不動産投資のイールドギャップとは何か。算出方法を解説

不動産投資を考える際、どの物件に投資したらよいのかと誰もが思うでしょう。物件を選ぶ際の目安のひとつが「イールドギャップ」です。イールドギャップとは、金利に注目した指標のことです。ここでは、不動産投資のイールドギャップの概要やその算出方法などについて徹底解説します。


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イールドギャップの解説

まずはイールドギャップの概要や、イールドギャップから何がわかるのかについて見ていきましょう。

イールドギャップとは

そもそもイールドギャップ(Yield gap)とは、投資の実質利回りと融資の金利との差のことをいいます。イールドギャップは、利回りから借入金の金利を差し引くことで求めることができます。

イールドギャップの計算に用いる金利には金融機関からのローン金利や長期国債の金利などがありますが、ここでは、不動産投資で一般的なローン金利として解説していきます。

イールドギャップからわかること

では、イールドギャップを知ることでどのようなことがわかるのでしょうか。それは、不動産投資時の収益性です。つまり、イールドギャップを知ることで投資しようとしている物件が、収益が出る物件かどうかを知るのに最適な指標なのです。

たとえば、利回りが低い物件でもローン金利が低ければ、収益性のある物件となる可能性があります。逆に、利回りが高い物件でもローン金利が高ければイールドギャップは低くなり、収益は低くなります。

もちろん、イールドギャップは不動産を選ぶ「判断基準」のひとつにすぎません。他の基準と合わせて、その物件に投資するかどうかを決める必要があります。しかし、イールドギャップを調べず、利回りだけで不動産投資の物件を決めてしまうと、想定する利益が出ず、結果的に失敗してしまうことがあるため注意しましょう。

次からは、イールドギャップが高い場合と低い場合では、不動産投資に次のような影響を与えます。

イールドギャップが高い

イールドギャップが高い場合とは、実質利回りと借入金の金利との差が大きいことを意味します。
収益が大きい場合や、金利が低い場合などにイールドギャップが高くなります。イールドギャップが高いと、入ってくるお金が多く、出ていくお金が少ないため、手元に残るお金が多くなります。

イールドギャップが低い

イールドギャップが低い場合とは、実質利回りと借入金の金利の差が小さいことを意味します。
収益が小さい場合や、金利が高い場合などにイールドギャップが低くなります。イールドギャップが低いと、入ってくるお金が少なく、出ていくお金が多いため、手元に残るお金が少なくなります。

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イールドギャップの計算方法

イールドギャップは、不動産投資におけるキャッシュに重点を置いた指標のひとつです。ここでは、イールドギャップをどのように計算していくのかを見ていきましょう。

イールドギャップの計算式

イールドギャップは、次の計算式によって求めます。

イールドギャップ=実質利回り(FCR)-ローン定数K(%)

利回りには、表面利回りと実質利回りがありますが、イールドギャップの計算には実質利回りを使います。また、「ローンの総額を借入年数に対してどのくらいの割合で返済しているのか」を示す「ローン定数」も使います。

つまり、イールドギャップを求めるには、実質利回り(FCR)とローン定数K(%)を求めなくてはなりません。

実質利回りの計算式

まずは、実質利回り(FCR)の計算から見ていきます。

実質利回りとは、簡単にいうと営業利益が総投資額の何%になるのかを示したものです。実質利回りの計算式は、次のとおりです。

実質利回り(FCR)=(家賃収入-運営経費)÷総投資額

家賃収入から運営経費を差し引いた実質の収入(営業利益)を、総投資額(物件価格+諸経費)で割って求めます。

ローン定数Kの計算式

次に、ローン定数Kの計算求め方を解説します。

ローン定数Kとは、ローンの支払い期間を計算に含めた比率のことです。年間返済金額が借入した総金額の何%になるのかを示したもので、ローン定数Kの計算式は、次のとおりです。

ローン定数K(%)=年間支払額(元本+利息)÷借入金額

借入金利が同じでも、融資期間が短ければ年間返済額が大きくなるため、ローン定数Kも大きくなります。ローン定数Kが大きければ、実質利回りとの差が小さくなります。そのため、イールドギャップが低くなり、手元に残るお金が少なくなります。

