サブリースの成功例から不動産投資を考える

不動産投資で空室リスクを回避する手段として、サブリースが注目されています。しかし、一部ではサブリースにまつわるトラブルが発生していることもあり、利用に不安を感じる方もいるかもしれません。 この記事ではサブリースの成功例にスポットを当てて、不動産投資を成功に導くポイントをわかりやすく解説します。


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サブリースの成功例

そもそもサブリースとは、マンションやオフィスなどの投資物件を不動産会社がオーナーから一括で借り上げる仕組みのことです。入居者との賃貸借契約は不動産会社が行うため、オーナーには家賃収入はありません。その代わり、不動産会社から契約に基づいた一定の賃料が支払われます。

サブリースの考え方が浸透するにつれて、利用者は年々増え続けています。その一方で、サブリースにまつわる不祥事や失敗談が増えてきたのも事実です。しかし、サブリースの仕組みそのものに問題があるわけでは決してありません。

それではさっそく、サブリースの成功例を具体的に確認していきましょう。

成功例1. 物件の管理にかかる手間が減って経営に集中できる

副業の一環として不動産投資を始める方は少なくありません。しかし、株式や投資信託のように資金を出すだけで済まないのが不動産投資です。入居の募集や入居者への対応、物件の維持・管理など、日々細かな業務や判断を迫られます。

本業が忙しいからと管理をおろそかにしてしまうと、結果として空室リスクを上げることになりかねません。

しかし一方でサブリースを利用すると、不動産会社が物件の管理業務を請け負ってくれます空室リスクの不安から解消される上、自身の経営に集中しながら安定した賃料収入も得られるため、サブリース事業として展開する企業も増えています。

物件の管理にかかる手間が減ることで副業と本業ともに成功する例です。

成功例2. 賃料が保証され、空室・滞納リスクを解消

少子高齢化が進み空き家物件が増えている今、不動産投資では空室リスクの解消が最重要課題といえます。地方はもちろん、都心部であっても空室リスクとは切り離せません。

また、昨今の新型コロナウイルスの影響から、今後しばらくは不景気が続くことも予想されます。すると、空室リスク以外にも、家賃滞納リスクに警戒する必要が出てくるでしょう。

サブリースの契約中であれば、オーナーは一定の賃料を受け取ることができます。つまり、サブリースを契約していれば、空室であっても、入居者が家賃を滞納していても、オーナーに悪影響になることが限りなく少ないといえるのです。不安なく続けられる不動産投資は、誰にとっても大きなメリットと感じられるでしょう。

これはサブリース契約したことで空室や滞納リスクを心配することなく成功する例です。

ただし、サブリースには物件の空室率と連動して賃料が増減するタイプの契約もあります。その場合には自身の物件について現況を把握することが求められます。

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サブリースを成功に導くポイント

「不動産投資をするなら、空室リスクをできるだけ回避して、安定した収益を上げたい!」と誰もが望むでしょう。そんな理想の不動産投資には、サブリースの利用が近道です。そのために、サブリースのメリットを生かすいくつかのポイントを押さえておかなくてはなりません。

この項目では、サブリースを成功に導くポイントを3つ紹介します。

ポイント1.信頼できる不動産会社を選ぶ

ここ数年で急激に認知度を高めたサブリースですが、どんな不動産会社を選んでもその概念に変わりはありません。しかし、契約内容は会社によって千差万別であるのが実情です。残念ながら、会社の利益を優先させた悪質な契約を勧められ、契約を結んでしまうケースもあります。

そのため、サブリースを検討するにあたって大切なのは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

話を聞きたいだけなのに強引に契約を勧めてくる、サブリースの取り扱い実績が乏しいといった会社は、たとえ契約内容が好条件だったとしても安易に契約することをおすすめしません。

また、不動産会社にはオーナーに支払う賃料の減額請求権が認められているため、契約期間を終えて更新する段階で、条件を下げられる恐れがあります。

そして、2年~3年ごとに行われる賃料の見直しで、極端な下げ幅を提示されことも考えられます。事前に契約内容をしっかり精査して、後々に損をしない契約を結ぶことが大切です。

ポイント2.キャッシュフローは堅実に管理する

サブリースの契約中であれば空室リスクを回避できるとともに、安定した賃料収入が得られます。そのため、賃料を物件のローン返済に充てることができるなど、キャッシュフローが非常に円滑になります。

