トランクルームの経営(自営)に失敗する理由

空地を収益化する方法のひとつに、トランクルーム経営があります。「トランクルーム経営は利回りが良い」と紹介する運営会社も多く、会社員の副業としても注目されています。 しかしトランクルーム経営はマンション経営とは違った課題があり、集客に苦労する経営者がいるのも事実です。そこで今回は、トランクルーム経営の基本知識に加え、経営の失敗例についてご紹介します。これからトランクルーム経営に取り組む方は、失敗防止の参考にしてください。


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トランクルーム経営とは

まずトランクルーム経営の基礎知識について説明します。一口にトランクルームと言ってもさまざまなタイプがあるので、所有している土地に合うタイプや経営方法を取り入れるのがおすすめです。

トランクルームのタイプ

トランクルームは大きく分けて屋外に設置するコンテナ型と、屋内に展開するルーム型があります。

コンテナ型(屋外)

街を車で走っていると、広々とした土地に大きなコンテナがいくつも置いてある場所を見ることがあります。これがコンテナ型のトランクルームです。トランクルームのサイズは大型が多いイメージですが、中型のコンテナを組み合わせたコンテナ施設を設置しているところもあります。

コンテナ型のメリットは、「土地にコンテナやコンテナ施設を置くだけで、比較的簡単に開業できる」という点です。コンテナの購入費用はかかりますが、郊外の安価な土地を入手できれば都心でルーム型を開業するよりもコストが抑えられます。また基本的に無人で運営できるので、日々のランニングコストも負担になりにくいのが利点です。

一方で、狭い土地には不向きであることや、あまりに人気のない場所に設置すると集客に苦労すること、自然災害でコンテナに直接被害が及ぶ可能性があることなどがデメリットといえます。

ルーム型(屋内)

ルーム型のトランクルームは、都心部やオフィス密集地にある中規模ビルの1階や空中店舗などをパーテーションやロッカーなどで区切り、その一区分を利用者に貸し出しています。街を歩いていると「トランクルーム」の看板がところどころに発見できるはずです。中にはトランクルーム専門会社が、ビルまるごとをトランクルームにした物件もあります。

メリットは古いビルや日当たりの悪い部屋など、「入居者がつかない空き部屋や空きフロアを有効活用できる」ことです。パーテーションやロッカーの設置も、賃貸住宅の改装と比べれば時間・コストともに削減しやすいです。

一方で、ルーム型のトランクルームは室温・湿度管理が必須なため、もしも空調設備が古い場合は、フロア全体の空調を改良する必要があります。また都心部のビルで開業する場合は土地代が高くつくケースも多く、総じてコストが多くかかりやすいことがデメリットです。

トランクルームの管理方法

トランクルームを開業する場合、その運用・管理方法は4つあります。それぞれについて解説をしていきます。

一括借り上げ(リースバック)

「一括借上げ」はオーナーが自分の土地にコンテナ施設やビルを建てて、その建物をトランクルーム運営会社へ賃貸する方法で、リースバックとも言います。運営会社からはトランクルームの稼働率に関わらず、一定の賃料を受け取ることが可能です。施設運営・管理もすべて運営会社に一任するので、作業の手間をすべてカットできるのがメリットだといえるでしょう。

フランチャイズ

「フランチャイズ」はコンビニ経営のように、フランチャイズ企業にロイヤリティを払い、その名前を借りてトランクルーム経営をすることです。ロイヤリティは決して安くはありませんが、そのネームバリューにより「集客しやすくなる」「経営ノウハウを教えてもらえる」などのメリットがあります。

定期借地方式

「定期借地方式」は、自分の土地を定期借地としてトランクルーム運営会社に貸し付ける方法です。トランクルームの建築は運営会社負担で行います。管理もすべて任せられる点や、その運営状況に関わらず毎月一定の賃料を受け取れる点がメリットです。

