約を行う際は、信頼できる会社と出会うことが不動産投資を成功に導く重要なポイントだといえるでしょう。
もしも不動産会社を選ぶのに悩んでいるのであれば、タマホームにもぜひご相談下さい。
タマホームでは、自宅にいながら顔を合わせて商品説明や商談ができるオンライン商談を導入しております。
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まとめ
オーナーが不動産会社と結ぶマスターリース（一括賃貸契約）と不動産会社が第三者を結ぶサブリース（転貸契約）は、サブリースと総称されることも多く、意味を混同されがちです。初めての不動産投資の際は、マスターリースとサブリースはそれぞれ独立した契約であるということと、マスターリースの契約内容についてきちんと理解をしておきましょう。
当社タマホームでも区分所有権オフィスを活用したサブリース事業を提供しています。空室リスクが低く、事業の安定化に役立つ不動産投資をお考えでしたら、ぜひ一度お問合せください。