しかし、サブリースを契約したからといってすぐに収入につながるわけではありません。サブリースには免責期間があるからです。物件に空室ができて新たに入居者を募集するとき、不動産会社はオーナーへの賃料を支払いが免除されます。

支払いの免責期間はおおむね1~3カ月で設定されているので、仮に3カ月の場合、4月1日にサブリースを契約して入居者を募集するとなると、6月末までの3カ月間は家賃も賃料もオーナーには入りません。

また、物件の維持や管理は不動産会社に任せることができますが、退去時の原状回復、大規模な修繕工事は、すべてオーナーが費用を負担しなければなりません。
(例外として、オフィス物件の場合はサブリーサーである不動産会社が原状回復費を負担します。)
とくに修繕工事に関しては、不動産会社からタイミングを指定されることが多くあります。このような契約をきちんと把握しておかないと、いざ工事が必要になったときにあわててキャッシュを準備することになってしまいます。

サブリースによる収入やメリットに頼りすぎず、契約内容をきちんと把握した上で、物件のオーナーとして日ごろから十分なキャッシュを準備しておくことが求められます。

賃貸需要の高いエリアを選ぶ

不動産会社にもメリットがなければ、サブリースの仕組みは成立しません。空室が長く続く物件だと利益を上げられないと判断され、見直しのたびに賃料を下げられてしまう可能性があるでしょう。

サブリースで賃料を受け取るには、入居者からの人気が高く、安定して賃貸需要のあるエリアで物件を探すことをおすすめします。地方や郊外といった賃貸需要の低いエリアの物件では、賃料改定による契約内容の悪化から、オーナーの収入にも支障が出てしまう恐れがあるからです。

サブリースを意識して不動産物件を検討するなら、周辺の人口動向、暮らしやすさ、都心部への交通アクセスなどを十分に考慮してエリアを決定することが大切です。

物件の築年数もサブリースの契約内容に影響しますが、賃貸需要の高いエリアであれば中古物件であっても、入居率を左右する可能性は下げられるでしょう。

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サブリースでおすすめの不動産投資

マンションやオフィスビルの他、トランクルーム、コインパーキングなど、不動産投資の対象はさまざまあります。いずれもサブリースの契約は可能ですが、サブリースを活用したいなら、とくにおすすめしたいのがオフィスビルへの不動産投資です。

先に解説したとおり、サブリースでは入居者の管理を不動産会社が行います。入退去などの業務から解放されるのは嬉しい反面、入居者の人物像が見えないことに不安を感じるオーナーもいるでしょう。とくに、生活の場となるマンションやアパートでは、不安も大きくなりがちです。

また、トランクルームやコインパーキングは不特定多数の人が利用するため、不動産会社の管理に委ねすぎると、オーナーの知らないうちに近隣トラブルを招く不安があります。

一方、オフィスビルであれば利用目的は仕事です。入居者を見極める必要もそれほどなく、近隣トラブルも起こりにくいといえるでしょう。また、オフィスビルはマンションなどに比べると入退去がそれほど多くならないため、高い入居率を維持しやすいという特徴もあります。そのため、サブリースの賃料が下がりにくく、安定した収益につながりやすいのです。

とはいえ、オフィスビルを1棟まるごと所有するとなると初期費用はかなり高額になるため、不動産投資としてのハードルが高いことはデメリットです。そこで最近は、1フロアのみを貸し出す区分所有権オフィスが注目を集めています。

当社タマホームでは、区分所有権オフィス事業を展開しています。東京都心の人気商業エリアの物件を中心とした1都3県を対象としているため、空室リスクが低く、不動産投資による収益で経営基盤を固めるのに最適です。

もちろんサブリースによる長期一括借り上げで、効率的な運用と収益の長期安定化の実現をお手伝いします。不動産会社選びにお悩みでしたら、ぜひ一度お問合せください。

まとめ

サブリースは空室リスクの回避に役立つ注目の仕組みです。しかし、取り扱う不動産会社や契約内容によっては、オーナーの望むような結果を得られないこともあります。サブリースを成功に導くために、まずは信頼できる不動産会社と出会うことから始めることをおすすめします。

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