サブリースによって引き起こされる問題点とは。対処法も紹介

不動産投資は副業としても活用できることから、経営者にも人気のある投資方法です。しかし、空室リスクや家賃の未払いリスクもあり、安定した収入を得るためには建物のメンテナンスや適切な管理会社の選定などを行わなくてはなりません。 そこで注目されるようになったのが、個人と直接賃貸の契約を結ぶのではなく、不動産会社を介して賃貸契約を行うサブリースです。空室リスクの軽減をはじめ、サブリースにはさまざまなメリットがあります。 その一方で、サブリースには問題もあるともいわれています。近年、サブリースによるトラブルも増えてきています。 今回は、サブリースを利用する前に知っておくべき問題点と対処法について紹介します。


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「サブリース問題」とは?

不動産投資におけるサブリースとは、不動産オーナーとサブリース会社が契約を結び、サブリース会社が個人などに物件を貸し出すことによって、家賃収入のうち一定の割合を不動産オーナーが保証として受け取るというのが基本的なしくみになります。

相続税増税をともなう法改正があり、節税対策として不動産を貸し出すオーナーが増えたことでサービスが広がりました。

オーナーはサブリース会社に一括して物件の維持管理を任せることができるため便利ですが、一方でサブリース問題といわれるトラブルも増えています。ここでは、具体的なサブリース問題について紹介していきます。

近年「サブリース問題」が増えている

近年増加している「サブリース問題」とは、不動産オーナーとサブリース会社間のトラブルを指します。具体的には、「約束していた家賃収入の大幅な減額をサブリース会社から迫られた」「一方的な契約解除を告げられた」といったトラブルが多いです。

社会問題になった背景には、サブリースが急速に進んだことに対して法整備が追い付いていなかったことなどが原因に挙げられます。

政府はサブリース問題を重く見て、サブリース会社含めた賃貸住宅管理業者登録制度の義務化に加え、サブリース会社の不当な勧誘などを中心に取り締まる方向へと舵を切り始めました。
(※サブリース含めた法改正の状況は2020年5月時点のものです。)

サブリース会社による欠点

現状「サブリース問題」として挙げられるトラブルは、サブリースの欠点からある程度推測することができます。サブリースの欠点として指摘されているのは主に以下のような点です。

家賃保証は一定期間のみ

サブリースの魅力は、空室があっても多くの場合「家賃保証がある」という点です。しかし、家賃保証が行われるのは契約時に定められた期間のみで、その後は家賃保証の額が下がることがあります。家賃増減をサブリース会社が請求できる旨の文言があれば、十分に減額される可能性はあると考えられるでしょう。

中途解約のリスク

なかには、20年や25年の長期保証を約束するようなサブリース会社もあります。注意しなければならないのは、「必ずしも不動産オーナーの思うような長期保証ではないかもしれない」ということです。長期保証を謳っていても、家賃の減額に応じないなどの理由中途解約されるリスクがあるといえるでしょう。

契約終了後の不安

サブリースの契約が終了すれば、入居者の情報などは不動産オーナーに引き継がれることになります。サブリース会社の対応が良ければ問題ありませんが、引継ぎのノウハウがあるサブリース会社ばかりではありません。会社によっては引継ぎが十分に行われないリスクがあります。

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サブリースのトラブル事例

サブリース問題で実際にどのようなトラブルが発生したのか、ここでは2つのトラブル事例を取り上げます。

女性専用シェアハウスのケース

女性専用のシェアハウスをコンセプトに建設された、サブリースの投資不動産で起きた事例です。当初、「家賃保証が付く」などサブリースならではの魅力から契約を結んだオーナーには不動産投資初心者が多く、サブリース会社もそうした層をターゲットにしていました。

しかし、サブリース会社の管理がうまくいかず、40%程度など入居率が低い状況が続き、次第にサブリース会社が不動産オーナーに家賃保証分を支払えなくなってしまいます。

結局、経営は改善できず、2018年にサブリース会社は倒産してしまいました。金融機関から融資を受けていた不動産オーナーも多く、サブリース会社の倒産によってローン返済が困難になったことから自己破産に追い込まれたオーナーも多かったそうです。

家賃保証減額のケース

サブリース会社の中には長期家賃保証を売りにしているところも多いですが、これは長期家賃保証の宣伝文句が行き過ぎてしまった事例です。

当初、問題のサブリース会社は「最長30年の保証」「10年間の固定収入」などと、長期間にわたって家賃保証が受けられるようなセールスをしていました。地主を対象にしたサービスは拡大し、多くのオーナーが契約に同意したといいます。

しかし、数年後に問題が発生。当初のセールスとは違い、多くの物件で家賃保証が減額されたり、あるいは家賃保証自体が打ち切られたりしたのです。多くの自己破産者を出したこの事例では、一部集団訴訟にも発展しました。

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サブリースで成功するケースもある

ここまで「サブリース問題」というサブリースのマイナス面を取り上げましたので、やはりサブリースは心配と思われた方もいるかもしれません。しかし、紹介したのは一部の事例です。サブリース契約そのものに問題があるというわけではありません。

肝心なのは、サブリースのデメリットや失敗事例をしっかりと把握したうえで契約をすることです。リスクをふまえたうえで上手に活用できれば、空室や家賃延滞などのリスクを効果的に抑えることができるでしょう。

特にサブリースは物件の管理や経営を専門家に一任できるのが大きな強みです。事業拡大を目的とした経営者にはおすすめだといえるでしょう。

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サブリース問題への対処法は「信頼できる会社と契約する」

サブリース問題の事例で取り上げたいずれのケースも、運用中に採算が取れなくなったことでトラブルへ発展しています。サブリースによるリスクを抑え安定した運用を実現するには、何より実績の豊富な信頼できる会社を選ぶことが大切です。

ここでは、信頼できるサブリース会社の特徴とサブリース会社を選ぶ際のチェックポイントについて紹介します。

信頼できるサブリース会社とは

信頼できるサブリース会社とは、ノウハウと実績を併せ持った会社です。サブリース自体の事業年数が低い場合でも、「建物管理や入居者募集に実績やノウハウがあるか」「経営が安定しているか」などは、見極めるうえで有力な目安となります。

契約内容や担当者のコミュニケーション能力など、総合的な部分から比較検討することが大切だといえるでしょう。

サブリース会社のチェックポイント

サブリース問題は、サブリース会社側に問題があるケースもありますが、不動産オーナーが契約内容を確認していなかったり、説明を聞いていなかったりすることが問題に発展することもあります。

契約の際は、以下のようなポイントもしっかり確認しておきましょう。

・免責期間:オーナーが家賃保証を受け取れるのはいつからか
・解約条項:解約の要件には何があるか
・条件変更:減額請求はどのような場合に発生するか
・敷金:敷金の預かりはどのようになっているか
・修繕やリフォーム:負担割合はどうか
・メンテナンス:清掃やメンテンナンスの方針はどうか

契約書上で確認できないような項目や、抽象的でわかりにくい部分などがあれば、契約前にサブリース会社の担当者によく確認しておきましょう。納得の上で契約を結ぶことが大切です。

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まとめ

このように、過去にはオーナーとサブリース会社との間で深刻なトラブルが発生したいくつかのケースがありました。しかし、信頼できるサブリース会社を選びさえすれば、トラブルなく安定した運用も可能なのです。

また、当社タマホームの区分所有権販売事業でもサブリース契約を行っています。需要の高い東京5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)の中規模オフィスビルを中心に物件を扱っています。

法人を対象としており、不動産の管理も専門家に一任することができるので、一棟よりも安心して始めることができるでしょう。

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