逆に、融資期間が長ければ年間返済額が小さくなるため、ローン定数Kも小さくなります。ローン定数Kが小さければ、実質利回りとの差が大きくなります。そのため、イールドギャップが高くなり、手元に残るお金が多くなります。

イールドギャップ計算シミュレーション

では、具体例でイールドギャップの計算を見ていきましょう。

例)実質家賃収入     :800万円
    運営経費     :200万円
    総投資額     :1億円
 年間支払額(元本+利息):400万円

この場合のイールドギャップは次のようになります。
・実質利回り(FCR)=(家賃収入800万円-運営経費200万円)÷総投資額1億円=6%
・ローン定数K(%)=年間支払額400万円÷借入金額1億円=4%
・イールドギャップ=実質利回り6%-ローン定数K 4%=2%

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イールドギャップの適正値

ここまでは、イールドギャップとは何か、またその計算方法を見てきました。ここからは、イールドギャップの適正値について見ていきましょう。

イールドギャップがプラス

イールドギャップがプラスであるということは、収益が多少なりとも出ていることになります。

イールドギャップをプラスにするには、家賃収入を増やしたり、金利を下げたりする対策をとる必要があります。たとえば、確実に収入が得られるよう満室を維持することや、低金利のときに固定金利で融資を受けるなどの方法があります。

イールドギャップがマイナス

逆に、イールドギャップがマイナスであるということは、収益が出ていないか、金利が上昇して支払いが多い、または増えていることになるため、避けなければいけません。そのためには、今より金利の低い不動産投資ローンの借り換えを検討するか、空室が多いのであれば、早急に満室に近づくような対策を打ち、収入を増やす必要があります。

ただし、借り換えには手数料などの費用がかかること、必ず借り換えできるわけではないことも考えておく必要があります。また、空室が埋まる見込みがないようなら、資金がショートする前に損切りすることも検討しなければなりません。

1.5~2.0%のイールドギャップが目標

では、イールドギャップはいくらが適正なのでしょうか。フルローンで投資物件を購入したのであれば、1.5~2.0%以上のイールドギャップを確保できるのが理想です。

たとえば、投資金額1億円の物件の場合、イールドキャップが適正であれば、いくらのお金が手元に残るのでしょうか。イールドギャップ2.0%なら、単純計算で1億円×2.0%=200万円のキャッシュが残ります。

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将来的にイールドギャップが下がる可能性も考えておく 

不動産投資をする際に考えておかなければならないのが、将来的にイールドギャップが下がる可能性のことです。イールドギャップが下がる原因には、次のようなものがあります。

物件の経年劣化

不動産は時の経過とともに、いずれ古くなります。物件が古くなると、それにつれて入居者が集まらない空室リスクが高まり、賃料が下落する可能性があります。収益が下がったからといって、金利が下がるとは限りません。その結果、イールドギャップが小さくなります。

金利の上昇 

イールドギャップが下がるもう1つの原因が、金利の上昇です。ローン金利が上昇すれば、当然、イールドギャップが低くなります。特に変動金利の場合は、金利の上昇に注視する必要があります。

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賃料保証のある不動産投資 

不動産投資をする際には、安定した家賃収入を得られように最善を尽くさなければなりません。そのため、賃料保証のある不動産投資も選択肢のひとつではないでしょうか。

区分所有権オフィス投資

不動産投資のひとつに、区分所有権オフィスへの投資があります。これは、分譲されたオフィスビルのフロアや部屋への投資のことです。オフィスビルの一棟購入よりコストが抑えられ、個人でも不動産投資がしやすくなります。

タマホームなら賃料保証あり

タマホームでは、オフィスの区分所有権販売事業を行っています。サブリース契約では、オーナー様から物件を一括で借り上げて第三者に賃貸するほか、空室の場合でも賃料保証をしているため、安定した収入が見込めます。

また、所有するオフィスビルでは長期修繕計画を立て、収益性と耐久性が保てるよう努めています。

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まとめ

不動産投資において、イールドギャップを投資の指標のひとつにすることは重要です。ただし、あくまでも指標のひとつであり、計算上の想定値であることも忘れてはなりません。投資では、さまざまな指標から導き出した予測やリスクを勘案することが重要です。イールドギャップも含めたさまざまなデータから判断し、良い投資物件を探し出すことが大切といえるでしょう。

 

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