【不動産投資の知識】サブリースと空室保証の違いやポイントについて解説

サブリースと空室保証の違い

不動産投資で着実に利益を上げたいなら、空室による損失をいかに防ぐかがカギを握ります。そんな中、空室問題の解決策としてここ数年注目を集めているのが、サブリースや空室保証といったサービスです。

しかし、サブリースも空室保証も不動産物件での空室保証を謳う（うたう）サービスでありながら、実はサービスそのものには大きな違いがあります。

まずは、サブリースと空室保証の違いを確認しておきましょう。

一般的な不動産投資ではオーナーは入居者と賃貸借契約を交わしますが、サブリースでオーナーが賃貸借契約を交わす相手は、サブリースサービスを提供する不動産管理会社です。つまり、管理会社がオーナーの物件を借り上げ、オーナーに代わって家賃収入を得ることになります。

サブリースで、家賃収入の代わりとなるのが管理会社から受け取る賃料です。賃料は管理会社との契約に基づいており、たとえ空室が出たとしても管理会社からの賃料は支払われます。サブリースを利用すれば、空室かどうかを気にすることなくなるでしょう。

一方の空室保証は、オーナーが保証会社に保証料を支払うことで、空室時の家賃を保証してもらうサービスです。空室や滞納によって家賃収入が減ったときに損失を補填（ほてん）してもらえるため、空室が長く続いてしまったときにも慌てる必要がありません。

空室かどうかに関係なく一定の賃料を得られるサブリースと、空室による収入減をカバーしてくれる空室保証。サブリースが不動産契約に付随したサービスであるのに対して、空室保証は保険のようなものと考えると、違いがわかりやすいかもしれません。

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サブリースの特徴

サブリースと空室保証は、どちらを選んでも、空室リスクの軽減に役立つことが分かりました。おおまかな違いがわかったところで、次はそれぞれの特徴について深く掘り下げましょう。

まず、サブリースのしくみや注意点を解説していきます。

サブリースのしくみ

サブリースは、一括借り上げとも呼ばれるサービスです。

・オーナーと不動産管理会社との賃貸借契約（マスターリース契約）
・管理会社と入居者との転貸借契約（サブリース契約）

このふたつの契約によって、オーナーには一定の賃料が保証されます。

所有物件の空室状況に関わらず、サブリース契約中は管理会社からオーナーに賃料が支払われます。安定した収益こそが、このしくみの最大のメリットです。さらに、入居者への対応、物件の管理などはすべて管理会社に任せられるため、株式や投資信託と同じ感覚で、手間をかけることなく不動産投資を続けられます。

当社タマホームで行っているオフィスの区分所有でも、サブリースを活用しています。目指すのは、長期にわたる一括借り上げによる効率的な運用と、収益の長期安定化です。さらに、タマホームの区分所有権オフィスは、東京都心で人気があるオフィス街の物件が中心です。1都3県の空室リスクの低い物件への不動産投資で、経営基盤を固めるお手伝いをしています。

サブリースの注意点

空室に関わらず、安定した収益が期待されるサブリースですが、いくつか注意すべきポイントもあります。

まず、不動産管理会社からの賃料収入についてです。サブリースでオーナーが受け取る賃料は、家賃の70～90％とされています。そのため、全額ではありません。

また、入居者からの礼金や更新料を得るのは、管理会社です。サブリースを使わない場合に家賃がそのまま収入になることと比べると、どうしても収益は減ってしまいます。しかし、契約にかかる手数料や物件の管理料を考えればサブリースを使う方がお得と感じる方も多くいます。

また、サブリースの契約は数年ごとに見直しを行うのが一般的です。1度の契約で何十年にもわたる長期間の賃料が保証されるわけではありません。物件の空室状況によっては、見直しのたびに賃料が下がる、あるいは更新することなく契約が終了することもあるでしょう。

サブリースの中には、物件の空室率に応じて賃料や手数料が変動する契約もあり、思っているような収益を上げられない可能性もあります。

契約後に「想定より収益が下回ってしまった！」と慌てることがないよう、サブリースの特徴を知ることと、内容をよく確認した上で契約することが大切です。

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空室保証の特徴

空室保証は、空室になったときに収入が保証されます。これだけ聞くと、空室リスクの回避として効率の良いサービスのように感じられる方もいるかもしれません。

それでは次に、空室保証のしくみや注意点について解説していきます。

空室保証のしくみ

家賃保証は、いわゆる保険のようなしくみのサービスです。オーナーと保証会社が契約を交わしておけば、空室時には契約内容に応じた一定の家賃が支払われます。一般に、満室時の収入と空室により下回った収入との差額が保証の対象です。

保証会社に支払う保証料は毎月一定額であることがほとんどで、物件の状況や、「満室時の収入に対して何割を保証するか」といった契約内容によって異なります。

空室時のみをピンポイントに保証するサービスなので、入居者への対応や物件の管理は契約に関わらずオーナーが行うことになります。サブリースとは違い、入居者がいるときの家賃はそのままオーナーの収入にできます。

毎月の保証料は必要ですが、物件の入居率や契約内容によってはコストパフォーマンスが良く、空室リスクに備えることが可能です。

空室保証の注意点

空室保証で注意すべきは、物件の状況や契約内容などによって収益性に違いが出やすいことです。

空室時の家賃を保証するサービスとあって、現況では空室に悩まされていないという方やこれから不動産投資を始める方にとっては、どんな内容で契約するかは悩ましいところでしょう。

保険と同じように、契約内容を充実させるほど保証料は上がるため、空室が出なければ保証料の支払いの負担を感じるばかりで、メリットがないということもあるはずです。

毎月の保証料を低く抑えることができても、空室時に家賃が100％保証されない契約になる可能性もあります。またサブリースとは違い、物件の管理などは、これまでどおりオーナーが行うことになる点も忘れてはいけません。

空室保証と聞くと、家賃の支払いが困難な入居者向けの家賃保証サービスと混同される方もいます。しかし、家賃保証サービスは入居者自らが保証会社と結ぶ契約です。オーナーと保証会社が結ぶ空室保証は、あくまでも空室時の家賃の支払い（あるいは一部補填）のみ。滞納した家賃を入居者から回収するなどの業務は含まれないことも覚えておきましょう。

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まとめ

サブリースと空室保証にはそれぞれにメリットがあり、どちらを選択するかは所有する不動産や投資プランによっても異なります。

これから先も少子高齢化の流れが続くと予想される日本では、地方を中心に、不動産物件の空室リスクはさらに高まることが予想されます。不動産投資の家賃収入を安定化させるために、オーナーは空室リスクをできる限り回避できるサービスを上手に活用することが求められるでしょう。

また、空室リスクを回避するには、投資物件を地方から都心へ変更するのも一案でしょう。不動産投資は、そもそも空室になりにくい需要のある都心の方にメリットがあるからです。需要が高い投資物件を探したいとお考えなら、タマホームの区分所有権オフィスをご検討ください。オフィスビルの一棟購入よりも不動産購入のハードルが低く、入居者が変わりやすい賃貸アパート経営よりも安定した収益が見込めます。不動産投資をお考えの方やサブリース事業に興味をお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。