自営

トランクルームの設置から運営・管理、メンテナンスまで、すべて自分で行なう方法です。収益をすべて自分で受け取れる一方、運営・管理の手間がかかり、自力で集客する必要もあります。もしも集客や管理だけ外注したい場合は、運営会社に業務委託することも可能です。

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トランクルーム経営(自営)の失敗例

トランクルーム経営を始める前に、いくつかの失敗例を紹介します。事前に知っておけば、失敗防止に役立てることができるでしょう。

①マーケティング不足

トランクルーム経営を始める前に、その地域での需要予測を見誤ってしまうと、経営後の稼働率が上がりにくくなってしまいます。マンション経営などと比較すると、需要予測は難しいといえるでしょう。「自宅以外に収納スペースが必要な顧客をどう掘り起こすか」がポイントになります。この場合、フランチャイズやリースバック方式であれば、集客の問題は解消されやすいです。

②立地が悪い

トランクルームを設置する場所が悪いと、集客に苦労してしまいます。アクセスしやすいエリアや近隣に見込み顧客が住んでいる立地を選ぶべきです。一戸建てが多いエリアだと需要が少ないので、大型マンションやオフィスビルの密集地に開業するといいでしょう。

③税金を払うと収支がマイナス

トランクルームは賃貸住宅を建てたときのように、固定資産税や都市計画税の優遇制度は適用されず、節税効果はあまり見込めません。もし住宅を解体して更地にコンテナ型トランクルームを作った場合は、これまでより固定資産税などが上昇してしまうので、高くなった税金分まで収益を上げる必要があります。

トランクルーム経営は賃貸経営ほど安定した収益にはなりにくい」という声もあります。実際、賃貸住宅は2年契約が基本ですが、トランクルームは1ヶ月で解約することも可能なので、ユーザーの流動性は高いです。事前に綿密な経営計画を立ててから運用を開始すべきでしょう。

④近隣に同業他社のトランクルームができた

所有しているトランクルームの近くに他社のトランクルームが開業した場合、利用者は利便性の良い方に流れます。顧客を競合先に取られてしまうケースも少なくはありません。

特に都心部は供給過多により競争が激しくなっているエリアもあるので、場所選びには注意が必要です。常に募集を怠らず、顧客に長く使ってもらえる環境整備をするなど、日ごろから経営努力を続けていくことが大切だといえるでしょう。

⑤温度・湿度の調整ができないことによるトラブル

屋外のコンテナ型などの場合、温度・湿度管理が十分に行えないため、温度や湿度によって保存状態が悪くなる家電や着物、絵画などの芸術品は収納に不向きです。その点を利用者に伝えていないと、トラブルに発展してしまうこともあります。約款(やっかん)を定めて契約時に説明し、承諾を得ておきましょう。

⑥盗難トラブル

トランクルームは基本的に管理者が常駐していないため、盗難が起こる可能性があります。防犯体制が不十分だと、犯人から何度もターゲットにされることもあり得るので、ピッキング対策や防犯カメラの設置、警備会社との契約などを検討すべきです。またユーザーに保険加入を勧めるのも有効でしょう。

⑦災害などによる破損・汚損トラブル

これは不動産投資全般に言えることですが、自然災害や人災によってトランクルームやコンテナが破損・汚損される危険性があります。利用者もしくは運営者に保険加入してもらうほか、故意のトラブルに対しては損害賠償を求める可能性があることも、利用者に伝えておくべきです。

⑧土地によっては経営できない

持っていた土地が市街化区域の一部(第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域)に該当する場合、ルーム型のトランクルームなら可能ですが、コンテナ型のトランクルームは建設できません。このように、所有している土地によっては土地活用方法に制限がありますので、事前によく確認しておきましょう。

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まとめ

今回紹介したように、トランクルームにはコンテナ型・ルーム型の2つがあり、管理方法も4種類あります。これからトランクルーム経営を考えている方は、所有している土地や目的を考慮して、最適な選択をしていくことが大切です。併せて過去の失敗例についても知っておけば、よりリスクの低いトランクルーム経営を実現しやすくなるでしょう。

 

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